房地產估價中最常用的四種方法

㈠ 在二手房交易中，哪些情況需要做二手房評估

二手房交易四種情況需要房產評估：
一、房產評估方法
目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括：
1. 所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格
2.周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格
3.所在小區和所在板塊的房價走勢
4.被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。
對於上述因素，採用科學的統計理論和數學模型演算法，計算出各因素對房價的影響程度。然後根據被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價格。
二、房產評估的四種情況
一般情況下，二手房買賣價格只要雙方協商確定，房地產相關部門就會據此登記過戶，但以下四種情形必須進行評估。
1、買賣雙方認為有必要時。
如果有一方或雙方對交易的二手房沒有價格概念，如境外人士或外地人，對國內或當地的房地產市場不了解，又不相信對方的報價或房產中介機構的評估，可自行委託或雙方共同委託有資格的評估公司進行評估，然後參考評估價格確定雙方的交易價格。
2、進行房地產保險時。
房地產保險評估，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生或損失程度評估。
3、申請抵押貸款時。
向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房者為了少付首付款而報高交易價格，這對貸款銀行來說風險很大。因此，銀行為確定抵押物的擔保價值，需對抵押人的房地產進行估價。有些借款人為了能比較順利地貸到款，證實其擁有的房地產價值，會提前委託評估機構對自己的房地產價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行也會要求其進行評估。
4、發生房地產糾紛時。
二手房買賣合同簽訂後，一方以價格過高或過低而顯失公平為由發生糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委託專業評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估，為協議、調解、仲裁和訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。

㈡ 如何用收益法評估房屋租金

收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金等四項稅費。

收益法適用的估價對象是有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產。這個就以基準日的周邊市場同類型房地產的平均租金為基礎，測算委估房地產示來收益年限中的年收益狀況，可以為一個固定的年收益額度，也可以為一個以適當比例遞增或遞減，最終測算評估結果。

定義

收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。

收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法。

企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。

收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現法。

㈢ 資產評估幾種基本方法主要特點是什麼

根據我國資產評估管理要求和國際資產評估慣例，資產評估中的價格標准有重置成本、現行市價、收益現值和清算價格等四種。
1、重置成本 重置成本也稱現行成本或重置價值，它是指在現時條件下，按功能重置資產，並使資產處於在用狀態所耗費的成本。重置成本與歷史成本一樣，也是反映資產購建、運輸、安裝、調試等建造過程中全部費用的價格，所不同的是重置成本是按該項資產的原設計方案套用現行的費用標准和定額計算確定的購建價格。資產在全新的狀態下，如果物價不變，其重置成本與歷史成本是一致的。但是由於資產在企業中存在一個或長或短的時期，因此，在這個時期由於價格、損耗、技術等的變化，使資產的重置成本與歷史成本發生差異。
以重置成本作為資產的價格標准，克服了歷史成本標准忽視技術進步、通貨膨脹所造成的價值失真的情況，能較為客觀公正地反映資產的真實價格。但重置成本標准並不十全十美，它忽視了資產的盈利能力，而且帶有較大的主觀性，也不適用大多數企業整體資產的評估。
重置成本標准必須建立在資產續用的前提下才可使用，如果資產改變用途，或是無法經營而中斷運轉，在評估中就應改用其他價格標准。資產的續用形式有在用續用、轉用續用和移用續用，不同續用形式會影響重置成本計價所考慮的具體因素。
2、現行市價 現行市價是指資產在公開市場上的銷售價格，這種銷售可以是實際銷售，也可以是模擬銷售。現行市價應是在有充分的市場競爭，交易雙方都沒有壟斷及強制，而且雙方都有足夠時間和能力了解實情，具有獨立的判斷和理智的選擇的條件下進行。決定資產現行市價的基本因素有：資產本身的再生產成本價格。一般來講，資產價格高低取決於其生產成本的高低；資產現時功能狀況、質量因素、技術參數及損耗狀況，在一般情況下優質就會優價；市場供需情況，一般情況一項資產供大於求，其價格會下降；如果求大於供，價格就會上。
我國在現時情況下，資產市場尚未完全形成，市場信息渠道尚不夠暢通，評估者的實踐經驗有待進一步提高。因此，除土地及房屋評估以外，以現行市價作為價格標淮，對某些資產評估時尚有一定難度。
3、收益現值 收益現值是指資產產生的未來凈現金流量的貼現現值之和。收益現值的本質是本金市場價格，是剩餘價值的本金化。在市場經濟條件下、投資者投資的直接目的是為了獲得預期收益。在正常的經營條件下，投資者欲獲得更多的收益，就必須在資產方增加投資或提高收益率。投資越多資產價值就越大，反之越小。從本金運動的目的看，本金和收益是可以相互轉化的，投入一定量的本金，可獲得—定量的收益，反之，根據一定量的收益，也可追溯為一定量相應的本金。這就形成了兩個概念：一是本金收益率，即投入的本金與預期收益的比率，二是收益本金化率，即預期收益還原為本金的比率。收益現值就是年預期收益除以適用本金收益率後的商。
以收益現值作為資產的價格標准，意味著資產所有者流動的不是一般的商品買賣，而是將資產作為收益能力來買賣，在預期收益比較穩定的情況下：
資產現值=收益現值=預期收益/適用資產收益率
收益現值標准在應用中有兩個不足，一是決定收益現值的預期收益額和資產收益率預測起來因難。二是用預期收益作為被評資產價值的基礎，似乎與資產實體本身無關，故用起來難度大。但盡管如此，收益現值仍有其無法替代的優越性。
收益現值標準是在企業持續經營的前提下，評估對象只能是整體資產或具有單獨獲利能力的資產，並且在預期收益較為穩定的條件下應用才較為科學。
4、清算價格 清算價格是指企業停止經營或破產後.要求在一定期限內以變現的方式處理其資產，以清償債務和分配剩餘權益條件下所採用的資產價值，也就是在非正常市場條件下資產拍賣的價格。企業停業的原因多種多樣，可能是破產或是歇業，也可能是合作期滿。但無論是什麼原因停業，其核心問題都是清償債務，而且通常情況下要以現金形式償還。這就決定了清算價格的基本特點是快速變現。由於受到期限限制和買主限制，其價格一般大大低於現行市價。清算價格有強制清算價格，有序清算價格和續用清算價格。以清算價格作為資產的計價標准，稱為清算價格標准。

㈣ 常見的評估方法有哪些

常見的評估方法有：視覺類似評分法(VAS)，語言描繪評分法（VDS)，數字等級評分法（NRS)，面部表情評分法(PFS)，個面部表情法，一般情況下，根據具體情況給予評估的方法。

拓展資料：

常見的評估方法的具體介紹：

1.視覺類似評分法(VAS):也稱直觀類比標度法，有線性圖和臉譜圖兩類，是最常用的疼痛評估工具。國內臨床上通常採用中華醫學會疼痛醫學會監制的VAS卡，是一線形圖，分為10個等級，數字越大，表示疼痛強度越大，疼痛評估時用直尺量出疼痛強度數值即為疼痛強度評分;另一類是臉譜圖，以VAS標尺為基礎，在標尺旁邊標有易於小兒理解的笑或哭的臉譜，主要適合用於7歲以上，意識正常的小兒的各種性質疼痛的評估。該評估方法可以較為准確地掌握疼痛的程度，利於評估控制疼痛的效果。

2. 語言描繪評分法（VDS):此法由一系列描述疼痛的形容片語成，最輕的疼痛為0分，以後每級增加1分，所以每個形容詞都有相應的評分。患者總的疼痛程度就是最適合該患者使用的疼痛形容詞所代表的數字，學者Melzeak用輕度疼痛、重度疼痛、陣痛、可怕的疼痛及無法忍受的疼痛等來評估疼痛的程度，該方法的詞語易於理解，可隨時口頭表達，溝通方便，滿足患者的心理需求;但是受主觀因素影響大，也不適合語言表達障礙的患者。

3.數字等級評分法（NRS):此法是由0〜10共11個數字組成, 數字越大疼痛程度越嚴重。此法具有較高信度與效度，易於記錄，適用於文化程度相對較高的患者;不適合文化程度低或文盲患者。

4.面部表情評分法(PFS):是用6種面部表情從微笑，悲傷至痛苦得哭泣的圖畫來表達疼痛程度的，是在面部表情疼痛量表（FPS)

5.個面部表情)基礎上修訂而來的,疼痛評估時要求患者選擇一張最能表達其疼痛的臉譜。