口岸商鋪投資價值分析方法

Ⅰ 如何進行商鋪投資

商鋪投資之精打細算

http://www.zzhz.com.cn 住在杭州網站
近來，投資商鋪已經成為眾多投資者的熱門話題。但是，一般的投資者在投資商鋪時，往往只是憑借自己的直覺和簡單分析，缺乏一些科學理性的依據。那麼，對於商鋪的投資者來說，究竟有沒有比較科學、准確、適宜的投資分析方法呢？為此，記者帶著有關問題走訪了浙江中原物業顧問有限公司策劃部主任王冬先生。
商鋪投資學問還挺大的，不僅需要對當前的市場有密切的關注，還需要對市場有一定的前瞻性和理性判斷，在此基礎上，再加上科學的技術經濟分析，才能使得商鋪投資更具有合理性。因為商鋪的價值不僅取決於房地產本身的價值，更取決於商鋪的商業價值，即在未來十幾年甚至更長的時間里，商鋪所有者可獲得的巨大商業利潤。

老百姓在購買商鋪的時候，其他的因素考慮得往往比較少，有的甚至連銀行利率都不考慮。在此，我們為商鋪投資者介紹幾種商鋪投資的經濟可行性分析方法，大家不妨一試。
商鋪投資收益分析
消費者在進行商鋪投資時，最關心的往往是商鋪的價格和投資的回收期，收益分析即通過每年能收回的商鋪凈收益來測算商鋪的價值。設商鋪的價值為P，則P=A×[(1+i)^n-1]/[i(1+i)^n]。在此公式中，A為商鋪每年的凈收益，i為行業的基準收益率，n為商鋪使用年限。其中，A表示的年凈收益，可由潛在毛收入減去經營（或運營）成本、空置費用求得；i表示行業的基準收益率，除了取決於商鋪日後經營的不同行業收益率外，還與銀行的利率、通貨膨脹系數等眾多因素相關。在杭州，目前各個行業的基準收益率一般在5%-10%上下浮動；n表示商鋪的有效使用年限，一般取15~20，雖然商業用地的使用年限一般是40年，但我們還需考慮到房屋的折舊、房屋的空置率等因素。投資者可將由此公式得出的商鋪價值與商鋪的實際價值作一比較。
商鋪投資財務分析
投資需要的資金一般來自自有資金和銀行貸款，從銀行貸款搞投資的投資者最關心的應該是商鋪的年租金收入能否滿足他所需的投資回報率。假設投資者的自有資金是P1，銀行貸款為P2，投資者希望的投資報酬率為i1，月貸款利率為i2，貸款期限為n，則年獲得租金A1=（P1×i1）/[1-1/（1+i1）^n]，A2=（P2×i2）/[1-1/（1+i2）^n]。
例如，一投資商欲購買一個200平方米的商鋪，價格為32000元/平方米，銀行提供10年6成貸款，利率為6.25%，該投資商要求投資報酬率為10%，考慮到商鋪的保值增值性，10年後商鋪的總價相當於投資額的95%，則有：
①商鋪總價=32000×200=640萬元，其中自投資金P1=640×0.4=256萬元，銀行貸款P2=384萬元
②10年後商鋪總價=640×0.95=608萬元
③在自設資金報酬率為（i1）為10%，年限為10年的情況下，設年租金為A1，則根據公式，可求得年獲得租金A1=416628.2元
④年貸款利率為6.25%，則年還款額為501924元
⑤年投資成本=年獲得租金（A1）+年還款-10年後的商鋪總價/10=416628.2+501924-6080000/10=310552.2元
即若投資者在10年內每年可獲得310552.2元以上的利潤就可以購買該商鋪，償還銀行貸款後，投資者獲得年投資報酬率為10%，10年後投資者獲得一個完全產權的商鋪。大家可按以上步驟對自己想要投資的商鋪作一科學計算。

Ⅱ 投資商鋪好還是房產好 商鋪投資有什麼技巧

投資商鋪好還是房產好？

1、投資商鋪，利益：不受政策影響的商鋪是一種長期投資的項目，投資回報率穩定而且基本上每年都會都遞增，主要是要選好地段，不然會成傷鋪。不利益：商鋪轉手比較困難，稅費高，交易成本大，基本上商鋪的稅費約30%左右。

2、房產住宅主要受政策影響，價格趨勢不穩定，租金回報率低。優勢：需求量大，只要滿5年，稅費少，容易轉手。

3、投資者如果對某商鋪有了初步的投資意向，投資前首先要去國土部門了解商鋪所處區域的未來市政規劃，如該商鋪周邊是否要建天橋，人行道與車行道之間是否要建圍欄，路面是否拓寬等。像天橋的建立，對於兩邊的商鋪而言，就容易「破局」，這是投資商鋪時的「大忌」。

4、買了房一可以自住，二可以投資 ，兩全其美；而買商鋪卻只能當是投資 使用，而且將會是長線投資 ，因為買鋪沒辦法在短期內出手回本，只有長線投資才有更多的利潤可收。

5、長遠來講商鋪的投資價值高於住宅，但從短期的角度分析，住宅的現實意義高於商鋪，且附帶有一定的投資價值，放多幾年還是會升個不錯的價格的。如果處於城市重點建設規劃區域，所投資的商鋪的升值潛力及空間就相對大些。

商鋪投資有什麼技巧

1、評估商鋪物業的價值：商鋪屬於生財工具，把自己的商鋪出租，一定要保證我們的承租人能夠在這個地方賺錢，這樣才能保證自己的回報長期穩定可靠，因為沒有人願意賠本租場地的，所以必須研究各種行業的成本模型。

2、選擇好的商鋪物業：好的商鋪一般具備如下特性：適用行業廣泛、人流量大、目的人流量檔次高。在交通便利、人流易達的地方是首先要被考慮的，所以選擇商鋪一定要臨街，遠遠好於商場內鋪以及地下底商，同時要區分人流的種類。

3、收取回報：首先當你最終決定讓承租人退場的時候，可能他已經拖欠了好幾個月的房租以及公用事業費用，一般多達半年；其次尋找新的租戶不可避免增加幾個月的空置期，以及需要支付的傭金。

以上就是投資商鋪好還是房產好？商鋪投資有什麼技巧的全部內容，好的承租人指那些信用良好、有實力、經驗豐富的商戶，所以筆者從來不建議商鋪擁有人僅僅根據租金的高低來甄選租戶；同時租戶也得選擇信譽比較好的物業公司，來解決後顧之憂。

（以上回答發布於2017-02-28，當前相關購房政策請以實際為准）

更多房產資訊，政策解讀，專家解讀，點擊查看

Ⅲ 商鋪投資訣竅：如何挑選一個好位置

1. 比人口構成

不管是新鋪還是二手商鋪，決定其成敗的主要因素是當地的消費者。因此在選擇商鋪的時候，一定要對當地的消費者購成進行對比。

悅購廣場正臨河西大學城最繁華的路段——麓山南路。湖南大學、湖南師范大學、中南大學三大高校，15萬在校師生信步可達，師大音體美學院、師大附屬藝術中學、湖南藝術職業學院等眾多藝術學府集結於此，每年藝考6萬學子藝術朝聖，周邊左家壠、靳江、黃鶴、桃花等，9萬老長沙常駐於此。

2、比交通狀況

交通便捷程度，在很大程度上決定人流到達的數量。一般而言，不管是繁華的城市中心地段，抑或是新晉社區商業「新貴」，無不具備交通便捷特點。因此不管是新鋪，還是二手商鋪，如果交通狀況不甚理想，也表明未來的成長空間不會很大。當然，需要注意的是，不能選擇靠近快速交通幹道的商鋪，此類商鋪雖然具備交通便捷程度高的特點，但人流卻無從匯集，無法帶來人氣。

大學城只有麓山南路一條主幹道，麓山南路只有悅購廣場一座在售商業，消費習慣不可取代，商業價值不可估量。悅購廣場北臨麓山南路，西接西二環線，地處南湖路過江隧道和地鐵3號線的雙口岸交通優勢，良好的人流車流互動，完美呈現本案持久收益價值！

3、比經營團隊

商鋪之於經營團隊，猶如石料之於能工巧匠。一個有豐富管理經驗的商業運營團隊操盤，能夠在極短時間內盤活一個商業項目，並使其具有很高的人氣。比較經營團隊，可以採用人力資源部門在面試求職者時所慣常採用的辦法——行為面試法，即通過管理團隊以往的行為來預測他們未來的行為。在行為面試法中，最常用的幾個問題是「過去做過什麼」、「怎麼做」和「取得什麼結果」，那麼投資者也可以借鑒這種方式來考察經營團隊過去管理過哪些項目，是怎樣管理的，取得效果如何。通過這樣的對比，一般會對管理團隊的經營能力有個大概的認識。

4、比規劃前景

此外，對於區域內的規劃前景，也應該進行綜合比較。相對而言，人口數量趨於穩定的區域，其上升空間顯然不及不斷完善過程中的區域。還需關注的是規劃的變動情況。由於當前城市建設方興未艾，因此經常會出現規劃調整的情形，這會導致原本為鬧市區的地方，因為市政建設而突然改變了原來的面貌。雖然這種情形不多見，但一旦發生便屬於「黑天鵝」事件，對投資者影響巨大，所以必須小心謹慎為是。

悅購廣場獨創六大特色街景風格精裝，雙廣場雙首層概念，通透環繞設計，一步跨入立體多元化的新商業時代！覆蓋30萬消費群體，每年5萬消費人群的更新，10月15日前簽約租金9折，免6個月租金！

最後，在店面選址基本確定後，我們還應該考慮是否有一定的停車位置，能不能滿足消費群體停車的需要留住高檔消費群體。有沒有合適的廣告位、大氣的門頭方便廣告宣傳，促銷活動的需要。有沒有隔離、遮擋，能不能滿足消費群體消費方便的習慣等等問題。

Ⅳ 如何進行對商業店鋪的投資分析

是否選擇在商業區域內。在商業區域內的商業店鋪，在滿足購買力方面有互補作用，在對外宣傳上有規模效應，所以在商業區域內的店鋪，其獲利能力遠遠超過獨立的店鋪。為此，房地產投資者在投資商業店鋪時，應盡可能在商業區域內選擇。位於交通運輸站的店鋪，以上班簇為主要服務對象，應以經營日常用品以及價格低較且便於攜帶的消費品為主。位於住宅附近的商鋪，以居民為主要服務對象，應以經營綜合性消費品為主。位於辦公樓附近的商鋪，應以經營文化辦公用品為主，且商品檔次應較高。位於學校附近的商鋪，應以文具，飲食，日常用品為主。由於學生購買能力有限，應以中、低檔用品為主。寒、暑假對這些商鋪影響很大，房地產投資者對此必須有清楚認識。 是否選擇了合適的專營店鋪的人員。商業店鋪經營者的水平高低是投資商業店鋪能否盈利的關鍵，投資者應注重選擇好的租戶，聘請高水平經營人員，或經營能力強的人員。 是否有良好的店鋪規劃設計。高水平的規劃設計，可使得店鋪顯得品種繁多而井然有序，從而吸引顧客。 是否選擇適當的行業類別。在大車站，汽車站附近的投資批發性店鋪為宜。在居住區和辦公區，以投資零售商鋪為宜。 是否投資於專業化的商品店鋪。在城市裡，有些住宅辦公，商業混合的大廈，即所謂的「綜合樓」，上層供住宅及辦公使用，底下幾層作商場，雖然其優點是可保證有一定的消費者，但其混雜性帶來的消極影響也很嚴重，所以人員混雜，安全容易出問題，而且容易產生矛盾。住戶嫌公司、商場人來寄住，既增加了電梯的擁擠，又破壞了寧靜的環境，使其居住質量受到影響。公司、商場因受到指責而認為住戶意見太多。所以最終會被雙方都不願意租購這類混合大廈。

Ⅳ 如何判斷一個商鋪的投資價值

購買商鋪前要注意的六個問題：

1、買商鋪之前多調查。

買了商鋪，你並不意味著你就旱澇保收、坐享其成了。你要調查，面積一樣的商鋪適合什麼樣的商業類型?周邊的消費水平，能支撐什麼水平的品牌?在保守估計的營業額基礎上，預期的租金水平能不能讓商家盈利?你是個人投資者，不需要像機構投資者那樣撰寫投資報告，但你的心裡得有本清晰的賬。

2、盡量不買商場里的商鋪。

不買產權分散的商鋪，只買獨立的商鋪。商場要是整體情況很差，你的鋪子賣也賣不出去，租也租不出去。那種小產權商鋪看起來成本低，其實投資的變數很大，產權分割出售後，很難統一所有投資人的意願去經營，而且極容易出現惡性競爭，最終淪落成小商品、小集市式的商場。

3、要有商鋪的風險意識。

開店選址，要有前沿的目光，有錢的可以投資買店鋪，但是選擇買店鋪一定要注意幾點，現在不是「一鋪養三代」的時代，（wangpuonline）如果運行不暢，有可能「三代養一鋪」。

4、買商鋪要有前瞻性。

並不是所有的好地點都一定好賺錢，有時遇到市政規劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時要眼光放遠些，多了解該地區將來的發展情況。當然，除了關注市政規劃外，還要注意該地區未來同業競爭的情況。

並不是所有的好地點都一定好賺錢，有時遇到市政規劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時要眼光放遠些，多了解該地區將來的發展情況。

5、看準客流和潛在客流。

商鋪選址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對經營小型商鋪的創業者來說，客流的大小直接影響到收入的多少。因此，選擇地理位置優越的商家投資收益較高，但好地段wangpuonline也意味著價格較高，競爭激烈。相對而言，社區商鋪與沿街店鋪的客流量穩定，投資回報平穩。至於郊區住宅的配套商鋪客源已經固定，就必須從經營上多下工夫了。

6、買了商鋪，不是就此捧上了「金飯碗」。

對商鋪投資的復雜性，投資價值組成、投資回報所需的技術條件等等，都需要有一個清醒的認識。

Ⅵ 如何評估店面價值

評估店面價值方式：
商鋪本身
1、樓層，一層商鋪的價值永遠是最高的,投資者選擇首層商鋪的投資回報較高,但風險也較大;如果投資眼光不錯,選擇二、三層商鋪的投資風險較小,回報也可觀。
2、標識，最大限度使得盡可能多的商鋪在平面、立面范圍內極容易被消費者看到。
3、硬體的通用性，商鋪的硬體條件具體指商鋪的設計和能源狀況等，包括面寬、進深、層高及對消費者的有效引導，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術性內容，以上因素對商鋪的功能影響很大。
4、經營管理模式，這是對商場鋪位而言的,這對整個商場的經營和發展影響較大,包括聘請的管理公司、營業時間、服務意識等,市場的運作方式一定要與消費需求相吻合。
5、社會價值，如果是租給一個人管理的商場鋪，兩人倒班，你解決了兩個人的就業，社會價值是2人；如果租給餐飲企業，你的價值可能是20人；如果是租給批發店，聯系的是生產廠商及零售，也許價值是200人-2000人。社會價值也是商鋪經濟價值衡量的參考。
6、其他，土地使用年限、門面寬深比、新舊程度。
商鋪的環境
1、趨勢。商圈不論大小，分新建、成熟、衰敗三種。成熟商圈有穩定收益；新商圈如潛力股，如政府投資不變，收益是更豐厚的；拆遷、衰敗的商圈就如買到天花板的股票，前景堪憂
2、周邊業態
主力店。如大型百貨商場、購物中心。主力店將帶動周邊100米之內的商業物業全面「寄生」性升值。 廣場，品牌店，在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標准和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經營和發展的潛力上講肯定是有保證的。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關鍵。這基本也能從一個側面反映出項目的優劣。
周邊產業結構。周邊產業決定周邊人群結構，也就決定其消費能力及消費習慣。同時要注意周邊產業的變遷的預期,例如金融機構進駐、辦公大樓的增多自然造成對周邊服務的需求。

Ⅶ 如何判斷商鋪投資價值

商鋪的投資價值主要是看商鋪本身的價值，我作為理財師，一直在幫助客戶做這方面的工作，所以我比較了解商鋪的一些基本的價值規律，當然我的見解，是我個人的工作實踐經驗，您可以拿來參考一下：

第一、首先我們要知道商鋪本身的性質，也就是說這個商鋪具體情況，比如商鋪是步行街的延街店面，或者是商場中的店面，另外商鋪是不是主幹道有隔離帶的店面，以及商鋪在廣場區域店面，商鋪是在地鐵店面等，這些地方都算是比較不錯的店鋪，除此以外就不是很好了。

第二、店鋪的價值還要看其所權的實際情況，我們要確定商鋪實際產權，還要知道店鋪的年限，另外是店鋪的三證資料是否齊全，這方面是價值評估的重要環節。

第三、商鋪結構確定（實際面積、商鋪格局、層高、公攤面積等）。

第四、我們在商鋪評估的時候，要知道周圍商鋪總體價格，同時根據周圍的商鋪價格來確定本商鋪的大致價格範圍，同時要計算的還包括物業費、水電費等。

第五、商鋪周圍的商圈，我們也要進行詳細的調查，主要的調查目標是人流量、周圍的商鋪的出租率，即增長潛力預估。

第六、商鋪年租費用預估我們要做出來，另外要計算一下周圍商鋪的回報率和回本率。

第七、預估計商鋪周圍的交通因素，比如停車位、公交車、地鐵等，看看是不是很方便，這對商鋪來說也是一個重要的價值點。

總結一下，我們現在評估商鋪價值的時候，要全面細致，要做到精細化的調研，這樣才可以知道商鋪的具體價值。

Ⅷ 商鋪的投資技巧

商鋪吸引投資者的主要原因是在於其誘人的投資回報。要使商鋪長盛不衰，取得豐厚利潤，可要從最初的選購商鋪開始，但是如何在商鋪選擇上就處於有利地位呢？商鋪選購要考慮的內容很多，有經濟環境、有商鋪的房地產因素、商業因素，還有供求關系以及投資市場的資金狀況等，下面就獻上12個小技巧，以供參考。
技巧一：選擇適當的行業類別
位於交通運輸站的店鋪，應以經營日常用品以及價格低較且便於攜帶的消費品為主。位於住宅附近的商鋪，應以經營綜合性消費品為主。位於辦公樓附近的商鋪，應以經營文化辦公用品為主，且商品檔次應較高。位於學校附近的商鋪，應以文具，飲食，日常用品為主。
技巧二：有「傍大款」意識
即把店鋪開在著名連鎖店或強勢品牌店的附近，甚至可以開在它的旁邊，不僅可省去考察市場的時間和精力，還可以藉助它們的品牌效應招攬顧客。
技巧三：選取自發形成某類市場的地段
在現實生活中，管理部門並沒有對某一條街、某一個市場經營什麼做出規定，但在長期的經營中，某條街會自發形成為銷售某類商品的「集中市場」。
技巧四：選擇有獨立門面
有的店面沒有獨立門面，店面前自然就失去獨立的廣告空間，也就使你失去了在店前「發揮」營銷智慧的空間，這會給促銷帶來很大的麻煩。
技巧五：了解商鋪周邊民眾購買力
購買力是依附人而存在的，購買力的數量、質量決定了其所在商圈內的商鋪的基本價值。當然，在那些消費能力強的購買力所在區域，商鋪的價值高，獲得的成本也相應較高。
技巧六：看人流量
商鋪收益最終決定於人流量。真正支撐商鋪的是固定人流，其次是流動人流、客運流(公交、地鐵站)。
技巧七：選擇路邊店
商鋪位於一條道路一側，擁有道路，來回兩個方向的客流，價值低於路角店，是商鋪中最常見的臨街狀態。
技巧八：選擇好的建築結構
建築結構的形式多種多樣，理想的商業建築結構為框架結構或大跨度無柱類結構形式（如體育場館），其優點是：展示性能好、便於分隔組合、利於布置商場和商品。
技巧九：了解開發商
選擇品牌開發商來確保資金安全是投資的一個重要方面。實力雄厚的開發商採用完善的開發流程，擁有眾多的合作夥伴，這對項目的商業前景本身也是一種保證。
技巧十：周邊交通便利
理想狀態下的商鋪或商業街市應具備接納各種來客（購買力）的交通設施，即商鋪周邊擁有軌道交通、公交車站點，還具有停車場。
技巧十一：看商鋪的前景商業環境
考慮投資商業物業要有發展的眼光。有一些看似位置較偏的鋪位，雖然前期租金很低，商戶難尋，但時機成熟之時，就可以將商鋪高出買進價幾倍價錢售出。
技巧十二：把握投資時機
從總體上說，經濟形勢良好，商業景氣、商業利潤高於社會平均利潤，這個時期未必是投資商鋪的合適時機，在商業發達地區或商業繁榮的時期，投資者商鋪選址的空間很小，而且獲得成本很高。反之，在有發展潛力的區域內，商業氣候尚未或正在形成中，是商鋪投資的合適時機，投資者可以在較大的范圍進行商鋪選購。

Ⅸ 商鋪怎樣投資，商鋪投資有什麼技巧

您好，以下是商鋪投資的技巧整理，希望幫到您。

技巧一：選擇適當的行業類別

位於交通運輸站的店鋪，應以經營日常用品以及價格較低且便於攜帶的消費品為主。位於住宅四周的商鋪，應以經營綜合性消費品為主。位於辦公樓四周的商鋪，應以經營文化辦公用品為主，且商品檔次應較高。位於學校四周的商鋪，應以文具，飲食，日常用品為主。

技巧二：有傍大款意識

即把店鋪開在聞名連鎖店或強勢品牌店的四周，甚至可以開在它的旁邊，不僅可省去考察市場的時間和精力，還可以藉助它們的品牌效應招攬顧客。

技 巧三：選取自發形成某類市場的地段

在現實生活中，治理部門並沒有對某一條街、某一個市場經營什麼做出規定，但在長期的經營中，某條街會自發形成為銷售某類商品的集中市場。

技巧四：選擇有獨立門面

有的店面沒有獨立門面，店面前自然就失去獨立的廣告空間，也就使你失去了在店前發揮營銷聰明的空間，這會給促銷帶來很大的麻煩。

技巧五：了解商鋪周邊民眾購買力

購買力是依附人而存在的，購買力的數量、質量決定了其所在商圈內的商鋪的基本價值。當然，在那些消費能力強的購買力所在區域，商鋪的價值高，獲得的成本也相應較高。

技巧六：看人流量

商鋪收益最終決定於人流量。真正支撐商鋪的是固定人流，其次是流動人流、客運流(公交、地鐵站)。

技巧七：選擇路邊店

商鋪位於一條道路一側，擁有道路，往返兩個方向的客流，價值低於路角店，是商鋪中最常見的臨街狀態。

技巧八：選擇好的建築結構

建築結構的形式多種多樣，理想的商業建築結構為框架結構或大跨度無柱類結構形式(如體育場館)，其優點是：展示性能好、便於分隔組合、利於布置商場和商品。

技巧九：了解開發商

選擇品牌開發商來確保資金安全是投資的一個重要方面。實力雄厚的開發商採用完善的開發流程，擁有眾多的合作夥伴，這對項目的商業前景本身也是一種保證。

技巧十：周邊交通便利

理想狀態下的商鋪或商業街市應具備接納各種來客(購買力)的交通設施，即商鋪周邊擁有軌道交通、公交車站點，還具有停車場。

技巧十一：看商鋪的前景商業環境

考慮投資商業物業要有發展的眼光。有一些看似位置較偏的鋪位，雖然前期租金很低，商戶難尋，但時機成熟之時，就可以將商鋪高出買進價幾倍價錢售出。

技巧十二：把握投資時機

從總體上說，經濟形勢良好，商業景氣、商業利潤高於社會平均利潤，這個時期未必是投資商鋪的合適時機，在商業發達地區或商業繁榮的時期，投資者商鋪選址的空間很小，而且獲得成本很高。反之，在有發展潛力的區域內，商業氣候尚未或正在形成中，是商鋪投資的合適時機，投資者可以在較大的范圍進行商鋪選購。