田園綜合土地解決方法

❶ 如何打造比較完美的田園綜合體庄園

1、建設原則：田園綜合體庄園包括農業、文旅、地產三個產業。
農業要做三件事——現代農業生產型產業園+休閑農業+CSA(社區支持農業);文旅產業要打造符合自然生態型的旅遊產品+度假產品的組合，組合中需要考慮功能配搭、規模配搭、空間配搭，此外還要加上豐富的文化生活內容，以多樣的業態規劃形成旅遊度假目的地;地產及社區建設，無論改建還是新建，都需要按照村落肌理打造，也就是說，即使是開發，那也是開發一個「本來」的村子，並且更重要的是要附著管理和服務，營造新社區。
前瞻產業研究院特別指出，我們不是要打造一個旅遊度假區，而是打造一個小鎮本身，只是這個小鎮有很多旅遊度假設施，小鎮本身也具有非常豐富的旅遊價值。在城市綜合體營建理論中的統一規劃、統一建設、統一管理、分散經營原則，在田園綜合體中同樣適用。
2、田園綜合體的組成
(1)景觀吸引核：吸引人流、提升土地價值的關鍵所在
依託觀賞型農田、瓜果園、觀賞苗木、花卉展示區、濕地風光區、水際風光區等等，使遊人身臨其境的感受田園風光和農業魅力。
(2)休閑聚集區：為滿足客源的各種需求而創造的綜合產品體系
可以包括農家風情建築(如庄園別墅、小木屋、傳統民居等)、鄉村風情活動場所(特色商街、主題演藝廣場等)、垂釣區等。休閑聚集區使遊人能夠深入農村特色的生活空間，體驗鄉村風情活動，享受休閑農業帶來的樂趣。
(3)農業生產區：生產性主要功能部分
讓遊人認識農業生產全過程，在參與農事活動中充分體驗農業生產的樂趣，同時還可以開展生態農業示範、農業科普教育示範、農業科技示範等項目。
(4)居住發展帶：城鎮化主要功能部分
居住發展帶是田園綜合體邁向城鎮化結構的重要支撐。通過產業融合與產業聚集，形成人口相對集中居住，以此建設居住社區，構建了城鎮化的核心基礎。
(5)社區配套網：城鎮化支撐功能
服務於農業、休閑產業的金融、醫療、教育、商業等等，我們稱為產業配套，由此形成產城一體的公共配套網路。

❷ 田園綜合體的主要問題出在哪裡

田園綜合體，是尚在路徑摸索階段，還是將成為鄉村振興的真正抓手?諸如農村集體所有制土地和農民宅基地流轉政策的放開，宏觀政策的利好已更多釋放，但田園綜合體的走向目前還不明朗。

閱讀之前，請先思考這三個問題：

1、鄉居的產業機會在哪裡?

2、怎麼解決土地流轉的難點?

3、投資商如何避免砸盤?

一、鄉居是發展鄉村度假的必然

鄉村 旅遊 內涵多元，主要類別包括農業 旅遊 、鄉愁 旅遊 、戶外 探索 ，基於主要類別，還衍生出美酒佳餚、烹飪學習、特色民宿、自然學習等風靡世界的細分體驗。

鄉村 旅遊 並非近程短時休閑的代名詞，鄉村度假才是效益最大化的 旅遊 形態。近程短時是為鄉村休閑，在都市郊區日常開展，停留3天之內，大多一天。中程中時是為鄉村 旅遊 ，多以古村鎮為依託，停留時間不過3-5日;遠程長時是為鄉村度假，遊客涉足目的地全域，停留時間可達半月。

度假就是換一種生活方式，鄉村的差異化生活方式供給可謂自然而然、渾然天成。

鄉居是鄉村居民以自用住房為載體，將地方文化、鄉村生活、田園景觀環境、綠色農業食品等在地資源有機融合的一種特色 旅遊 產品，是紮根於地方文化與鄉村環境之上的休閑生活方式。

鄉居在國外早就開始做了，在歐美以前叫「購回空間運動」，鄉村的人在鄉村住久了去城裡買房子，城市的人因為熱島效應和環境污染，又想到鄉下居住，二戰以後，歐美很多中產階級，尤其 汽車 普及後聚集在鄉村。

國外很多鄉村都有鄉村客棧、民宿，還有精品酒店(鄉村酒店)、度假村，各式各樣的居住場景，提供鄉村度假和深度體驗的方式。在長三角地區，已經有很多地方這樣。城市化到了一定程度後，鄉村就越來越珍貴。

鄉居的基本原則：

一、對鄉村在地資源的充分利用

關鍵在於突破「空閑房間」的局限，充分認知、挖掘和組合在地資源體系，並始終保持農林漁牧的主業地位，不可以 旅遊 經營越俎代庖;

二、保持小規模的自有運營

鄉居產品的主客之間脫離簡單的商品交換層次，上升至 社會 文化交往的層面，遊客的消費與東道主的盈利都只是這一 社會 交往形式之下的副產品;

三、開展廣泛而深刻的住客互動與交往

確保實質性的主客交流對話，實現城鄉文化的互動，這也是發展鄉居的關鍵初衷;

四、提供多樣化的參與體驗項目配套

客房只是鄉居產品的一個體系，除此之外，豐富多樣的鄉村體驗項目才是民宿經營的成功保證，是它們構成了「鄉村慢生活」的主要內容。

鄉居與田園綜合體是天作之合。鄉居與田園綜合體恰為互補。鄉居需要良好田園環境為背景和活動空間;鄉居需要優質農業提供食物和活動素材;鄉居需要高水平農村社區提供交互支撐;田園綜合體恰可統籌實現上述鄉居訴求。

二、土地問題怎麼解決?

田園綜合體的主流土地獲取方式有四種：採用土地銀行的方式;建立以土地股份為基礎的合作社;農村閑置宅基地及廢棄園地的指標整理與農林復墾;土地置換、租賃、入股聯營等。

土地問題現在不叫門檻了，現在土地政策上也沒問題，只是具體的操作實施細則還沒完善，微觀方面操作需要創新。

其中，基本農田肯定是不能動的，生態保護也要做，鄉村的傳統村落和文化的保護及復興也要做。

創新方面，只要不違背政策和法律法規，都可以創新。比如廣東那邊，有些傳統村落拆不動，是因為有客觀的文化環境。廣東人哪怕到南洋或者海外去了，他都必須保留自己的祖屋，老宅子一定要保留下來，很多村落是上百年的。這里的困境在於廣東人不願拆掉，他們的宅基地很難被流轉起來。

但這些村落本身就是傳統村落、 歷史 文化名村，是應該先保護的。如果要依此做田園綜合體，就可以依託這個村落來做，把它活化利用。先流轉房子使用權，用來做民宿餐飲，做接待服務，在傳統民居基礎上做一個相對更深化的東西，在村民自己居住的物質形態上，轉化成依託田園綜合體發展的文旅創意產業。

在保護的過程中，還要復興傳統村落，深入挖掘它的文化。有些地方已經衰落了，文化挖掘和復興還需要去找到這個地方的 歷史 記載或文獻。

做田園綜合體的區域，首先是農業規模化和集約化程度比較高，形成了比較大的規模效益，這是一個很基本的條件。之後如果要做文旅，最好是有村落形態，很多人去傳統村落，因為有些含有文化的東西保存了下來，如果沒有含有文化的東西保存下來，就很難了。

另外一個就是地形地貌很有特色，比如周邊有山水的融合，有非常好的空間環境，有適合人居住或 旅遊 的景觀資源，這些都是很基本的要素。

田園綜合體的頂層規劃中，哪些民居需要保護，哪些生產生活必須保證，哪些原來的生產生活空間需要保護，把這些確定下來後，再進行土地的整體確權。

三、有錢不是最重要的能力

農業+文旅+旅居的規劃設計，這個東西肯定要根據具體項目來，做的是什麼農業很關鍵，生態循環農業是一個大主題，但具體做什麼，是做花卉，還是做養殖種殖，不同農業的做法不一樣。

還有地形地貌環境空間，這些也不一樣。所以不同的地方做法肯定是不一樣的。田園綜合體的規劃設計中農業是先行的，然後再去匹配相應的文旅。在做成園綜合體的時候，首先都要研究農業，要有農業專家參與進來。首先要研究的這個地方做什麼農業，還有投資商本身的專長是什麼?並不是每個人都能做農業，不做農業，但是肯定要找一家專業的農業公司參與進來。

這意味著這個團隊里邊，做農業有專業的人才，沒有專業的人才做不起來，所以誰來投資，投資商的能力怎麼樣?那個能力不僅僅是一個投資人問題，技術能力如何，人力資源能力如何和運營能力如何，這幾個都是很關鍵的，這樣就形成了他能不能把這個事做好的能力，這是比資金更重要的能力。

不能每個人都做田園綜合體，找一個團隊做個規劃，做好以後給政府匯報通過，把土地指標拿下來，最後幹不成，那就不行了，所以這個裡面也是一個政府管控的問題。就是對投資商本身的能力要進行考察。這個投資商是田園綜合體建設中的龍頭企業。

中國做產品走向質量化了，要求優質品質。優質品質對投資商的運營能力、技術能力的要求，比對資金的要求更高。如果對農業一竅不通，他怎麼做得起來?

田園綜合體的一二三產融合，在規劃設計階段，就要進行完整的體系化的考慮，因為它畢竟是要 社會 資本進入， 社會 資本進入以後，必須要體制化考慮這個問題，就是誰來做農業?農業怎麼做?怎麼做市場?你有什麼技術?

在這個技術過程中，怎麼實現它的增值效應?這個增值效應就是怎麼把一二三產業有效的融合，要研究它，用哪些技術來來做，生產什麼東西，怎麼生產，都要做全盤規劃。一開始就要考慮這個問題，規劃好了才布局。比如說上萬畝幾萬畝的空間，哪些地方做農業，哪些地方做農業加工，哪些地方做服務業，怎麼融合都要考慮。

田園綜合體的運營，不能用一個模式去說它，因為模式太固化了。運營首先要考慮農業的問題，從種子、耕種到銷售，然後深加工，按照工業化產品來銷售，這本身就是一個產業鏈。另外農業和文旅康養融合的運營，也就是文旅產業如何運營，這又是一個東西，我認為農業的利益相對獨立性比較強，只要是專業化團隊在做就可以，缺少的是文旅康養產業的運營，中國最缺的是這個。

除了懂文旅項目運作之外，還要懂農業，還要懂工業，對復合型團隊要求較高，要整合成一個團隊，形成一個復合的能力。

四、政府應該站在農民一方

田園綜合體現在有幾個原則的紅線不能突破，那麼最可能出現的問題就是農民利益解決不好，農民利益被侵佔是有可能的。

怎麼設計一個農民參與進來的模式，保證農民的活動產出，這是最關鍵的。這個如果做不好，田園綜合體也沒有可持續性，這是一個最大的問題。這裡面涉及到幾方的利益博弈。

資本方進去後，對當地很關鍵，政府在裡面扮演的角色很重要，政府不應該作為利益相關者一方參與進去。也就是政府應該是作為協調方，而且是利益平衡協調的平衡者、公共服務者，更多是要站在弱勢的一方，站在原住民利益的保護上面去思考這個問題，然後去考慮怎麼來保持三農問題的均衡發展，這個挺難的。

如果脫離農民，那就不是田園綜合體，而是搞一個 旅遊 開發項目或康養項目，本質上不一樣，田園綜合體首先是三農問題。在農村干一個度假村，或者一個 旅遊 開發項目，不是田園綜合體，不能打這個概念。

這個利益構架的搭建，應該是資本方、農民、政府三方來商量，而不能由誰來主導，如果資本主導，那農民的利益很可能被侵佔，如果政府為了招商引資與資本方合謀，那更難辦。農民在利益組織構架中屬於弱勢方，所以政府應該保護農民的利益。

❸ 三大環境，如何規劃設計，構築田園綜合體的新場景

3、田園環境設計

田園環境是田園綜合體所特有的一種環境，田園綜合體整體的背景環境就是田園，田園環境可以分為：田園、果林、湖和農耕地，建築外部的環境設計涉及的就是這幾個方面的內容。其設計依據是農民的生活習慣和居住習性，所謂「靠山吃山，靠海吃海」，這就形成了以各種田園環境為背景的建築。建築的田園環境設計方法有兩種：一是將原有田園環境加以利用到建築周邊環境中來，即將建築建造在田園之上；另一種是將建築周邊的環境重新塑造為田園環境，這就要通過合理的種植，搭配植被，管理灌溉形成新的田園環境。

設計要點：一是要把握田園環境的度，不能過於人工化，那樣會形成太過死板和機械化的景觀，應該以原有的田園環境為參照。二是定期修復，田園景觀環境一般都是人工所為，即人們的勞作所得成果，所以人為定期對其進行護理和修復是很有必要的。三是田園環境具有更高的價值，相比較於自然環境的優美，田園環境除了優美以外，還有可供人們使用的價值，及可以食用、採摘、儲藏，所以對於田園環境的設計應當注意其價值的體現。四田園環境具有季節性，這個主要與其植物配置有關，所以設計時要注意季節變化帶來的環境影響。

田園環境的設計意義，不僅可以體現綜合體的本質要求——田園，還可以形成具有更高價值的環境景觀，為人們的生活帶來快樂與便捷。

❹ 田園綜合體如何實現效益最大化

專業規劃機構前瞻產業研究院指出田園綜合體價值化打造策略：

1、做好前期規劃，構建支撐產業體系

必須堅持規劃先行，多規融合，站位高，有前瞻性和可行性，找準定位，將村民生產生活真正融入到田園建設中去，增強可持續發展能力。

2、盤活土地資源，提高土地利用質量

通過土地流轉、股份合作制、代耕代種、土地託管等方式促進農業適度規模經營，優化農業生產經營體系、增加農民效益。

3、引進社會資本，創新項目融資模式

除了財政資金支持，同時要推廣政府和社會資本合作多，利用財政杠桿作用，撬動金融和社會資本投入，拓寬田園建設的融資渠道。

4、創新主體間的合作模式

妥善處理政府、農民和企業三者間的關系，發揮三者主體作用，健全市場化運行機制，充分主動投入，各盡其能、各取所需，形成建設合力。

5、引進先進的管理方法，完善配套設施體系

引進先進管理方法，提高農業休閑質量，高標准農田建設，加強田園+農村的基礎設施建設及配套設施建設。

主體體現還是科學規劃，打通各個環節，最後正常價值自然會得到體現。

❺ 「田園綜合體」發展建設的基本原則包括哪些

基本原則有四點具體如下：
1、堅持以農為本
要以保護耕地為前提，提升農業綜合生產能力，突出農業特色，發展現代農業，促進產業融合，提高農業綜合效益和現代化水平；要保持農村田園風光，留住鄉愁，保護好青山綠水，實現生態可持續;要確保農民參與和受益，著力構建企業、合作社和農民利益聯結機制，帶動農民持續穩定增收，讓農民充分分享田園綜合體發展成果。
2、堅持共同發展
要充分發揮農村集體組織在鄉村建設治理中的主體作用，通過農村集體組織、農民合作社等渠道讓農民參與田園綜合體建設進程，提高區域內公共服務的質量和水平，逐步實現農村社區化管理；要把探索發展集體經濟作為產業發展的重要途徑，積極盤活農村集體資產，發展多種形式的股份合作，增強和壯大集體經濟發展活力和實力，真正讓農民分享集體經濟發展和農村改革成果。
3、堅持市場主導
按照政府引導、企業參與、市場化運作的要求，創新建設模式、管理方式和服務手段，全面激活市場、激活要素、激活主體，調動多元化主體共同推動田園綜合體建設的積極性。政府重點做好頂層設計、提供公共服務等工作，防止大包大攬。政府投入要圍繞改善農民生產生活條件，提高產業發展能力，重點補齊基礎設施、公共服務、生態環境短板，提高區域內居民特別是農民的獲得感和幸福感。
4、堅持循序漸進
要依託現有農村資源，特別是要統籌運用好農業綜合開發、美麗鄉村等建設成果，從各地實際出發，遵循客觀規律，循序漸進，挖掘特色優勢，體現區域差異性，提倡形態多元性，建設模式多樣性；要創新發展理念，優化功能定位，探索一條特色鮮明、宜居宜業、惠及各方的田園綜合體建設和發展之路，實現可持續、可復制、可推廣。