『壹』 已知過去與未來的房地產收益，怎麼求房地產的估值
已知過去與未來的房地產收益，求房地產的估值，如通過預測得知其未來5年的各年純收益分別為200萬元，215萬元，240萬元，255萬元，280萬，假設從第6年開始每年的純收益將穩定在300萬元，國債利率為6%，風險報酬率為安全利率的30%。收益率=6%*（1+30%）=7.8%；房地產價值=200/(1+7.8%)+215/(1+7.8%)^2+240/(1+7.8%)^3+255/(1+7.8%)^4+280/(1+7.8%)^5+300/[7.8%*(1+7.8%)^5]=3585.29萬元。
一、房地產四大評估方法
1、市場比較法：在評估房地產價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產和它周邊的房地產價格作一比較。
2、收益還原法：按照房地產未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。
3、成本估價法：採用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。
4、假設開發法：房地產商在決定是否開發一個項目之前，首先要估計出它的銷售價值，然後扣除正常的土地開發費用，最後扣除地價，剩下來的就是房地產開發商預期的利潤。
二、地產股幾種估值方法
1、PE法：PE=股價/每股盈利，是各種股票最常見的估值方法。房地產企業有特有的特徵，這使得PE方法來估值可能存在較大的漏洞。$萬科A(SZ000002)$。
2、PB法：PB=股價/每股凈資產。我們知道PB很多用來給周期企業估值，給房地產企業估值目前看存在較大的缺陷。
3、NAV法：NAV凈資產價值法是目前對房地產企業最流行的評估方法。簡單說就是其度量的是企業當前有形資產的價值，不考慮品牌、管理能力和經營模式的差異。以
各種對房地產企業估值的方法各有利弊。採用最流行的NAV法再結合市銷率等指標，可以判斷房地產企業目前資產狀況和發展情況。