房地產開發與經營研究方法

❶ 房地產投資開發與經營論文

畢業論文應該嚴肅對待，自己去閱讀文獻吧，或者實踐調查！4年都是混過來的，最後的最後還不認真對待！你是不自信嗎？相信自己，你能寫出來的！

❷ 房地產開發可行性研究報告的內容應該包括哪些方面

有需要給我留言！

❸ 房地產策劃設計營銷

房地產營銷策劃營銷策劃主要包括了三部分服務內容：市場定位與產品設計定位，市場推廣策劃，項目銷售策劃（項目銷售階段）詳細內容簡介根據前期市場分析，確定項目的整體市場定位，並確定目標客戶群定位（不同年齡段、不同消費層次、不同的風格喜好、不同地域文化差異），進行目標客戶群體分析，在市場定 位和營銷策劃總體思路下，提出產品規劃設計基本要求，協助確定符合市場需求和投資回報的產品設計方案，產品規劃、設計理念，最終完成產品定位。具體內容包括：項目總體市場定位目標人群定位項目開發總體規劃建議 組團規劃建議 交通道路規劃建議 戶型設計建議 整體風格建議 外立面設計建議園林景觀規劃建議 社區配套設施 會所建議 樓宇配套建議 建議裝修標准建議 裝飾材料建議 物業管理建議市場推廣策劃根據市場競爭環境分析和項目自身優劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產品上市銷售做好准備。內容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設計（VI設計及宣傳品、銷售工具設計），廣告設計創作，媒體投放，公關活動策劃等。具體內容是：市場推廣主題定位：市場推廣主題，市場推廣概念，項目核心賣點提煉項目案名建議銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創意（報紙，戶外，電播等）媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執行項目銷售策劃（項目銷售階段）此階段主要是幫助發展商制定銷售計劃，協助展開促銷工作，做好銷售現場管理顧問，幫助發展商實現預定銷售時間計劃和收入計劃。具體內容包括：開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統一說辭銷售培訓，銷售制度，銷售現場包裝策略，樣板間策略銷售漏斗，布開營銷網路，讓訪客變為業主銷售現場管理，客戶資料管理，客戶服務跟蹤，促銷計劃促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調整銷售策略調房地產營銷策劃標准化大部分開發商認為營銷策劃公司就是做銷售工作的，簡單來說就是「找幾個人賣房子」的公司，可有可無，等到銷售時再找也來得及。其實不然，整合資源和專家團隊中只有營銷策劃公司是以銷售結果為導向的，與開發商共進退的緊密合作夥伴。應該在前期階段即介入。用好適合的營銷策劃團隊，才能發揮出超值的效果。他們可以開發全過程顧問服務、協助整合資源和專家團隊、利用過往經驗避免走彎路。如規劃設計、景觀設計、示範區設計等重要合作單位。減少開發商的試錯成本。2概述世界房地產營銷觀念演進歷史我們熟知的房地產營銷觀念，並非與商品經濟與生俱來的，它是客觀經濟環境的產物，當然，它是一系列銷售觀念基礎上演化而來的。生產觀念階段此階段的房地產商認為人們普遍喜歡低廉的房產，於是他們找到密集的居住區或者商業地帶，並盡最大可能把房子建的簡單實用，以節省成本。因此那時的市場營銷觀念就是價格為主導的競爭。產品觀念階段此時房產商開始認為顧客的需求並非局限於價格上，還有高質量，好性能和多樣化的特色，於是開發商開始將注意力轉移到產品本身的設計上。但是這個階段忽視了消費者的實際需求，片面的追求建築產品的品質，結果造成部分資源的浪費。推銷觀念階段此階段房產商大多認為顧客總是處於被動地位，通常對產品的判斷力不足，單純以為用一整套行之有效的推銷和促銷手段來刺激人們的購買慾望。因此導致開發商在開發項目的時候沒有詳細周全的項目前期研究和可行性研究，只是關注銷售環節。市場營銷觀念階段與推銷階段相比，市場營銷階段將企業和顧客在產品關繫上單向的「推」轉化到企業主導的「推」和「拉」結合的模式。在實踐中，以營銷觀念為導向的開發項目，也確實取得了不同凡響的成績。3主要種類房地產投資營銷房地產投資分析是全程營銷的起點，是房地產開發的關鍵，透過細致的市場調查，認真分析用地周邊環境、區域市場現狀及其發展趨勢，進行科學的SWOT分析，歸納總結出房地產價值，模擬出最有實現可能的價格方案，並進行投資風險分析，對價格方案進行調整，風險最低的價格方案與最高的價格方案同時列出，並提出規避的方法，通過拍賣、招投標進行最有把握的競爭。房地產定位營銷營銷房地產的關鍵在於把握市場脈搏，進行准確的市場定位。細致的市場調查數據，是房地產定位的基石，這只是定量分析的開始，市場數據因中國的房地產業的高速發展而出現「即時」的落後，或者說是中國房地產業水平低給市場數據帶來的偏差，所以進行必要的定性分析是相當關鍵的。開發的房地產，只有符合市場規律、引導市場，方才會得到較高的利潤，甚至超額利潤，只是迎合市場未必會取得市場，佔領市場的往往就是那些有明確的目標消費群，並能准確把握引導市場的開發商。只有站在市場的前沿、引導市場、具有戰略發展的眼光，才能鍛造出精品住宅。房地產規劃設計營銷房地產規劃設計是房地產營銷的第三個流程，經過准確的市場定位，根據目標客戶群設計相應的房地產。「以人為本」是任何房地產設計所必需的，以人為房地產的主要的出發點和最終目標，這是創造精品房地產的最基本的條件。從項目的人文歷史、地理地貌入手，進行總體規劃布局和建築風格定位，進行園林設計，進行配套設計，外觀色彩、外立面設計。房地產形象營銷通過項目的整體包裝，以到位的形象營銷向消費者傳達良好的企業形象、品牌形象。形象設計包括：周邊環境包裝、施工及小區內部環境包裝、物業管理中心包裝、營銷中心包裝、營銷廣告策劃以及企業形象包裝等。通過以上的形象設計及包裝，通過良好的企業聲譽、過硬的工程質量、完善的物業管理形象，從而確立市場一流的項目形象、打好品牌塑造的基礎。房地產建築質量房地產建築的過程是房地產質量的實現過程，建立健全的監理機制，嚴格控制生產過程，對建築材料采購管理、施工工藝流程指引、質量控制、工期控制、成本造價控制、安全管理、環境管理提出了較高的要求，對建築質量進行全方位的監控，是對客戶最有效的保障，是鍛造房地產精品的最基礎的工作和必要的條件。5概念評述營銷策劃房地產營銷策劃是一項系統工程，它統籌所有房地產銷售及宣傳推廣工作。是房地產開發商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內部資源進行優化組合，制定計劃並統籌執行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、後三個時期，每一個過程與環節都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂「整體營銷」、「全程營銷」。因此房地產營銷策劃不但包括房地產營銷戰略與戰術分析，還在在此基礎上確立投資地點、物業主題、規劃設計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。營銷系統房地產營銷是一個有連續性的系統工程，前期工作包括了土地判斷與評估、樓盤開發定位、市場可行性研究、建築策劃、建築設計、樓盤開發營銷的組織體系整合等；中期工作包括樓盤形象包裝、樓盤市場推廣、樓盤工程建議：後期工作有接盤交付使用、余房銷售、物業管理。房地產開發與經營離不開市場營銷策劃，營銷策劃的內容、怎麼做好營銷策劃？如何具體運作房地產營銷策劃？這些問題一環扣一環，都是房地產開發商必須認真考慮和對待的問題。如果前期工作不扎實，那麼後期工作往往也就容易出現預料不到的問題。所以，一定要注意搞清所開發樓盤容易出現的問題多存在於哪裡，以及何時會發生等情況，通過預測實現揚長避短。重心點多年以來，大多數房地產開發項目均把重點放在營銷策劃上，市場的熱點也在營銷策劃上。營銷策劃在很大程度上已被視為是項目致勝的關鍵。在營銷策劃開展商由重視營銷策劃、概念打造轉向重視前期研究和產品定位，隨著廣大居民消費傾向與消費心理的變化，樓盤的「賣點」也在逐年轉變。生態賣點逐步取代高科技賣點，成為樓盤賣點的主流。「綠色」、「生態」「人居」「健康」概念受到了空前的重視。開發周期逐步縮短，產品更新換代速度加快，項目針對性更強。社會消費心理的不穩定以及發展商為突破市場重圍而刻意採取的「求新求變」，使市場上的產品出現「不斷升級」的現象。居住趨向郊區化，住房消費平民化，產品更新換代速度加快。在一些地方的房地產產品甚至已經出現了 「住房如時裝，一年一個樣」的狀況。大型住宅項目不斷出現，開發主題更為明顯，產品多元化、客戶多元化、開發主題的連貫性、品牌經營的系統性，均是營銷工作的新課題。發展商的品牌策略不斷提升，企業品牌和樓盤品牌已開始為買家識別。服務概念貫徹於營銷全過程。優質的看樓服務、物業管理服務、24小時的專車接送服務，均給買家帶來了方便和優惠。形成了從優質方便的服務到看樓、買樓的良性循環。6基本原則概述營銷是一項復雜的系統工程，在房地產營銷實踐中，有很多的規則和原則是必須要把握的。但是其中我們最需要把握的以下三大原則。必須從客戶和市場需要出發雖然這條原則表面看起來是老生常談，做營銷哪個不知道客戶和市場的重要性？然而，事實恰恰相反，策劃人最容易的犯的錯誤也在這里：以自己的價值觀，鑒賞品味去取代目標顧客的購房品味，從而不顧市場反映平平，一味陶醉於自己的策劃成果。須知特定的產品有特定的購買群體，他們的年齡、性格、家庭構成、文化程度、工作經歷、愛好等形成的一定共性未必和策劃人或開發商的相應體驗與表現相同。所以惟有在搞好市場調查的基礎上，從客戶出發，綜合分析，投其所好，才能打動他們，奪得更多的市場。始終保持整體營銷的觀念營銷策劃講究的是創意，然而思維上的靈機一動表現在具體的策劃工作上可能就成為了「孤軍深入」。因此，策劃的靈感與創意一定要忠實於總的主題。客戶最終選擇產品的因素中，性價比是競爭勝出的關鍵，沒有哪一個因素是絕對第一重要的，同樣也沒有哪一個因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個細節環環相扣，在盡量面面俱到的前提下統籌安排，廣告的發布，工程的進展，設計的優化，物業管理，價格變動等，都要規范布局、互相協調，目的一致，實現營銷的整體性。營銷策劃與銷售緊密呼應營銷策劃的最後工作就是銷售策劃，銷售情況也是驗證前期所有策劃工作效果的標准。因此，銷售也應該納入統一的總體策劃思路中去。策劃的目的就是為了促進項目成交，優化項目品牌。要想提高策劃對項目銷售的幫助程度，就必須強調銷售對策劃的反饋，強調銷售對策劃思路的理解與配合。市場與信息的變化是永恆的，策劃與銷售二者互為表裡，彼此修正，緊密呼應，這才是真正負責且科學的營銷思維方式。7主要特點「以人為本」房地產開發企業的面臨的首要問題是使開發的房地產商品適應顧客的需要，從而促進商品房的銷售，增加利潤，加快資金周轉。因此，房地產開發一定是首先強調「以人為本」的營銷策劃。企業的一切經營活動，都必須圍繞消費者的願望、需求和價值觀念來展開，這是房地產營銷的根本所在。房地產營銷是各種理念的復合理念是營銷策劃的靈魂，當代房地產營銷策劃的主導理念一般包括：1） 人性理念。房地產營銷首先要講求「以人為本」，中國自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產營銷的人性理念提供了堅實的文化基礎。2） 生態理念。近代以來，地球環境污染加重，客觀上了要求房地產開發必須樹立起可持續發展生態理念，這不僅僅為目前的人類提供了更加適宜的生存空間，也為我們後代的發展鋪平了道路。3） 智能理念。人類科技水平的迅速發展使房地產開發逐漸從傳統的磚瓦營造習慣轉向各種新興材料的應用，而在建築的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務。4） 投資理念。投資不動產愈來愈成為更多人選擇的投資保值手段。策略和手段是營銷的生命樓盤最終需要通過市場的反應去實現自身的價值，由此，營銷中採用的合理策略、手段則成了「檢驗真理」的試金石。通過各種營銷策略，如產品策略、定價策略、促銷策略、渠道策略等的組合，再依靠營銷手段使其具體化，那麼最終產生的結果也將是令人滿意的。8營銷策略產品策略主要有四大策略就是就房地產的價格、檔次、類型把握好，進行有針對性地銷售。首先對房地產產品有正確的認識。房地產商品是有別於其他經濟物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來，主要表現在下列幾個方面：1．房地產商品的組合性組合性表現在三個方面：一是土地與房屋的組合；二是不變性與多樣性的結合；三是消費品與投資品的組合。2．位置固定性A、市場區域性強，開發房地產要更加註重本地市場的研究。B、房地產產品在不同的市場上不可調劑餘缺。3．房地產商品的異質性，即個別性A、不可批量生產。為分期開發、滾動開發創造了條件。B、沒有完全相同的房地產：位置（鬧、靜、方便、環境）、建材、結構等判斷困難。C、認識檢測的專業性和復雜性。4．房地產商品價值的巨額性土地是稀有商品，房屋的建造費用很高、使用年限很長，這兩方面造成了房地產這種商品價值量巨大。A、房地產銷售是件困難的工作；B、專業代理的重要性；C、發展二手市場和租賃市場的必要性。5．房地產開發政策限制性，開發周期長，相關行業多房地產商品與其他商品不同的地方還在於房地產商品更多地受到政府政策的限制。房地產業的發展不權受現行政策的影響，還會受未來政策的影響。A、對投資區域前景正確分析和預測；B、對投資時機的准確判斷；C、對投資方式和投資種類的合理選擇；6．房地產使用的長期性、耐用性房地產是相當耐久的生活資料和生產要素，房地產具有兩種壽命周期，其自然壽命期限一般可達幾十年至上百年。但經濟壽命卻很難確定。A、了解當代人的需要。過去以卧室為主，現在是「三大一小」、雙衛、雙廳、躍層。B、預測未來發展，注重房屋的可改造性。由於房地產商品有以上一些獨特的屬性，我們在確定其營銷戰略，制定營銷策略時，必須考慮到上述特徵，在實施過程中必須對現有的營銷方法和手段進行舍取、突破和創新，使其適應房地產這一特定行業的需要。2．房地產產品盈利點房地產這種產品，在營銷策略上，可以將其剖析成四個不同的層次，每個層次對開發商來講都是些可撲捉的盈利點。1．核心產品是：房屋為人們提供的是使用空間和安全，這是實體，也是一切消費和服務的載體。2．形式產品層：通常指產品的品質、外觀、包裝、品牌、設計，如住宅的套型、結構、裝修等方面。3．延伸產品層：是指核心產品及形式產品以外，產品所提供的服務項目。如裝修、物業管理、安裝電視天線等。4．潛在產品層：由產品帶來的可發展的潛在性產品，如停車場、餐飲服務、特殊服務、娛樂服務等。3．產品策略的核心為誰服務（消費者是誰）：產品定位。進行正確的產品定位：解決為誰服務的問題。很多方面決定的，如產品差異（質量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價格差異、位置差異等，總而言之，產品定位反映了公司或產品的競爭能力。如勞力表總裁的回答。公司在進行產品定位時，必須通過一切言行表明自己選擇的市場定位，堅決避免以下三種可能出現的定位錯誤：1．定位過低：定位如果過低，會使消費對公司的定位印象模糊，看不出與其他公司有什麼差別。2．定位過高：如果市場定位過高，使消費者對公司的某一種特定的產品產生強烈的印象，而忽略了對其他產品的關注，這時，就有可能失去許多潛在的客戶。3．定位混亂：如果定位發生混亂，就會使消費者以公司的形象和產品產生模梭兩可的認識，這時，就會使消費者產生一種無所適從的感覺，從而喪失其購買慾望。准確的產品定位離不開正確的市場分析。通過各種手段進行市場調研作出的市場分析必須能夠回答以下5個問題：1．誰是消費者2．消費者買什麼（樣）3．消費者何時購買4．消費者購買的目的是什麼（5）消費者如何購買4．產品組合與優化產品組合策略是根據房地產企業開發與經濟能力和市場環境作出的關於企業產品品種、規格及其生產比例方面的決策。一般是從產品組合的廣度、長度、深度和粘度等方面作出決定。產品廣度是指產品的種類多少；產品長度是指產品的某一類產品不同形式的總和（如住宅多層、高層、塔式、板式等）；產品深度是指每種產品所提供的款式、建築風格的多少；產品粘度是指各產品之間在最終用途、開發建設條件、銷售渠道或其他方面的相互關聯程度。產品組合優化就是一方面選擇最能適應市場需要的、企業盈利又最好的企業產品品種結構，另一方面根據市場的變化，不斷調整產品結構、開發新產品、整頓改進老產品，使本企業的產品適銷對路。除此之外，產品命名也是產品策略的一部分內容（略）。價格策略1．定價策略在市場營銷組合中，價格是唯一能創造收益的因素，其他因素隻影響成本。許多房地產公司未能妥善處理定價問題，最常見的弊病是：定價過於強調成本導向；不能經常根據市場變化調整價格；制定價格脫離了市場營銷組合的其他因素，沒有將它作為市場定位策略的內在要素；沒有根據不同的產品品種和細分市場調整價格。幾種常見的定價方法：1．以理論價為基礎，結合市場的供求狀況確定合理的房價。成本導向定價法。2．競爭導向定價法。A、隨行就市定價法。這種方法風險較小，尤其對中小房地產企業，由於競爭能力有限，採取這種方法較為穩妥。B、競爭價格定價法。是一種主動競爭的定價方法，一般為實力雄厚或獨具特色的房地產企業所採用。定價時將競爭者的價格與估算價格進行比較，分子高於、低於、一致三個層次，再將企業產品質量、成本費用、產品服務與競爭企業進行比較，分析造成價格差異的原因，從而找出產品的特色和優勢，根據定價目標，確定產品價格。幾種常見的定價策略：1．「試探性」定價策略。即以售看價的定價技巧。房地產經營企業在出售商品房時，先以較低價售出少量商品房，如果買房的人多，就可以把價格提高一些；如果提價後仍供不應求，以後還可以把價格再提高。2．折扣策略。房地產開發商為了加速資金回籠，往往會給予客戶一定的價格優惠，它是通過不同的付款方式來實現的。如購買數套房優惠、首購優惠、購房抽獎、一次性付款優惠等等。3．差別定價策略。對不同的顧客群規定不同的價格；對不同用途規定不同的價格；對不同時間規定不同的價格。4．心理定價策略。尾數策略；整數策略；品牌定價策略等。幾種常見的調價方法1．採用延續報價定價。公司決定到產品製成或交貨時才制定最終價格，這對生產周期長的建築業來說相當普遍。2．使用價格自動調整條款，公司要求顧客按當前價格付款，並且支付交貨前由於通貨膨脹引起增長的全部或部分費用。在施工較長期的工程中，許多合同里都有價格自動調整條款。3．減少折扣，統一調價。公司減少房屋銷售是常用的現金和數量折扣，指示其銷售人員不可為了兜攬生意不按目錄價格報價定價。2．價格控制房地產營銷最實質的內容是價格控制。價格的有序設置應預先慎重安排。一般的方案是設置這四個價格：開盤價、封頂價、竣工價和入住價，並設置與此價格相適應的銷售比例。價格的基本原則為：逐步漸進提高和留有升值空間。價格控制上有三種情況應嚴格避免：第一種情況是價格下調；第二種情況是價格做空；第三種情況是升值太快缺少價格空間。促銷策略房地產促銷的目的是通過詳細的介紹、生動的描述來塑造產品的形象，刺激顧客的購買欲。目前我國常用的促銷方法有三種：一是廣告。廣告是房產促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。房地產廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見影的效果，因而實施廣告策略時可考慮路牌廣告、電視廣告、報刊雜志廣告等同時傳播或輪番出現，以加強效果。房地產廣告從內容上分有三種：其一是商譽廣告。它強調樹立開發商或代理商的形象。其二是項目廣告。它樹立開發地區、開發項目的信譽。其三是產品廣告。它是為某個房地產項目的推銷而做的廣告。此外，還有樣品房，這是一種實體的，看得見摸得著的廣告。二是房地產展銷會。這也是一種促銷手段。它通過房地產商品的模型展覽，設計圖紙的介紹，散發宣傳小冊子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。三是人員推銷。這能使推銷員面對面地了解客戶的需求，解答客戶的問題，有針對性地是行推銷。由於房地產商品集土地、開發、建築、金融等知識為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產經紀人、代理商或現場銷售接待員等內行擔任。另外，優秀的管理和周到的服務是一種無形的廣告，對銷售一定會起到促進作用。渠道策略從商品房銷售的方式來看，主要分為開發商自行銷售和委託銷代理兩種。1．開發商自行銷售由於委託銷售代理要支付一定的代理手續費，有時開發商為了節省這筆代理費願意自行銷售。一般在以下三種情況下開發商可以考慮自行銷售：1．大型房地產開發公司經過多年的開發遠作，他們有自己專門的市場推銷隊伍，有地區性的、全國性的甚至世界性的銷售網路，他們對自己所開發的項目有十分豐富的推廣經驗。2．房地產市場上揚，開發商所開發的項目很受投資者和置業者的歡迎，而且開發商預計在項目竣工後，很快便能租售出售。如目前在全國價格中的微利商品房；在大城市中供不應求的寫字樓和鋪面房，工業園區和開發區中的廠房和倉庫用房等。這些商品房應不同的需求范圍，市場看好，在這種情況下，銷售相對容易，開發公司要自行銷售。3．當開發商所發展的項目已有較明確的銷售對象時，也無需再委託租售代理。2．委託銷售代理銷售是專業性工作，有效的促銷活動主要為開發商帶來的收益要遠遠大於為此所支付的費用如售價提高、出售期短，經濟效益是可觀的。房地產銷售代理機構通常熟悉市場情況，具有信息優勢、經驗優勢、銷售渠道多的優勢、專職銷售人員多的優勢，是買賣雙方都願意光顧的地方。尤其是成熟、優秀的代理商，他們對市場脈波的把握對消費者心理的知識，可以通過策劃，有限度地製造熱點、引導消費，也可給開發商提供一些有益的建議，往往促銷效果很好。

❹ 房地產開發的步驟有哪些

房地產開發的步驟如下：1、房地產開發公司的設立；2、房地產開發項目的立項和可行性研究：（1）選定項目，簽定合作意向書；（2）初步確定開發方案；（3）申報規劃要點；（4）申報、審批項目建議書；（5）編制項目可行性研究報告；（6）申報、審批項目可行性研究報告；3、房地產開發項目的規劃設計和市政配套。

❺ 房地產開發與經營風險規避與控制方法主要有哪些

您好，房地產項目風險迴避是指房地產開發商通過對房地產項目風險的識別和衡量,發現某項房地產項目活動可能帶來風險損失時,事先就避開風險源或改變行為方式,主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的項目活動,以消除風險隱患。就風險的一般意義而言,風險迴避是處理房地產項目風險最強有力、最徹底的手段,是一種完全自足型的風險管理技術,即有效的迴避措施可以在房地產項目風險事件發生之前完全消除其給開發商造成某種損失的可能,而不再需要實施其他風險管理措施,但這些措施只能起到減少損失的發生概率或減輕損失的嚴重程度,或在損失發生後予以一定補償的作用。

風險迴避雖然能有效地消除風險源,避免可能產生的潛在損失或不確定性,但其在房地產實際開發運作中的應用也具有很大的局限性:

1.風險迴避只有在開發商對風險事件的存在與發生、對損失的嚴重性完全確定時才具有意義,而一般開發商不可能對房地產項目中所有的風險都能進行准確識別和衡量。

2.由於風險迴避措施通常與放棄某項開發活動相聯系,這雖然使開發商遭受損失的可能性降為零,但同時也使其失去獲得相關收益的可能性。

3.避免某種房地產項目風險不可能實現或採用風險迴避措施在經濟上是不合理的。房地產項目中潛在著的各種經濟風險、社會風險和自然風險,如社會經濟發展的周期性、氣候異常等都是難以迴避的。

4.房地產項目風險無處不在,有時避開了某一種風險卻又可能導致另外一種或幾種新的風險,不同的開發方案具有不同的風險產生,避不勝避。

雖然房地產項目風險迴避具有上述種種局限性,從某種意義上講是一種消極的房地產項目風險管理措施,不宜大量採用,但其在以下兩種情況仍不失為一種防範與處理房地產項目風險的恰當方式,可使開發商受損的可能性為零:第一,某種特定房地產項目風險發生的概率和所導致的損失程度十分大且不能被轉移或分散。第二,應用其他風險處理方法不能處理或成本超過其產生的效益。另外,在實施風險迴避時,房地產開發商最好在開發項目的決策階段就做出是否運用風險迴避管理措施的決策,同時,還必須首先確定需要迴避的風險范圍,盡可能准確進行風險識別與衡量,並將其與其他風險處理方法進行優劣比較,這是運用房地產項目風險迴避措施的前提。在實際的房地產項目活動中,開發商常用的風險迴避措施有:一是放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發活動;二是改變房地產項目開發活動的性質、地點或工作方法。

二、損失控制

損失控制是一種主動、積極的風險對策。損失控制包括:減少損失發生的機會,即損失預防;降低損失的嚴重性,即遏制損失加劇兩方面的工作。

1.預防損失。風險預防是指在風險發生前,為了消除或減少可能引致損失的各項風險因素所採取的各種措施,以降低風險損失發生的概率為目的。在房地產開發的各個階段,風險預防有廣泛應用。(1)投資決策階段。在投資決策階段,房地產開發商預防風險的任務:首先是准確把握國家和地區經濟的發展趨勢,制定適合自身特點的開發策略,合理評價和選擇開發投資方案,從根源上消除或減少房地產開發過程中的種種風險;其次,要樹立風險意識,建立風險管理組織,高度重視開發企業內部風險管理,強化對房地產開發風險管理理論的研究和學習,加強風險損失資料的搜集整理和分析。第三,要健全風險預警系統,防範風險的關鍵是預先行動,即主動控制,項目進入實施階段時間越長,控制風險的成本就越高。(2)前期工作階段。在前期工作階段,為了預防風險,開發商應注意以下幾個方面:第一,積極與地方政府、各管理部門、金融機構等相關單位搞好關系,爭取獲得他們對開發項目的理解、支持和幫助;第二,到當地規劃、國土、電力、市政、城市檔案、文物等有關部門,了解地塊的自然條件及地下埋藏物情況;第三,妥善處理征地、拆遷和安置補償問題,既講原則性,更講靈活性,防止矛盾激化。第四,增強合同意識,認真簽訂土地出讓合同、勘察規劃設計合同、拆遷安置補償合同、資金使用合同。(3)項目建設階段。在項目建設階段,風險預防的主要措施有:第一,採用系統的項目管理方法。第二,向施工方人員灌輸安全意識,做好現場容易出現危險事故的預案工作。第三,及時協調、處理設計、監理、施工、材料設備供應各方及總包與分包之間的關系和各種矛盾。第四,合理布置施工現場。第五,盡快完成開發項目,縮短建設周期,這也是一些小開發商慣用規避風險的措施。(4)租售管理階段。在租售管理階段,為預防風險,開發商應做好如下幾點:房地產租售合同應由房地產專業人士起草,並經律師或法律工作者審查, 做到合同條款明確、詳盡、合法。定期檢查房地產狀況,發現和消除現有房地產存在的各種隱患。定期組織建築物及附屬設備維修,將隱患消滅在萌芽之中。

2.減少損失。減少損失是在風險事件發生時或發生後,採取的各種降低損失程度,或縮小損失發生范圍的措施,以縮小風險的損失程度為目的。減少損失有兩方面的含義,一是風險發生時的損失最小化;二是風險發生後的挽救措施。在房地產開發中,可採用一系列特殊的手段將開發中的風險損失降低到最低程度。准確的預警預報;制定詳盡而周密的風險應急計劃;建立後備措施;保護現場,收集證據。

三、風險自留

風險自留是指當房地產項目中的某種風險不能避免、控制、轉移或因冒該風險可能獲得較大利潤時,房地產開發商採取較現實的態度,在不影響其大局利益的前提下,自身將這種風險承擔下來,並承擔風險所致的損失。風險自留是一種重要的財務型風險處理手段,其實質是在風險發生並造成一定損失後,房地產開發商通過內外部資金的融通來彌補受損單位所受損失,即在損失後為其提供財務保障。風險自留還是處理殘余風險的一種技術手段,在某些情況下也是唯一的風險對策。風險自留分為兩大類:一是消極的或非計劃性的風險自留。二是積極的或計劃性的風險自留。由於非計劃的風險自留是消極的被動承擔,對房地產開發商來說屬無奈之舉,本文不做詳細的研究,重點分析和研究房地產項目中的計劃性風險自留。在房地產項目過程中,計劃性風險自留的具體措施主要有風險損失攤入成本、自我保險和借款補償風險損失三種。

需要注意的是,借款補償風險損失的風險處理方法本身亦具有較大的風險。實際上,當風險事件發生後,房地產企業的資產價值減少、經營狀況不穩定、信譽度降低,從而使企業處於不利的借款地位。同時,此時企業對現金的需求又十分急迫,其所能得到的貸款條件必然常常是十分苛刻的,而一個損失發生前就信譽不佳的房地產開發商,此時可能根本就借不到一分錢,這樣可能會使得風險程度加劇。顯然,房地產開發商在運用借款補償風險損失的方法時應三思而後行,最好盡可能在風險事件發生前與金融機構簽訂一項應急貸款協議,確保風險事件發生後企業可按事先商定的融資條件獲得必要的資金,以及時應付不時之需。

四、風險轉移

風險轉移是房地產投資項目風險管理中非常重要而且廣泛應用的一項對策,分為非保險轉移和財務轉移兩種形式。根據風險管理的基本理論,投資項目的風險應由有關各方分擔,而風險分擔的原則是:任何一種風險都應由最適合承擔該風險或最有能力進行損失控制的一方承擔。符合這一原則的風險轉移是合理的, 可以取得雙贏或多贏的結果。否則,風險轉移就可能付出較高的代價。

1.非保險轉移。房地產項目風險非保險轉移是指房地產開發商在房地產開發過程中,有意識地採取某些非保險措施將風險轉嫁給其他經濟單位承擔, 從而達到降低其自身項目風險發生概率和損失程度的目的。房地產項目風險的非保險轉移可通過兩種途徑來實現:一是轉移會引起項目風險及損失的某項開發活動; 二是將風險本身予以轉移。風險轉移對房地產開發商來說可以消除風險,但與風險控制不同的是,它不是通過放棄、中止項目活動或採取積極預防和抑制措施直接調節風險因素來達到消除、降低風險損失概率和損失程度的目的,而是允許風險繼續存在,但將風險轉嫁給其他經濟單位承擔從而間接達到降低自身風險損失概率和損失程度。當然,房地產項目風險轉移必須通過正當、合法的手段,而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉嫁。另外,房地產項目風險的轉移雖然可以使風險在開發商和其他風險損失承擔者之間進行移動,但卻不能因此將項目風險本身消除或從總量上減少。

2.財務轉移。風險的財務轉移包括非保險財務轉移和保險轉移。非保險財務轉移是指單位或個人通過經濟合同,將損失或與損失有關的財務後果(財產損失、人員傷亡等)轉移給另一些單位或個人去承擔的一種方式。其實質是通過風險的財務轉移,使轉讓人得到外來資金,以補償風險事故發生後所造成的損失。大部分財務型非保險轉移都是通過合同中的某些條款來實現的。如在建築活動承包中,建築所有人可以通過合同將他對公眾在建築物附近受到傷害的部分或全部責任轉移給建築承包商。保險轉移通常直接稱為保險。通過購買保險,投資項目業主或承包商作為投保人將本應由自己承擔的歸咎責任(因他人過失而承擔的責任)和賠償責任(因本人過失或不可抗力所造成損失的賠償責任)轉移給保險公司,從而使自己免受風險損失。需要說明的是,保險並不能轉移投資項目的所有風險,一方面是因為存在不可保風險,另一方面則是因為有些風險不宜保險。因此,應將保險轉移與風險迴避、損失控制和風險自留結合起來運用。對於不可保風險,必須採取損失控制措施。即使對於可保風險,也應當採取一定的損失控制措施,這有利於改變風險性質，達到降低風險的目的。
望採納

❻ 房地產項目可行性研究的內容與重點是什麼

房地產可行性研究報告是根據可行性研究對項目進行科學的分析和預測。因此做好開發項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據。

第一節 可行性研究的概念和作用

一．可行性研究的概念
可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的資源、技術、市場、經濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理、財務上是否盈利，並對多個可能的備選方案進行擇優的科學方法，其目的是使房地產開發項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性，並為開發項目的實施和控制提供參考。
我國從20世紀70年代開始引進可行性研究方法，並在政府的主導下加以推廣。1981年原國家計委明確「把可行性研究作為建設前期工作中一個重要的技術經濟論證階段，納入了基本建設程序。1983年2月，原國家計委正式頒布了《關於建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編製程序、編制內容、審查辦法等做了詳細的規定，以指導我國的可行性研究工作。
房地產項目的特點和開發實踐證明，項目開發的關鍵是決策，開發商應高度重視可行性研究的工作質量，隨歐康夭?諧〉鬧鴆焦娣叮?康夭?耐蹲駛?帷⑼蹲世?蠡嵩嚼叢繳伲?歡咸岣呔霾咚?劍?拍莧〉孟釒靠?⒌某曬Α?
二．可行性研究的作用
(一)可行性研究是項目投資決策的重要依據。開發項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學合理性，是建立在根據詳細可靠的市場預測、成本分析和效益估算進行的項目可行性研究的基礎上的。
（二）可行性研究是項目立項、審批、開發商與有關部門簽訂協議、合同的依據。在我國投資項目必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產項目，要經過政府相關職能部門的立項、審批、簽訂有關的協議，依據之一就是可行性研究報告。
（三）可行性研究是項目籌措建設資金的依據。房地產開發項目可行性研究對項目的經濟、財務指標進行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經營效益的獲取能力。銀行等金融機構是否提供貸款，主要依據可行性研究中提供的項目獲利信息。因此可行性研究也是企業籌集建設資金和金融機構提供信用貸款的依據。
（四）可行性研究是編制設計任務書的依據。可行性研究對開發項目的建設規模、開發建設項目的內容及建設標准等都作出了安排，這些正是項目設計任務書的內容。

第二節 可行性研究的階段工作

一．可行性研究工作根據項目的進展可以分幾個階段進行。
（一）以投資機會研究
該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。 投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以?邢亂喚錐蔚墓ぷ鰲?
（二）初步可行性研究
在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。
（三）詳細可行性研究
詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性後作出投資與否決策的關鍵步驟。 這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約佔0.2%~1.0%. 項目的評估和決策，按照國家有關規定，對於大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委託有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。
（四）可行性研究階段工作精度表

第三節 可行性研究的內容

一.可行性研究報告的結構
一般來講，專業機構編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要⒛柯肌⒄?摹⒏郊?透酵劑?霾糠幀?

（一）封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業研究編寫機構名稱及編寫報告的時間三個內容。
（二）摘要：它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。
（三）目錄：由於一份可行性報告少則十餘頁，多則數十頁，為了便於寫作和閱讀人員將報告的前後關系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。
（四）正文內容：它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內容

1．項目概況
主要包括：項目名稱及背景、項目開發所具備的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目開發的宗旨、規模、功能和主要技術經濟指標、委託方、受託方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據、編寫的假設和說明）；
2．市場調查和分析
在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析，並作出客觀的預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售周期等。
3．規劃設計方案優選
在對可供選擇的規劃方案進行分析比較的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最後的方案，並對其進行詳細的描述。包括選定方案的建築布局、功能分區、市政基礎設施分布、建築物及項目的主要技術參數、技術經濟指標和控制性規劃技術指標等。
4．開發進度安排
對開發進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發項目的進度。作為大型開發項目，由於建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，需要對各期的開發內容同時作出統籌安排。
5．項目投資估算
對開發項目所涉及的成本費用進行分析評估。房地產開發所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建築安裝費用、市政基礎設施費用、公共配套費用、期間費用及各種稅費。估算的精度沒有預算那樣高，但需力爭和未來開發事實相符，提高評價的准確性。
6．項目資金籌集方案及籌資成本估算
根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，並對籌資成本進行計算和分析。房地產開發投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。
7．項目財務評價；
依據國家現行的財稅制定、現行價格和有關法規，從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務狀況進行分析，並藉以考察項目財務可行的一種方法。具體包括項目的預售預測、成本預測基礎上進行預計損益表、預計資產負債表、預計財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，以及進行財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等，據以分析投資的效果。
8．不確定性分析和風險分析
主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。該分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各種因素對項目的影響性質和程度，為項目運作過程中對關鍵因素進行控制提供可靠依據。同時根據風險的可能性，為投資者了解項目的風險大小及風險來源提供參考。
9．可行性研究的結論
根據對相關因素的分析和各項評價指標數值，對項目的可行與否作出明確的結論。
10．研究人員對項目的建議
對項目中存在的風險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。
（五）附件：它包含可行性研究的主要依據，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批准文件（如規劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建築工程許可證等）。專業人員必須依照委託書和上述文件以及相應的法律、法規方能編寫項目可行性研究報告。
（六）附圖：一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區或城市的總體規劃圖等等。

二．可行性研究報告的項目投資預算
一些不大規范的房地產項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含了項目建設的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個房地產項目不等於一個簡單的建築物，它需要營銷成本、金融成本和建築成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等於發展商對項目工程建設的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發方式也是可以採取的，這樣一來發展商在工程建設上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。房地產項目的投資概算應包括以下內容：
（一）營銷開支概算
1．項目前研究及可行性研究的開支
2．項目策劃的開支
3．銷售策劃的開支
4．廣告開支
5．項目公司日常運作的開支
6．項目及企業的公關開支
（二）工程開支概算
1．用於工程勘探的開支
2．用於吹沙填土、平整土地的開支
3．用於工程設計的開支
4．用於建築施工的開支
5．用於設施配套的開支
6．用於工程監理的開支
（三）土地徵用開支概算
1．政府一次性收取的標准地價
2．用於拆遷補償或青苗補償的開支
3．影響公共設施而出現的賠償開支
（四）金融成本開支概算
1．外匯資金進入國內貨幣系統產生的銀行擔保及管理費用支出
2．貸款引起的利息支出
3．各項保險開支
4．稅收和行政性收費
5．不可預見開支

第四節 可行性研究報告的編制

一．房地產項目可行性分析常見誤區
1．誤區一：一個標準的效益分析
如果一份項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告，一份專業而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標准。在可行性研究時會遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處於一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的「效益分析」也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而且這些預測需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據不同的期望值給出不同的期望效益預測。
2．誤區二：先入為主的可行性研究
縱觀國內多數失敗的大型地產投資，其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括：高級別墅坐落在大型工業區內，致使別墅環境被破壞，別墅無人問津；在一個離市區較遠的鄉鎮開發高層公寓，結果也是無人問津；准備在一個規劃失控的農民居住區內開發商住小區，結果在廉價「集資房」的沖擊下半途而廢；同一時間同一城市同類樓盤供應量過大導致需求短缺；建設成本遠遠超過預算造成資金短缺；一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優勢失效等等。當這些項目的發展商在談起這些問題時通常都會感嘆「真沒想到」，然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的「可行性研究報告」，幾乎都是同一個調子：引經據典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的「可行性研究」，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了「先入為主」的大忌。
（1）先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的：
A.房地產投資企業的領導主觀意志在起作用。往往由於「長官意志」對課題的影響，課題研究人員擔心挑項目的毛病會得罪老闆，於是學會了察顏觀色，一切圍繞領導的意思去論證。所以，為避免這種情況的發展，公司領導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學的路子去調查、分析。
B.課題組人員的業務水平不過關。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結構很不合理，要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的。
C.有的發展商將可行性研究的課題交給一些建築咨詢機構去做，這些單位的科研實力過得硬，但由於項目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態度，除非發展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業務。
D.有的發展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報告。這在意向接觸的時候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的，並不適合於現在的發展商；有時合作另一方為了爭取他人來投資，可能會片面地誇大該項目的投資價值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。

二．編制可行性研究報告的人員安排組合
要組織一個可行性研究的小組，小組成員的知識結構、人員安排要全面。

❼ 求文檔: 28898房地產開發與經營考試大綱

《房地產開發與經營》作業答案
第一章 緒論
一、名詞解釋
1．房地產；房屋及其附屬物（與房屋相關的建築物如小區設施、建築附著物、相關林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應的各種財產權利。
2．房地產開發與經營；房地產開發是房地產企業的生產和再生產過程，也是完成房地產產品的生產和建設的過程。
房地產經營是指房地產企業為實現預期目標，確定實現目標的戰略和策略，並有意識、有計劃地加以實現的經濟活動過程。
3．土地儲備開發；指政府依法通過收購、收回、徵收等方式儲備國有建設用地，並組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。
4．房地產企業是從事土地和房屋開發建設，以及以房地產產品為核心從事房地產中介、物業服務的經濟組織，是房地產經濟活動中的主要成分。
5．房地產項目定位，是指在房地產相關法律法規和城市規劃的指導下，根據宏觀發展背景、項目地段價值以及市場空間判斷，結合項目自身特有的其他制約因素，找到適合於項目的客戶群體，在客戶群體消費特徵的基礎上，進一步進行產品定位，包括住宅地產品項目、商業地產項目、寫字樓項目、工業地產項目等。
二、問答題
1．對比分析房地產企業五種一般組織結構設計的優缺點。
答：直線制組織結構：優點是命令統一，責權分明，維持成本低，快速靈活。缺點是不利於企業成長，過分依賴領導人的才能和技能。
職能制組織結構：優點是利用專門化、規模化帶來的成本節約、減少資源浪費的好處。缺點是容易部門分割，不了解其他部門的工作，部門追求各自的職能利益。
直線職能制結構：優點是統一指揮與專業分工相結合，缺點是橫向協調難度大，人員多，效率低，管理成本高。
事業部制組織結構：優點是強化了決策機制，總公司層領導著重研究政策和戰略發展，提供各種服務，調動事業部的積極性，強調了事業部經理對本部門產品和服務經營責任，有利於培養人才，增強了內部競爭。缺點是活動和資源的重復配置導致成本上升，效率降低。
矩陣型組織結構：優點是公司可以很好地協調復雜又相互依存的組織活動，不同的專業人員可以很好地溝通和交流，並協助矩陣結構組織平台很好地發揮資源作用。缺點是消除了統一指揮後，可能造成一些混亂，員工缺乏安全感，產品線經理為了得到優秀的專業人員展開斗爭，容易引起組織的矛盾
2．我國房地產企業的特徵有哪些？
答：首先，房地產產品的地域性、空間固定性和唯一性決定了房地產企業的地域屬性。其次，土地市場的壟斷性決定了房地產企業的不完全競爭性。最後，房地產企業存在專業化和綜合化發展兩個趨勢。
3．房地產開發與經營有哪些特點？
答：難度大：產品具有固定性、單件性、復雜性。
風險大：房地產的投資大，資金運轉周期長。
政策性強：房地產業是民生熱點，是國民經濟的龍頭產業。
4．簡述房地產開發與經營的程序和內容。
答：（1）投資機會選擇；（2）項目定位；（3）前期工作；（4）建設階段；（5）租售階段；（6）物業管理。
5．簡要敘述房地產市場宏觀環境包括哪些因素。
答：經濟：國民經濟發展、產業結構變化、城市化進程、經濟體制、通貨膨脹、家庭收入與支出結構。
政策：金融政策、土地政策、住房政策、戶籍政策等
人口：人口總量、年齡結構、家庭結構、人口的遷移特徵
此外，文化環境、行業環境、技術環境等
6．房地產經營決策程序是什麼？
答：（1）發現問題；（2）確定目標；（3）擬制方案；（4）分析評價；（5）選擇方案；（6）實施追蹤。
7．簡述房地產開發與經營決策的內容
答：（1）財務策略；（2）生產策略：確定房地產企業的生產規模，明確開發或經營項目，生產量調節以及生產作業方式確定等；（3）市場開發策略：市場開拓型、市場滲透型、產品開發型以及多角型策略等；（4）價格策略：高價策略，低價策略，均衡價格策略等。
8．簡述房地產行業管理的主要內容。
答：行政管理主要內容：一是企業設立時的注冊登記，二是企業房地產從業相關資質的審批，三是房地產企業的行業監督檢查。
行業組織管理主要內容：一是行業專業管理；二是建立行業內部運行規則，促進行業內部各成員間的公平競爭；三是研究行業發展規劃，開展學術研究與國際交流。
三、論述題
闡述我國房地產價格上漲的原因。
答：1、初期房地產調控措施不協調，加劇了供求矛盾
初期「管住土地，控制信貸」的調控措施，抑制投資增長力度較大，加劇了供求矛盾；一些地方政府對調控措施貫徹不力。
2、地價上漲推動
土地儲備和「招（標）、拍（賣）、掛（牌）」制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發揮了重要作用。不可迴避的是，「招、拍、掛」制度也存在明顯的缺限，即短期內容易推動地價上漲。
3、新建住宅成本的上升導致房價上漲。不單指建材等價格上漲帶來的成本增加，還應包括新建住宅品質提升所帶來的成本增加。
4、房地產投資結構仍不盡合理。供給結構不合理導致供需脫節；中低價位商品住房供應量下降，高檔商品房供應增加，使得商品房平均價格上揚。
5、房地產價格上漲的原因還在於消費者預期改變。人們對未來的經濟預期是看好的。市場信息的不對稱，媒體宣揚「房價還要繼續上漲」 ，進一步強化老百姓的心理預期。

第二章 房地產項目可行性研究
一、名詞解釋
1．可行性研究 ；投資決策前，對與項目有關的市場、資源、技術、經濟和社會等方面問題進行全面分析、論證和評價，判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理，並對方案進行優選的科學方法。
2．財務內部收益率；指使項目凈現值等於零的折現率。
3．財務凈現值；指將項目壽命期內的凈現金流量，用一個設定的折現率逐期折現的現值的代數和
4．市場調研；運用科學的方法，有目的、有計劃地收集、整理與企業市場營銷有關的各種情報、信息和資料，在調查的基礎上對收集數據和匯總情報進行分析、判斷，為企業營銷決策提供依據的信息管理活動。
二、問答題
1．房地產市場調研的內容包括哪些？
答：（一）市場宏觀環境狀況，主要包括政治環境、經濟環境、社會文化環境，另外還包括行業環境、技術環境以及對城市發展概況的描述等。（二）城市房地產市場概況，包括：1、市場整體狀況；2、土地市場情況；3、商品房市場情況； 4、全市房地產價格走勢，不同區域和物業類型的價格類型；5、全市主要發展商開發銷售情況；6、三級市場交易情況；此外，當地房地產業相關政策法規等。（三）消費者行為與市場需求容量，包括：消費者的購買水平、購買傾向、共同特徵；城市人口、家庭數量、購買力、居民居住現狀及改善目標、居民日常消費支出水平與消費結構。（四）項目所在區域環境狀況。（五）項目基本情況調查，包括對項目的用地現狀及開發條件進行分析、對項目所在地的周邊環境進行分析。
2．房地產市場調研的原則？
答：1、真實性原則；2、時效性原則；3、全面性原則；4、計劃性原則。
3．簡述可行性研究的作用？
答：1、可行性研究是投資決策的重要依據。2、可行性研究是項目審批的依據。3、可行性研究是項目資金籌措的依據。4、可行性研究是編制設計任務書的依據；5、可行性研究是開發商與各方簽訂合同的依據。
4．房地產投資項目可行性研究包括哪些步驟。
答：1、組織准備；2、資料收集及市場調查；3、開發方案的設計和評價、選擇；4、詳細研究；5、編寫研究報告書。
5．可行性研究包括哪些內容？
答：1、項目概況。2、市場分析和需求預測。3、規劃方案的優選。4、開發進度安排。5、項目投資估算。6、資金的籌集方案和籌資成本估算。7、財務評價。8、風險分析。9、國民經濟評價。10、結論。
6．反映投資項目財務狀況的指標包括哪些？
答：價值型指標：財務凈現值、財務凈年值、費用現值、費用年值；效率型指標：財務凈現值率投資報酬率、財務內部收益率；期限型指標：投資回收期。
7．房地產開發建設投資估算包括哪些費用？
答：1、土地費用估算；2、前期工程費；3、基礎設施建設費；4、房屋開發費；5、公共配套設施建設費；6、開發間接費；7、管理費；8、銷售費用；9、財務費用；10、其他費用；11、稅金及政府收費。
8．國民經濟評價指標包括哪些？
答：國民經濟盈利能力分析，包括經濟內部收益率、經濟凈現值；外匯效果分析，包括經濟外匯凈現值、經濟換匯成本、經濟節匯成本。
9．風險分析方法有哪些？
答：1、盈虧平衡分析；2、項目安全率；3、敏感性分析；4、概率分析。
10．敏感性分析的步驟是什麼？
答：1、選擇要分析的不確定因素；2、選定分析所用的評價指標；3、計算不確定性因素變動引起的評價指標的變動情況；4、判定敏感性因素；5、提出控制敏感性因素的建議。
11．概率分析的步驟是什麼？
答：1、列出各種要考慮的不確定性因素；2、預計各種不確定性因素可能發生的情況；3、分別確定每種情況出現的可能性；4、分別求出各種可能情況下的財務凈現值、加權平均值和期望值；5、計算凈現值大於和等於零的累積概率。
12．國民經濟評價與財務評價的主要區別是什麼？
答：1、經濟目標不同；2、價值尺度不同；3、折現率不同；4、匯率不同。
第三章 房地產市場分析
1．房地產市場有哪些特殊性？
答：產品具有固定性；產品具有唯一性；產品的耐久性；市場具有雙重屬性（消費、投資）；市場是不充分市場
2．簡述房地產供給的特點？
答：1、市場供應缺乏彈性，短期內難以增加房地產市場供應。2、市場供應的異質性，產品的位置、環境、新舊、配套等不同，市場細分有必要性。3、市場供應的區域性，產品的固定性導致「地產地銷」。4、市場調節的不完全性，住房保障的存在：經濟適用房、廉租房；土地的壟斷性；政府的宏觀調控。5、市場需求的廣泛性，房地產是生存、享受、發展的基本物質條件。6、市場需求的多樣性，消費需求、經營需求和保值需求；經濟收入、生活質量、使用目的、文化觀念的不同，需求多元化。7、市場需求的融資性，資金數額大，短期內難以全部支付；融資手段很重要8、市場需求的長期性，使用期限長；再次交易間隔的時間長；存量市場將占據市場主導位置。
3．需求法則和供給法則的含義是什麼？
答：需求法則：假定其它條件不變，則某一商品的需求量與其自身價格呈反方向變化。供給法則：假定其它條件不變，則某一商品的供給量與其自身價格呈正方向變化。
4．均衡價格的概念是什麼？
答:均衡價格是指在假定其它條件不變時，商品需求量與供給量相等時的價格。
5．房地產市場分析的內容
答：市場環境：宏觀環境包括經濟、正常、人口、文化環境、行業環境、技術環境等。區域環境包括分析區域規劃、功能定位、開發現狀以及未來定位；分析交通與出行條件；分析影響區域發展的其他因素和條件：歷史、文化、發展水平等；區域內樓盤價格水平與供求關系；項目微觀環境。
消費者分析包括消費者購買力水平、購買傾向、購買特徵等。
競爭樓盤包括產品、價格、廣告、銷售推廣、物業管理等。
競爭對手分析包括專業化程度、品牌知名度、開發經營方式、樓盤質量、政府關系、以往項目情況、土地儲備情況。
第四章 土地制度演變與出讓方式
一、名詞解釋
1．土地使用權出讓：國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
2．土地使用權劃撥：指縣級以上人民政府批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為。
3．土地使用權轉讓：指通過出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權在轉移的行為。
4．土地徵用: 國家為了建設及興辦社會公益事業的需要，採取行政手段，依照法定程序和審批權許可權將集體所有的土地，有償轉為國有土地的一項措施。
5土地儲備制：為加強對土地一級市場的統一管理, 政府依照法定程序,運用市場機制,按照土地利用總體規劃和城市規劃,對通過收回、收購、置換和徵用等方式取得的土地進行前期開發,並予以儲存,以供應和調控城市各類建設用地需求的一種經營管理制度。
二、簡答題
1．對土地使用權出讓的各方式做出比較。
答：1、出讓程序不一樣。2、適用范圍不同：協議出讓適用於公益、福利事業，科研文教，非盈利的機關、團體及某些特殊用地；招標出讓使用於優化土地布局的地段，重大工程的較大的地塊；拍賣出讓適用於區位條件好、功能便利的繁華地段，土地利用上有較大靈活性的地塊。3、優缺點：協議出讓：選擇受讓人的自由度大，不利於公平競爭；招標出讓利於公平競爭，給出讓方留有選擇的餘地；拍賣出讓利於公平競爭，方法簡便易行，出讓方不易控制最高價。
2．土地使用權轉讓必須符合哪些條件？
答：1、土地使用權轉讓只能在原土地使用權出讓合同規定的權利義務范圍內進行，權利人不得擴張其權利的內容；2、按照出讓合同的約定，受讓方已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書。3、按照出讓合同進行投資開發，屬於房屋建築工程的，要完成開發投資總額的25%以上，屬於成片開發土地的，要形成工業用地或者其他建設用地。
3．簡述土地使用權出讓和土地使用權轉讓兩者的區別？
區別 出讓 轉讓
行為主體 政府及土地管理部門 境內外經濟實體及個人
法律關系 法律關系不平等，具有壟斷性 法律關系平等
市場層次 一級市場，可以轉讓 二級市場，轉讓受到限制
年限 按合同規定，不超過國家規定 合同年限－已使用年限
轉移方式 協議、招標、拍賣 出售、交換、贈與

4．房地產項目土地費用包括哪些費用?
答：包括土地徵用費用、土地出讓金、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關的地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷房支出等。
5．簡述土地使用權轉讓的程序。
答：1、轉讓申請；2、簽訂轉讓合同；3、轉讓合同公證；4、繳納土地出讓金和土地增值稅；5、土地使用權變更登記。
6．簡述劃撥土地使用權的特點。
答：1、劃撥土地使用權的取得具有行政性；2、劃撥土地使用權具有無償性；3、劃撥土地使用權具有無期限性；4、劃撥土地使用權的流轉具有限制性。
7．簡述協議出讓土地使用權的特徵。
答：1、非市場出讓，沒有競爭者；2、政府對低價較易控制；3、價格和使用范圍受到限制。
8劃撥土地使用權獲取過程中的主要成本和稅費包括哪些？
答：1、土地補償費；2、安置補助費；3、地上附著物及青苗補償費；4、拆遷補償費；5、其他費用 。
9我國土地使用制度存在的問題有哪些？
答：（1）土地雙軌制，劃撥（歷史遺留和新劃撥）和商業出讓並存；
（2）管理和監控水平低；
（3）土地市場不統一，土地杠桿失靈；
（4）權力濫用，亂批開發區，越權批地；
（5）轉軌中土地收入的流失；
（6）市場上開發水平良莠不齊，關系強、水平低的非專業開發商多；
（7）滋生腐敗；
三、論述我國現階段土地使用制度的特點
答：1）批租制：由於我國實行土地公有制，不論是國有土地還是農村集體所有的土地，其所有權均不允許買賣，在土地交易過程中發生轉移的只是土地使用權，而且這種使用權還是有年限的。雖然土地使用權可以依法出讓和轉讓，也就是所謂的批租，其實質不過是土地使用權的長期出租而已，只不過租金一次性繳清罷了。所以說，在我國的土地制度中，不存在真正的土地買賣，只存在長時期的土地使用權出租，即批租制。
2）壟斷制：第一層含義，我國實行的土地公有制只允許政府和集體組織等公有團體擁有土地，這本身就是一種壟斷。
第二層含義，在土地交易市場上，只有政府一個土地供應者，其他任何一個機構和團體都不允許向市場提供土地。即使集體經濟組織作為土地的所有者，也不能提供。農村集體經濟組織的土地若要轉變成可在市場上交易的開發建設用地，必須通過國家徵用，由集體土地轉變成國有土地後，方為合法。政府在法律上和名義上壟斷了土地的供應。
3）雙軌制：所謂的雙軌制就是指依據土地用途和目的的不同實行不同的土地取得方式的土地供應制度。一般而言，非贏利性和帶有公益性質的土地用途可以以劃撥方式取得，而贏利性土地用途，則必須通過出讓方式取得。

第五章 房地產營銷
一、名詞解釋
1．房地產營銷：通過交易過程滿足顧客對土地或房屋需求的一種綜合性營銷活動，也是把土地或房屋產品轉換成現金的流通過程。
2．房地產市場細分：是指人們在目標市場營銷觀念的指導下，依據消費者的需要、慾望、購買行為和購買習慣，將房地產市場整體分為若干具有相似需求和慾望的房地產消費者群的市場分類過程。
3．房地產市場營銷策劃：運用整合營銷的概念，從觀念、設計、區位、環境、房型、價格、品牌、包裝、推廣上對開發建設項目進行整合，合理確定房地產目標市場的實際需求，在深入了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎上，為開發項目規劃處合理的建設取向，使產品及服務完全符合消費者的需要，並通過消費者的滿意使開發商獲得利益的過程。
二、簡答
1．簡述房地產市場細分的作用
答：1、有利於房地產企業發現新的市場機會；2、有利於房地產企業選擇目標市場和制定市場營銷策略；3、有利於房地產企業集中資源開發市場。
2．簡述房地產市場細分的過程
答：1、明確細分因素；
2、根據細分因素進行市場劃分；
3、評價市場細分結果，包括：銷量和利潤、消費者的可接近性、消費者的敏感性。
3．房地產市場營銷的步驟是什麼？
答：1、房地產市場調查研究，包括宏觀、中觀、微觀等方面
2、確定營銷目標，包括長期與短期
3、制定市場營銷組合計劃
4、營銷計劃的實施
5、反饋與調整
4．房地產廣告策劃的原則有哪些？
答：時代性、創新性、實用性、階段性、全局性。
5．簡述房地產廣告策劃的內容
答：廣告目標、市場分析、廣告策略、廣告計劃、廣告效果測定。
6．房地產營銷的4R理論主要內容是什麼？
答：1、與顧客建立關聯。2、提高市場反應速度。3、關系營銷越來越重要。4、回報是營銷的源泉。
7．簡述房地產促銷策略內容
答：.讓利促銷策略、廣告促銷策略、營業推廣策略
8．簡述房地產市場品牌營銷策略的實施
答：1、精準的市場定位是房地產品牌營銷的基礎；2、卓越的質量體系是創建知名品牌的保證；3、以良好的社會形象樹品牌；4、以優秀的品質樹品牌；5、以創新精神樹品牌；6、以優秀的企業文化樹品牌。
9．選擇房地產銷售渠道的主要因素和策略有哪些？
答：主要因素：1、商品房因素；2、市場因素；3、企業本身的因素；4、國家政策、法令因素。
策略：1、直接渠道和間接渠道；2、短渠道和長渠道；3、寬渠道和窄渠道。
三、論述題
1．論述房地產市場新推樓盤的各開價策略適用情況和優缺點
答：一、 低價開盤
適應的情況：1、產品的綜合性能不強，沒有什麼特色；2、項目的開發量相對過大；3、絕對單價過高，超出當地主流購房價格；4市場競爭激烈，類似產品多。
優點：便於迅速成交，促進良性循環；便於日後的價格調控；便於財務周轉、資金回籠。
缺點：首期利潤不高；樓盤形象難以提升很高。
二、高價開盤
適應的情況：具有別人所沒有的明顯的樓盤賣點；產品綜合性能上佳；量體適合，公司信譽好，市場需求旺盛
優點：首期利潤高；樓盤形象容易提升高。
缺點：不利於迅速成交，難於形成良性循環；不利於日後的價格調控；不利於資金周轉、資金回籠。
三 、促銷策略
優點：一是提供信息情報；二是引起購買慾望；三是宣傳產品特點與企業形象，保持產品競爭力，四是擴大市場份額
四 、渠道營銷策略
作用：把產品從生產者轉移到消費者所必須完成的工作加以組織，消除生產者與使用者之間的距離。

❽ 房地產開發經營的可行研究

可行性研究，大體上分為三個階段，即機會可行性研究階段；初步可行性研究階段；最終可行性研究階段。
1.機會可行性研究階段及其任務
機會可行性研究階段的主要任務是確定經營方向，提出經營目標。對房地產經營管理企業來說，就是對經營管理項目提出建議。為了實現機會可行性研究階段的任務，必須對投資經營項目發展的背景、當地的資源條件、市場供需狀況等基本情況進行初步的調查和預測。通過初步研究，尋找和確定最有利的投資經營方向和投資經營機會，提出可行性研究的建議書，並為下一步研究提出要求。
2.初步可行性研究階段及其任務
初步可行性研究階段的主要任務就是要根據機會階段的結果，進一步研究經營管理項目的規模、建築材料的供應、投資地段的選址、建築工程的設計方案、項目工程的施工進度等問題。對於一些關鍵性的問題，還必須進行專題研究，諸如市場需求狀況、投資經營項目的地址優劣、工程設計方案合理性、施工進度可行性等。在對這些問題進一步研究的基礎上，對各個方案進行認真的比較分析，排除一些可行性不大的方案，從而進一步縮小工作范圍和工作數量，為最終可行性研究奠定基礎。
3.最終可行性研究及其任務
最終可行性研究，是可行性研究的最後一個階段。這個研究階段的主要任務是對經營管理項目的技術、經濟、以及市場等方面進行詳細地和深入地分析論證、確定經營管理項目的有關主要因素，並對這些因素進行仔細的調查、分析、計算、評估，在這個基礎上提出一個或幾個可供選擇的最優方案，作為經營管理的決策依據。
簡言之，在可行性研究的三個階段中，機會研究階段的主要任務是確定投資方向，提出項目建議書；初步可行性研究階段的主要任務是確定項目的生命力和發展前景；最終可行性研究階段的主要任務是對投資項目進行市場、經濟和技術的分析，為經營管理者提供可靠的依據。 房地產開發經營管理的可行性研究，是一項內容十分廣泛的技術也是一種經濟的分析研究。這種研究不僅需要對市場、技術、規劃、組織等多種因素進行綜合分析，而且還必須研究與國家社會經濟發展大環境相適應、以及與所在的城市和地區總體發展規劃相協調的問題。
房地產經營管理可行性研究，由於包括的內容很多，可以根據不同的標准，把它的內容歸結為不同的方面。但是，不管怎樣歸納，房地產經營管理項目可行性研究，必須包括以下三個內容：
1.房地產市場問題。在市場經濟條件下，生產都是為了滿足市場的需求。如果沒有市場的需求，房地產開發經營就失去了存在和發展的基礎。所以，房地產經營管理可行性研究的首要問題，就是要研究有沒有市場，市場的容量有多大。在房地產經營管理的可行性研究中，有沒有市場的問題，是解決房地產經營管理有沒有「必要性」的問題，所以這個問題就成為全部可以可行性研究的基礎和前提。
2.工程技術問題。主要是研究規劃設計和工程技術中的高科技含量的問題，以及規劃設計和工程技術中的難點是否能夠解決或克服的問題。這個問題主要是解決房地產經營管理的「可能性」問題。
3.經濟效益問題。就是通過對房地產經營管理活動的經濟評價，研究是否盈利和盈利水平的高低。在市場經濟條件下，任何企業經營的最終目的是為了取得利潤，而且是為了取得最大利潤。如果企業不盈利，企業就失去了經營的目標。所以，這個問題主要是解決房地產經營管理「合理性」的問題或企業經營的最終目的問題。概括地說，這三個方面的關系是：市場問題是房地產經營管理的前提；工程技術問題是房地產經營管理的手段；效益是房地產經營管理的目的。房地產經營管理的可行性研究，只有對這三個問題做出明確的回答，才可以說完成了可行性研究的任務。 房地產經營管理可行性研究結論或意見形成以後，還必須編寫出可行性研究報告。可行性研究報告，是可行性研究的最終成果。一般來說，可行性研究報告應當包括以下具體內容。
1.房地產經營管理項目的背景狀況
房地產經營管理項目，涉及到國家政治經濟各個方面，因此在可行性報告中，必須對國家宏觀經濟發展和運行的狀況、經營管理項目所在城市和地區的經濟社會發展和經濟運行狀況、國家產業政策、房地產市場供求等情況做出簡單的介紹和說明。
2.房地產經營管理項目的概況
房地產經營管理項目的概況部分，應當包括以下內容：
⑴房地產經營管理項目的名稱；
⑵房地產經營管理項目的地理位置；
⑶房地產經營管理項目所在地區環境；
⑷房地產經營管理項目的性質和主要特點；
⑸房地產經營管理項目的社會經濟意義。
3.可行性報告的基本數據
房地產經營管理項目的可行性研究報告，既要有定性分析，又要有定量分析來提供可靠的數據。
其中主要應當包括：
⑴項目投資總額；
⑵項目規劃要點：其中主要包括經營管理項目的總建築面積、建築密度、建築容積率、房屋的各類用途、建築的構成、基礎設施的條件和要求、其他規劃設計要點等；
⑶項目佔地面積；
⑷佔用的土地及其使用狀況：房地產經營管理項目佔用的土地數量、被佔用的土地原先使用狀況、需要拆除的房屋面積、需要給予補償的耕地、佔用菜地面積、需要安置的住戶和人口、需要安置的勞動力人數等；
⑸建築物的主要技術參數；
⑹其他有關資料。
4.房地產經營管理項目的成本估算
房地產經營管理項目的成本，是房地產經營管理的費用支出，在市場物價一定的情況下，成本支出大小對於房地產經營管理盈利水平有著決定性的意義。因此房地產經營管理成本估算，是房地產可行性研究中的一個核心問題。房地產經營管理成本估算，通常的作法是先分項估算，然後再進行匯總，最後做出成本估算表。房地產投資經營管理成本估算主要包括以下內容：
⑴土地徵用費用估算或概算。其中主要包括征地費、青苗補償費及其他地上物的補償費、菜地建設費、勞動力安置費、耕地佔用稅等。
⑵拆遷安置費。主要包括各種拆遷費用、賠償費用。
⑶前期工程費用。主要包括勘察設計費用、「三通一平」或「七通一平」費用等。
⑷房屋建築安裝費用。由於房屋建築標准等的不同，應當對不同類型、不同設計、不同等級的房屋分別列出各自的費用。
⑸基礎設施建設費。對不同類型的基礎設施，分別列出所需要的費用。
⑹公共配套設施建設費用。對於小區內的公共設施配套建設費用，也應當分別列出費用，以便更好地進行核算。
⑺管理費用。
⑻籌資成本與利息的支出。
⑼其他必要的支出。由於房地產建設經營的過程很長，所以應當充分考慮各項費用在項目實施期間可能發生的變化。為了保證成本估算或概算的正確性，在必要的時候，應當進一步按照各項耗費，詳細列出成本估算表或概算表。
5.資金籌集與供給方式
資金是房地產經營管理的第一推動力和持續動力，關繫到經營管理的全過程。因此房地產經營管理可行性研究報告，必須根據經營管理項目所需資金總額，確定資金籌集方式；計算籌資成本；科學地安排資金運用方式。房地產投資建設是一項巨大的工程，投資建設具有階段性，決定了資金投入的時間性和順序性。因此，一方面必須為了節約資金的投入，降低投資成本，安排好資金投入的順序和時間；另一方面又必須保證資金的充分供應，防止資金供應斷檔，造成施工延誤和浪費，來提高經濟效益。
6.資源采購與供應
資源或物資供應狀況，對工程建設有著重要的意義。因此在可行性研究報告中，必須認真制訂建築資源供應計劃。建築工程資源采購和供應主要包括以下內容：
⑴建築材料的需要數量、物資采購方式、物資供應安排；
⑵施工力量的組織安排；
⑶項目建設施工期間的動力、水的供應；
⑷建設工程竣工後或建成後或建成投入使用後，上下水、電力、燃力、煤氣、交通、通訊等供應和使用條件等。
7.房地產經營管理項目市場分析
房地產市場是全部可行性報告的關鍵問題。市場分析主要包括：⑴對銷售市場狀況的預測；⑵對房地產市場的容量、飽和率或飽和度的分析；⑶對市場佔有率的預期；⑷對市場銷售價格預測、銷售對象的分析、銷售計劃的制訂、以及未來市場變化對營銷過程的影響等。
8.房地產經營管理項目財務評價
房地產經營管理項目財務評價，是房地產經營管理可行性研究報告核心問題，也是房地產經營管理的根本目標。房地產經營管理項目財務評價主要包括：
⑴房地產銷售收入、需要繳納的各種稅費、經營利潤等的預測；
⑵貸款成本、貸款償還、以及貸款與償還的平衡計算；
⑶現金流量分析；
⑷財務平衡分析等；
⑸對項目建設規模、建設規劃設計修改的費用測算等；
⑹項目建設期間原材料價格變化影響等因素的敏感性分析和相應的盈虧平衡分析。
房地產經營管理項目評價指標主要有：
⑴累計現金流量；
⑵凈現值；
⑶內部收益率；
⑷動態投資回收期；
⑸財務靈敏度等。對於較小的投資建設項目，也可以將成本估算、市場分析合並到財務評價中。
9.房地產經營管理風險分析
房地產經營管理風險分析，應當包括：
⑴社會、經濟、政策等各方面變動可能出現的對房地產經營管理的影響；
⑵在資源供應方面可能出現的由於不協調形成的風險；
⑶城市經濟運行和房地產市場方面出現的變化可能引起的風險。在可行性報告中，盡可能對主要影響因素變化引起的風險極限做出評價，分析超極限變動的可能性並提出相應的對策及建議。
10.國民經濟社會評價
房地產經營管理項目，大都是一個巨大的系統工程，對社會經濟生活的各個方面都會產生重大的影響，因此必須認真對經營管理項目進行國民經濟社會評價。重點是分析房地產經營管理項目國民經濟效益、社會效益、環境效益等，並且要做出正確的科學的評價。
11.房地產經營管理項目開工日期、竣工日期和竣工驗收初步安排。
12.結論。房地產經營管理項目可行性研究結論，主要是運用各項數據，從市場、技術、經濟、財務等各個方面說明項目的可行性，認真評價每一個可行的方案，提出具體的決策參數，確切地表述項目是否可行，提出項目存在的問題以及改進的對策、建議等。