關於物業管理費的問題和解決方法

⑴ 怎樣處理物業管理收費糾紛

目前，由於物業管理剛剛起步，問題不單是某一方的過錯那麼簡單，因此購房者為避免糾紛可採取如下措施：
①簽署物業管理公約時，應就有關收費的條款仔細審核，有不合理的要經過協商修改後才能簽署;
②入住時一定要嚴格驗房，查驗建築工程質量驗收合格證，並實地看房，有問題的及時向房地產開發企業提出，並妥善解決;
③房屋在保修期內出現質量問題的，及時與房地產開發企業聯系，敦促其採取措施修復;
④盡早成立物業管理委員會，簽訂，對住、管雙方的行為加以規范、約束。
糾紛出現後，可以採取如下措施進行解決：
①業主或使用人可向小區物業管理委員會反映，由管委會與物業管理公司協商解決;
②不能協商解決的，有關收費標准又是由物價部門核定的，業主、使用人或管委會可提請物價部門重新核定，物價部門可依據物業管理實際發生的費用，結合其服務內容、質量、深度及用戶的意見重新核定;
③物業管理公司認為有關費用標准過低的，不得擅自提價，一方面可與管委會協商一致後提價，一方面可提請物價部門根據有關費用的變化情況調整其標准。
違法後果：
(l)物業產權人、使用人不按合同規定繳納物業管理服務費的，物業管理公司可要求其限期繳納並按規定收取滯納金;逾期仍不繳納的，物業管理公司可向人民法院起訴，申請法院強制執行;
(2)物業管理公司有下列行為的，政府價格監督檢查機關可依照國家有關規定予以處罰：
①越權定價，擅自提高收費標準的;
②擅自設立收費項目，亂收費用的;
③不按規定實行明碼標價的;
④提供服務質價不符的;

⑵ 物業費收取難的問題，有什麼好的方法解決

1. 借用大數據、高科技手段為物業公司賦能，致力於打造和諧社區，破除物業行業發展過程中遇到的瓶頸，有效提升業主滿意度，促進物業行業健康快速發展。

2. 即通過「提升物業管理服務效能」的方式，來實現「提升業主對物業服務的滿意度」目的，得到「提升物業費收繳效率」結果，最終「降低企業物業費的收繳成本」，實現企業「增值發展」。
   

⑶ 遇到難題， 關於物業管理費的問題

物業公司的這種做法當然是不對的，據我了解，物業公司收取物業費時，總會有拖欠的問題，這時物業公司可以通過一些適當的方式提醒業主繳納，如果屬於頑固不繳納的可以通過法律途徑解決。而現在所說的物業公司的做法已經妨礙了業主的正常權益。應及時的停止其行為，若不恢復業主的正常權益，此時業主可通過想關的法律部門討回屬於自己的權益。

⑷ 如何解決物業費和物業問題！！！

物業管理服務費包括綜合管理服務費，即指物業管理單位按約定為物業產權人、使用人提供公共性服務所收取的費用；停車管理費，即指物業管理單位對物業管理區內車輛停放提供管理服務所收取的費用；房屋裝修垃圾清運費，即指物業管理單位對物業管理區內的房屋裝修過程中產生的建築垃圾提供清運服務所收取的費用；特約服務費，指物業管理單位接受物業產權人、使用人委託、為其個別需要提供服務所收取的費用。

其中綜合管理服務費、停車管理費實行政府定價；房屋裝修垃圾清運費實行政府指導價；特約專項服務費除價格部門另有規定外，實行經營者自主定價。

綜合管理服務費中所指公共性服務主要含幾項內容？ 它包括：

（1）監督物業產權人、使用人按有關規定裝修、使用樓房，確保樓宇安全使用。

（2）公共環境衛生保潔工作，包括打掃公共走廊、樓梯、通道、周圍道路、上下水管道、外牆清洗、公共水池和水塔的清洗以及垃圾清運等。

（3）水電供應，機電、消防設備，公共供排水系統以及其他公共設施的日常維修保養工作。

（4）安全保衛和消防監督工作。

（5）綠化管理維護工作。

（6）公共場所秩序的管理。

（7）接受委託代繳水電費、有線電視費、電話費和代收發報刊、信件等代辦性質的服務工作。

（8）代表物業產權人、使用人協調解決日常生活中所涉及的公共事務。

綜合管理服務費怎麼收？

在物業管理區業主管理委員會成立前，由物業管理單位根據其實際提供的服務，對照物業綜合管理服務收費等級考評辦法和收費指導標准，自評收費等級和收費標准，報經價格主管部門核准後收取。在業主管委會成立後，由其與物業管理單位協商收費標准報價格部門核准後收取。 在住宅區、高層商住樓（住宅樓）、別墅區、寫字樓和工業區內為商業用途的物業，可在該物業綜合管理服務費標準的基礎上上浮，但最高不超過150%；在上述區域內辦公的（不包括工業廠房中生產管理辦公），在該物業綜合管理服務費標準的基礎上上浮幅度不超過100%。

綜合管理服務費何時起收？

由物業產權人、使用人從入伙之日起（以交鎖匙為准）按月交納，物業管理單位不得違背物業產權人、使用人的意願提前收費。未出售樓房的綜合服務費、公共水電費由房產公司或包銷商承擔。

水電周轉金怎麼收？

水電周轉金是在各個業主（住戶）所使用的水電費未收繳上來之間，物業管理單位預先向水電部門代繳納而墊支的費用。它實行政府指導價，由價格部門根據不同時期所需費用大小制定統一的標准和范圍。

公共水電費怎麼收？

它是小區、樓宇的消防和對講系統、公共場所照明、清洗和綠化、電梯、 中央空調、水泵等機電設備運行所發生的電費和其他公共用電、用水的費用開支。多層住宅（無電梯）的綜合管理服務費中已包含公共水電費，業主（住戶）無需再交；多層帶電梯住宅業主（住戶）應按月交納。但物業管理單位應每月向所有業主公布上月使用公共水電度數、單價和總額及分攤辦法。

對物業管理單位收取物業費有何規定？

物業管理單位收取物業費實行明碼標價，收費項目和收費標准及收費方法應在醒目位置或收費地點公布。還應當定期（一般6個月）向物業產權人、使用人公布物業管理服務費和代收代辦費用的收支情況，公布物業管理年度和小區或樓宇的重大措施，以接受監督。 物業管理單位代收代繳水費、電費等政府定價的價格，必須按分類價格分別執行，不得自行加價，不得以任何借口混合收費。

其他部門有權再向業主重復收費嗎？

物業管理單位已接受委託實施物業管理並相應收取服務費的，其他部門和單位不得再向業主（住戶）重復徵收如衛生費、治安費等其他性質和內容相同費項。 業主（住戶）不按規定繳納物業費將受何處理？ 物業管理有權按物業管理委託合同的約定追償。

⑸ 如何正確理解物業費，如何解決物業費收費難

1、 業主對物業管理行業的認識不足。業主並非物業管理專業人員，對物業管理行業的法律法規不甚了解。一般業主在購房時只關心房屋的價格及產權證等問題，對於物業管理這個系統性的有償服務行業了解不多，即使有些業主對該行業有些認識，但也大都存在片面性和間斷性。 當前，業主普遍認為物業管理企業的工作是「包羅萬象」的，包括保潔、保安、綠化，甚至房屋出現質量問題也應全部由物業管理企業負責。其實，業主的這些認識都是帶有一定的局限性，因為類似房屋質量問題都應由房屋施工單位等來負責處理，物業管理企業並沒有權利來處理這些問題，但是業主對此並不了解，在物業管理企業沒有及時解決他們所遇到的問題時，有的業主就會以物業管理企業服務管理不及時、不到位為借口拒交、少交或者欠交物業管理費。 2、 物業管理企業為業主提供的服務不夠專業。物業管理企業的從業人員素質不盡相同，一些服務意識差，在工作中存在服務不到位、不夠專業的員工在物業管理行業里也是大有人在。有的物業管理企業管理者對員工的服務態度和服務技能不重視，導致了企業員工在對業主進行管理服務的過程中無法擺正自己的位置，這樣容易出現員工對業主只管理不服務，服務態度不好等有損企業形象的行為，這就及其容易引起業主對物業管理企業的不滿，所以導致物業管理企業在收取物業管理費用的時候「遭遇」阻撓。 3、 部分房屋工程質量存在問題。有些由於建設施工單位在修建房屋的時候採用劣質的建築施工材料等原因，導致部分業主所居住的房屋存在著這樣或那樣的工程質量問題，比如屋面漏水、牆體裂縫等質量問題，房屋出現這種質量問題，有些業主往往容易在氣憤的情況下意氣用事，不能理智地去找開發商或者建設單位進行交涉、處理，反而把根本沒有能力解決此事的物業管理企業當作「出氣筒」，一旦物業管理企業對此事不予解決，業主就會用不交物業管理費的形式表示對物業管理企業的不滿。 4、 個別業主交納物業管理費心存僥幸。現在確實有極少數業主在交納物業管理費用方面存在著僥幸心理，如貪圖小利、躲避、逃避交納物業管理費等。面對這些心存僥幸的業主，物業管理企業對他們無可奈何、無計可施，因為企業沒有權力依照法規來對這些業主進行處罰。久而久之，這種狀況既嚴重挫傷了別的已經交納物業管理費的業主的繳費積極性，同時也影響了物業管理企業在管理服務中的有效運營。 5、 業主中的「關系戶」和「貧困戶」緩交或免交物業管理費，導致業主之間存在「攀比」現象。一個物業管理企業需要通過一些人性化的途徑來和業主進行各種有效溝通，例如，小區里有些所謂的「關系戶」要求物業管理企業對其減少或緩交物業管理費用，針對有些生活確實困難的「貧困戶」，物業管理企業也對其物業管理費用調整為 適當的減免等等。企業的這些本意是好的，但是企業的這些人性化行為成為了一些業主和這些「關系戶」和「貧困戶」相互攀比的「理由」，這也嚴重影響了其他業主交納物業管理費用的積極性。 6、 社區的政府職能滯後。目前許多住宅小區沒有居委會，政府的許多職能在這里不能體現，使之成為了一個政府盲區。物業管理企業在這樣的小區里是唯一的管理單位，所以業主有事找物業管理企業也就是順利成章的事了，但是物業管理企業又確實在有些方面對業主愛莫能助，不具備政府職能。例如，小區養大型犬擾民的問題，物業管理企業只有向相關主管部門反映的權利，而沒有處罰的權力。當受害的業主向物業管理企業反映這些現象的時候，物業管理企業只能對其進行勸說，一旦業主對物業管理企業處理的結果表示不滿意的時候，業主最直接的反映就是拒交物業管理費用。 1、 加強物業法律法規的宣傳。物業管理企業應對業主進行物業法律法規、物業管理知識的宣傳。例如，物業管理企業可以在小區公告欄、宣傳欄或發放業主手冊等形式向業主進行宣傳，讓業主知道交納物業管理費用是每個業主的法定義務；或者向業主宣傳「交費合理、拒交可恥」等思想，讓業主懂得不交、少交、欠交物業管理費，不僅損害了物業管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業主的合法權益。 2、加強物業管理企業自身建設，規范服務。為提高業主的滿意率和繳費率，物業管理企業要主動從自身找原因，主動調整內部機制，加強內部管理，建章立制，規范企業從業人員的行為准則，把業主的利益始終放在第一位，熱情服務，把社區當作自己的家園來和業主一起協力建設，急業主之所急，想業主之所想，和業主建立長期的良好的互動機制。 3、物業管理企業早期介入或者與建設開發單位提前做好房屋交接工作。物業管理人員來自物業管理的前沿，對物業的使用和維護等細節問題有著豐富的經驗，在前期介入階段，物業管理企業能從方便管理的角度上提出合理化建議，使建設單位和施工單位在小區規劃、設計和建設等環節中更貼近業主和使用人的實際要求，以方便今後的管理和維護。此外，為避免業主在入住後因房屋出現質量問題引起的糾紛，物業管理企業可以在與建設開發單位辦理房屋交接時，嚴格按照房屋驗收接管標准辦事，對有問題的房屋，可以在建設開發單位處理完畢後再接管，這樣有利於減少業主和物業管理企業之間的糾紛。 4、 物業管理企業要善於運用法律武器，維護自身合法權益。根據 《 中華人民共和國民事訴訟法 》 、 《合同法 》 、 《 物業管理條例 》 等有關法律，所有無正當理由不交、少交、欠交物業管理費的業主可以被物業管理企業提起法律訴訟，物業管理企業在維護自身權益時，最好的方式還是先通知這些拒交物業費的業主，與之進行充分的交流和溝通，對於那些無法溝通的業主，企業方可走法律訴訟程序，但是物業管理企業在依據法律維護自身權益的同時，一定要做到有理、有據、有節，以防因此與業主形成對立關系致使物業收費難形成惡性循環。

⑹ 物業管理常見的問題及解決方案

物業管理常識性問答問:
1、 業主委員會依法如何產生？
答：住宅區入住率達到百分之五十以上或自第一個業主入伙之日起滿兩 年的，開發建設單位或其委託的單位應當及時告知區住宅主管部門，區住宅主管部門應在接到告知之日 起六個月內召集第一次業主大會，選舉產生業主委員會，開發建設單位應當協助召集業主大會。
分期開發的住宅區，經已入住的過半數投票權的業主申請，區住宅主管部門可以召集臨時業主大會，在分期開發期間成立臨時業主委員會。臨時業主委員會的權利、義務與業主委 員會的權利、義務相同。問：
2、 業主委員會的成員必須是業主嗎？
答：業主委員會委員由業主大會在業主中選舉產生。業主委員會主任、副主任由 業主委員會在其委員中選舉產生。業主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員擔任業主委員會委員。業主委員會聘請執行秘書一至二名，負責處理業主委員會日常事務。問：
3、業主委員會有哪些職權？
答： （一）召集和主持業主大會；
（二）審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；
（三）採取公開招標方式聘請物業管理公司對住宅區進行物業管理，並與其訂立、變更或解除委託管理合同；
（四）審議物業管理公司制訂的對本住宅區的年度管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目；
（五）審議住宅區物業管理服務費的收費標准；
（六）監督物業管理公司對本住宅區的物業管理工作。問：
3、 開發商有權單方指定物業管理公司嗎？
答：住宅區開始入住後兩年內，開發建設單位自行或者委託物業管理公司對住宅區進行物業管理；業主委員會在此期間成立的，業主委員會應與開發建設單位簽訂委託管理合同，並行使本條例規定的各項職責，但不得終止委託管理合同；開始入住兩年後，業主委員會應依本條例規定聘請物業管理公司對住宅區物業進行管理，原開發建設單位在同等條件下可以優先承包管理。
在住宅區開始入住兩年後業主委員會仍未成立的，由開發建設單位自行或委託物業管理公司繼續管理。問：
5、開發商應當向業主委員會移交哪些建設施工資料？
答：（一）住宅區規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建築、結構、設備竣工圖；
（三）下管網竣工圖；
（四）其他必要的資料。
開發建設單位應按規劃或合同的約定完成住宅區相關配套設施的建設。 問：
6、房屋的維修責任是如何劃分的？
答：（一）室內部分，由業主負責維修；
（二）房屋的外牆面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯 、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施，由物業管理公司組織定期養護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。
（三）住宅維修基金由業主按規定分攤，分期繳納，由住宅區管理處以房屋本體為單位設立專帳代管，用於房屋本體公用設施的維修養護，不得挪作他用。
問：
7、什麼是公共設施專用基金，該基金如何管理使用？
答：開發建設單位應在住宅區移交時，按住宅區除地價以外的建設 總投資百分之二的比例，一次性向業主委員會劃撥住宅區的公用設施專用基金。公用設施專用基金用於購買管理用房和住宅區公用設施的重大維修工程項目。
公用設施專用基金由區住宅主管部門設立專帳管理。區住宅主管部門對業主委員會正常使用公用設施專用基金不得干涉。問：
8、《中山市住宅物業服務標准》規定普通商品住宅保潔服務應到什麼標准？
答：中山市住宅物業服務標准》規定普通商品住宅保潔服務范圍為：小區規劃紅線內，業主戶門以外；服務內容為：（1）有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；（2）設定垃圾集納地點，並每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、桶及垃圾進行管理；（3）每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；（4）對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、牆壁等，進行一周一次清掃；（5）按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠葯、消毒劑、除蟲劑；（6）在雨、雪天氣應及時對區內主路、幹路積水、積雪進行清掃。（7）發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行清洗和消毒，加強對業主的宣傳維持正常的生活秩序。問:
9、物業管理企業在公共秩序維護服務方面承擔何種職責？是否應對業主人身和財產負責？
答：物業管理企業在公共秩序維護的主要職責是公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括：（1）相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲有明顯標志和防範措施；（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進行管理，保持車輛行駛通暢；（3）看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、、花、草、樹木、果實等；（4）夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少於一次的防範檢查和巡邏，巡邏不少於2人，做到有計劃、有記錄；（5）有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，應立即採取措施，並及時報警和配合公安部門進行處理。物業管理企業原策上不對業主人身和戶內財產負有看護責任，但物業管理企業違反物業服務合同約定，導致業主人身和財產受到損失的，物業管理企業應依法承擔賠償責任。問:
10、物業管理企業是否可以將物業管理的專項服務委託專業公司？
答：可以，一個物業管理區域應由一家物業管理企業實施統一管理。物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務（比如保潔、綠化、電梯維護等）委託給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理業務以並委託給他人。問:
11、物業管理企業在履行合同義務時，是否有權對違反業主（臨時）公約和物業管理規章制度的行為進行制止？
答：是。物業管理企業按照業主（臨時）公約的規定以及物業服務合同的授權，有權要求業主配合物業管理企業的管理服務，對業主違反業主（臨時）公約和物業管理規章制度的行為進行勸阻、制止或按業主大會、業主委員會的授權採取其他處理措施。問:
12、車輛停放時停車人享有什麼權利？應遵守什麼規定？
答：車輛停放時停車人有權按照停車管理協議的約定向收停車管理服務。同時停車人應遵守停車管理制度，交納停車管理服務費用，在指定的區域停放車輛，停放車輛不能佔用、堵塞消防通道和消防設施等。
問:
13、經濟適用住房小區如何交納物業服務費？
答：目前，按照〈〈廣東省物業管理條例〉〉建設部第33號令〈城市新建住宅小區管理辦法〉及地方有關物業管理法律、法規。經濟適用住房小區物業管理服務費用分為兩部分：物業管理服務費和電梯水泵運行維護費，電梯水泵的運行維護費按建築面積分攤計算。物業管理服務費用於公共區域的保潔、保安、小區綠地養護、化糞池清掏、小區的日常管理、房屋及小區共用部位公用設施設備的小修。收費標准為2.0元/平方米.月（綠化率30%以下），1.0元/平方米.月（綠化率30%以上）。有電梯和水泵的住宅，需加收電梯水泵運行維護費。問:
14、普通住宅如何交納物業服務費？
答：目前，按照省物價局、建設廳〈〈關於貫徹實施國家發展改革委、建設部〈物業服務收費管理辦法〉的通知〉〉及〈〈中山市物業服務收費管理辦法〉〉（中價〔2005〕57號），普通住宅的物業管理服務費分為兩部分：一、住戶個人交費項目1. 裝修房屋垃圾外運費2. 保潔費3. 保安費4. 各項費用統收服務費5. 車輛存車費（自行車、三輪車、兩輪摩托車、三輪摩托車）6. 機動車存車費；二、 產權人交費項目1. 綠化費2. 化糞池清掏費3. 管理費4. 小修費5. 中修費6. 大修費7. 小區共用設施維修費8. 電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等。問:
15、公房、安居房出售後，物業服務費用怎麼交納？
答：公房、安居房出售後，保潔、保安等使用人交費項目由購房人承擔，產權人交費項目包括綠化、管理、公共設施維護、化糞池清掏費用、電梯、水泵等，公房由原售房單位承擔，安居房由職工所在單位承擔。
問:
16、高檔住宅、非住宅類物業的物業服務收費如何確定？
答：高檔住宅、非住宅類物業的物業服務費採取市場調節價的定價形式。在業主大會、業主委員會成立前，按房屋買賣合同（或物業管理公約、房屋使用維護管理公約）約定的價格收取費用；業主大會、業主委員會成立後，由業主大會與物業管理企業協商定價。問:
17、交了住宅專項維修資金，還用在交大中修費嗎？
答：交了住宅專項維修資金後，不再交納房屋共用部位共用設施設備大中修費用。問:
18、自用部位、自用設施的維修養護費用怎麼交？
答：自用部位、自用設施的維修養護費用可以按年（季度、月）交給物業管理企業，也可以發生時再交納。問:
19、出租房屋時，物業服務費用由誰來交納？
答：出租房屋時，物業服務費用的交費義務為業主，如果業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。問:
20、開發企業已竣工但未出售的物業是否應交納物業服務費用？
答：開發企業已竣工但尚未出售的物業應全額交納物業服務費用。
問:
21、公房上市後，物業服務費用如何交納？
答：公房上市後，原有產權單位不再承擔交納物業服務費用的義務。物業服務費用由房屋購買人承擔。問:
22：電梯費用如何交納？首層要交電梯費嗎？
答：電梯費用由樓內全體產權人按建築面積比例分攤，首層住戶也要交納電梯費用，業主大會另有決議以及業主大會與物業管理企業另有約定的，從其約定。問:
23、物業管理企業收取停車管理費的，在停車管理中應承擔何種責任？
答：物業管理企業應負責停車秩序的維護，具體包括：有機動車、非機動車管理制度和管理方案；對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行；保證停車有序，只提供場地不負責保管。（24小事設專人看管；長期存放的，應簽訂存車協議，明確雙方的權利義務。問:
24、裝修時也是否要交納裝修押金和裝修服務費？
答：裝修時，業主應當按照裝修服務協議繳納裝修押金和裝修服務費。對於裝修押金，業主裝修工程完工後，沒有違反協議的，物業管理公司應當退還押金。物業管理公司收取裝修服務費的，應承擔以下義務：有健全的裝修管理服務制度；查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽訂裝修管理協議，告知業主裝修注意事項；裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調節因裝修引發的鄰里糾紛；業主裝修結束後，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的包行政管理部門；及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。
問:
25、因開發遺留問題可以拒交物業服務費嗎？
答：不可以。開發遺留問題是業主和建設單位之間的法律問題，而物業管理費用是業主和物業管理企業之間的法律問題，二者不能混淆。業主拒絕交納物業服務費用是違反物業服務合同的行為，要承擔違約責任。對於開發遺留問題，業主應當與建設單位通過協商或訴訟解決糾紛。問:
26、業主或業主大會是否可以聘請專業機構對物業費用進行審計？
答：物業服務費用實行包干制的，業主大會主要對物業管理企業的服務質量進行考核，不對物業服務費用進行審計。物業服務費用實行酬金制的，業主大會與物業管理企業可以在合同中約定對物業服務支出或成本進行審計。審計機構由雙方共同委託，審計費用由全體業主承擔，審計結果對雙方都有約束力。 問:
27、建立專項維修資金的法律依據是什麼？
答：《物業管理條例》規定：「住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。」「專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位，共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。」 問:
28、專項維修資金的用途是什麼？
答：專項維修資金專項用於住宅共用部位共用設施設備的保修期滿後的維修工程，即除日常運行維修養護以外的中修、大修以及更新、改造工程。
問:
29、誰應交納商品住宅專項維修資金？
答：凡是1999年 1月 1日以後簽訂商品住宅（包括經濟適用住房，與住宅結構相連的非住宅等）房屋買賣合同的購房人均應交納。此外將商品住宅轉為租賃、經營或自用的開發商也應交納專項維修資金。問:
30、不交納專項維修資金的怎麼辦？
答：不繳納專項維修資金的，房地產管理部門將不予辦理其立契過戶手續和權屬登記手續。問:
31、業主交納專項維修資金的標準是什麼？
答：商品住宅（異產毗連型）的專項維修資金按房屋買賣合同中表明的購房款的2%交納（實測面積後有變化的以結算價款為准）。此外，非異產毗連住宅專項維修資金由購房者按購房款1%的比例交納。問:
32、業主買房時是歸集起來的維修資金由誰代為管理？
答：商品住宅專項維修資金是屬於業主所有的，在業主委員會成立前由市小區辦負責代管，並存入市財政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，保證專戶存儲、專款專用。根據國家規定，維修資金在代管期間按活期存款利率計息。問:
33、小區里公有住房建立過專項維修資金嗎？
答：公有住房售後維修資金由售房單位負責歸集並存至市住房資金管理中心系統，由市中心出具交存證明。公有住房出售後，其住宅區成立業主委員會的，經業委會申請，原代收（售房）單位應將維修資金移交給業委會管理，市住房資金管理中心負責監督執行。
問:
34、專項維修資金何時能劃回到小區進行管理與使用？
答：業委會成立後，市小區辦應將維修資金劃轉給業主委員會統一管理，業主委員會代表物業管理區域內的全體業主在指定銀行系統（以下簡稱經辦行）開戶存儲。經業主大會決議，業委會應委託物業管理企業代為管理，並由業委會與物業管理企業簽訂《維修資金委託代管協議》，明確雙方權利和義務。按照「專戶存儲，專款專用，按幢設帳，核算到戶」的原則進行管理。問:
35、維修資金的支取使用程序是什麼？
答：總體來說維修資金的使用應當遵循「年度普算--制定維修計劃--編制工程預算--批准預算--委託施工--工程驗收--分攤費用與支取資金--公布賬目」的程序。問:
36、支用維修資金時按什麼原則分攤費用？
答：住宅共用部位共用設施設備須進行維修工程的，屬人為損壞的，有責任人承擔費用，不得使用維修資金。其他按照受益人（業主）原則分攤使用維修資金。問:
37、支用維修資金時按什麼原則分攤費用？
答：如業主維修資金不足首次歸集額的30%時，業委會應提議續籌。籌集的標准和具體辦法由業主大會決定，續籌金額一般按業主所擁有的建築面積分攤，由業主直接交存到經辦行，計入業委會賬戶和業主明細戶。 問:
38、物業管理區域內的公共建築和共用設施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？
答：物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，是滿足業主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區內的學校改為娛樂場所、綠地改成商業設施等做法都是不被允許的。業主確需改變公共建築和共用設施用途的，應當依法辦理相關手續，並告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理相關手續.問:
39、因維修物業或者公共利益，業主、物業公司或其他單位需臨時佔用、挖掘道路和場地怎麼辦？
答：因維修物業或者公共利益，業主或其他單位確需臨時佔用、挖掘道路和場地的，應徵得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時佔用、挖掘道路和場地的，應徵得業主委員會同意，或者按照事先制定的預案進行處理。問:
40、業主、物業公司能否擅自佔用物業共用部位、公用設施設備？
答：物業共用部位、共用設施設備是全體業主共有，業主和物業公司都不能擅自佔用。如需佔用物業共用部位、共用設施設備，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理公司同意後，按照規定辦理有關手續。問:
41、業主、物業管理企業能否利用物業共用部位、共用設施設備進行經營？
答：業主、物業管理企業不得擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營。如需經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益主要用於補充納入住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
問:
42、能否在房屋樓頂架設廣告牌?
答：一幢樓內有多個產權人的，如無特殊約定，樓頂是共用部位，屬於全體業主共有。如需在小區樓頂上架設廣告牌，應徵得業主大會、物業管理企業同意後，依法辦理有關手續。所得收益主要用於補充住宅專用維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。問:
43、業主能否不按規定或約定封閉陽台、安裝防護欄或搭建陽光棚？
答：封閉陽台、安裝防護欄或搭建陽光棚等行為看似是業主自家的事，但是會影響小區的環境和整體外觀。一個環境整潔優美的小區不僅使居住其中的業主感到舒適，而且能起到提升物業品質、使其保值增值的作用。為了維護公共安全和公眾利益，業主封閉陽台、安裝防護欄或搭建陽光棚時，都應遵守《業主（臨時）公約》和小區有關規章制度的規定。問:
44、鄰居佔用了公共樓道怎麼辦？
答：公共樓道屬於共用部位，鄰居佔用了公共樓道就是侵犯了相鄰業主的權益，業主、業主委員會、物業管理企業可以要求其停止佔用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔賠償責任。問:
45、物業區域內的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備由誰負責維護？
答：物業區域內的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備屬供氣、供熱、通訊、有線電視等專業服務單位所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專業服務單位委託物業管理企業負責維修養護。問:
46、物業管理公司需要入戶維修，業主是否應該配合？
答：小區內房屋結構相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎設施物業具有系統性等特點，致使物業局部安全隱患不僅會業主、使用人，還會影響到相鄰的業主，甚至整個物業管理區域的安全和正常使用。即物業安全隱患往往會影響到公共利益和他人合法權益。因此，物業管理企業需要進行入戶維修時，業主應當配合。問:
47、業主不履行維修責任，造成損失的，是否需要賠償？
答：由於業主不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗連設施安全及公共安全的，業主大會、業主委員會可授權物業管理公司進行修繕，其費用由業主承擔。造成損失的，業主應當賠償。問:
48、小區內的共用設施損壞，維修費用該由誰承擔？
答：如果是人為造成小區公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。如果責任不明確的，維修費用應該由全體業主按所擁有的建築面積比例分擔。問:
49、為什麼要規范房屋裝飾裝修行為？
答：我國住宅房屋多數屬於集合式樓房。在住宅小區中，住宅單體間存在共用部位，如主體結構承重部位；單幢樓或小區內有共用設施設備，如電梯、水、暖、照明、消防等設施設備。不當的裝飾裝修會導致結構安全和裝修人自身的生命財產安全，還會影響到整幢樓、整個小區的正常生活秩序。為了維護公共安全和公眾利益，需要對房屋裝飾裝修行為進行規范，因此，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業，物業管理企業也應將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。問:
50、業主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業管理企業嗎？
答：裝飾裝修房屋是業主的權利，但這一權力的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提。在一個存在多業主的物業管理區域內，業主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業主生活和休息、破壞房屋承重結構會對其他業主的人身和財產安全構成威脅等。同時，物業管理公司有義務根據物業服務合同的約定對物業進行管理，而對物業及其共用部位、共用設施設備的結構、功能、使用等情況的了解是完成這一義務的前提。因此，業主裝飾裝修房屋，應當事先告知物業管理公司。問:
51、業主裝飾裝修房屋，需要與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理服務協議嗎？
答：業主應當在裝飾裝修房屋前與物業管理企業簽訂住宅內裝飾裝修管理服務協議。住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括以下內容：裝飾裝修工程的實施內容，裝飾裝修工程的實施期限，允許施工的時間，廢棄物的清運與處置，住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項，管理服務費用，違約責任等。問:
52、住宅室內裝飾裝修禁止行為有哪些？
答：按照建設部第110令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：（1）未經原設計單位或者具有相應資質等級設計單位提出設計方案，變動建築主體和承重結構；（2）將沒有防水要求的房間或者陽台改為衛生間、廚房；（3）擴大承重牆上原有的門窗尺寸，拆除連接陽台的磚、混凝土牆體；（4）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；（5）未經批准，不得搭建建築物、構築物；改變住宅外立面，在非承重牆上開門、窗；拆改供暖管道和設施；拆改燃氣管道和設施。（6）其他影響建築結構和使用安全的行為。
問:
53、業主裝飾裝修房屋過程中，物業管理企業能否進行入戶檢查？
答：業主裝飾裝修房屋過程中，直至裝修結束後，物業管理企業應當按照裝飾裝修管理服務協議進行現場檢查，對違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議的予以制止；情節嚴重的，及時向有關部門報告。問:
54、住宅室內裝飾裝修的施工時間如何規定？
答：按照市建委、市規委、市國土房管局《關於加強新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規定(試行)》每日12時至14時，18時至次日8時，不得從事敲、鑿、刨、鑽等產生雜訊的裝飾裝修活動。問:
55、應如何處理住宅室內裝飾裝修垃圾？
答：住宅室內裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應當按照物業管理企業指定的位置、方式和時間進行堆放和清運。嚴禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。問:
56、住宅室內裝飾裝修工程的保修期有多長時間？
答：在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期為二年，有防水要求的廚房、衛生間和外牆面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。

⑺ 關於物業費的問題

在新聞中，我們經常會看到業主與物業之間糾紛的消息。物業費怎麼交？物業公司怎麼請？住在小區里，你需要了解這些法律知識，不懂可能吃大虧。針對小區物業常見問題，小編日前采訪了牙克石市住建局物業辦相關負責人，下面我們來逐個解析

怎樣申請動用物業維修基金?

申請使用專項資金的小區或單幢樓，要有受益業主2/3以上同意，有物業服務企業管理的項目，由物業服務企業告知業主需要更新、維修、改造部位屬共用部位，資金來源續籌專項維修資金解決，並做出預算，由業主代表到專項資金管理部門申請使用，無物業服務企業管理的，由業主推選代表，並徵得業主2/3以上同意，到專項資金管理部門申請使用，由物業管理中心人員現場對工程量進行核實，並以電話形式核實業主的知曉情況。審核後報主要領導審批後，答復相應業主，並撥付資金。

轉載請註明來源牙克石宣傳

⑻ 請問常見的物業糾紛問題有哪些，怎麼來解決呢

你好，很高興為你解答，人們在生活中難免會發生一些不愉快的事，就像小區業主和物業的糾紛已成為廣大市民很頭痛的一件事了，幾乎天天都有，大大小小的事，這類糾紛關繫到千家萬戶人民群眾的切身利益，如果處理不當，就會引發突發性事件、群體性事件或上訪。今天在這里就常見的一些問題從法律角度提出一些解決的方案，供大家參考。希望對大家處理這類事件有一定的幫助！ 案例：1公共設施的主人究竟是誰? 某樓盤的地下停車庫被開發商賣給了個人，使得小區的停車費用漲價，造成車庫有空位而業主卻無法停車的現象，間接侵害了業主的利益。而部分小區的公共配套設施比如商鋪、會所等被出讓給個人的現象也不在少數，並且出讓之後因為這些公共配套設施的經營范圍和功能的改變，不再作為小區的配套服務所引起的矛盾，也已經開始成為物業管理方面的主要焦點之一 [解讀]這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區的公共配套設施的「主人」到底是誰的問題，究竟是開發商還是全體業主。在《物業管理條例》中，目前只對停車位作了相關的明確規定，即「小區內的機動車停車場(庫)，應當提供給本小區內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給小區外的單位和個人;停車位有空餘的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人。」而沒有對共用設施和共用部位的權屬等問題作出規定 同時，目前物業部分在共用設施、共用部位的權屬問題還涉及到維修和費用的承擔問題。比如哪些部位、設施、設備屬於全體業主共同共有;哪些屬於部分業主共同共有;未分攤共用建築面積的地下停車庫權屬，應屬全體業主還是屬於開發商，如果屬於全體業主，權證應如何發放、保管、使用，收益應如何處理，維修基金如何籌集、如何分攤。而對於開發商已出售的地下停車庫應如何處理，對於開發商建設的地面多層鋼結構移動車位的權屬應如何認定，部分業主或個別業主是否能對此提起訴訟，部分業主或個別業主對共用設施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒有明確規定。 [解決方法]這一系列問題目前有待相關部門制定相關法規。不過總的來說，業主們還需提高自身的維權意識，及時發現問題進行解決。 案例：2簽委託合同還是服務合同? 目前很多小區的業主委員會與物業管理簽訂合同時，往往對於物業合同的性質沒有明確定義，有部分小區中雙方簽訂的是「服務合同」，而有部分小區中雙方簽訂的則是「委託合同」。 據悉，這方面的混亂使得目前最高法院案由分類中，涉及到物業管理合同的，既有服務合同糾紛，又有物業管理糾紛;而法院受理物業管理糾紛案件時，部分案件的案由定為服務合同糾紛，部分定為物業管理糾紛，還有定為損害賠償和財產權屬等其他案由。 [解讀]這主要是因為對於物業管理服務合同的認識不同。據分析，如果雙方簽訂的是物業委託合同性質的，那麼就代表著由業主委託物業管理企業對小區進行管理，業主與物業管理企業是委託與被委託關系。 如果一旦小區的管理出現了問題，比如遭到盜竊等，那麼其後果將與物業公司沒有任何關系;同時由於委託合同的委託人依法可任意終止合同，而不需要任何理由，也不利於小區物業管理的穩定性。) [解決方法]在簽訂物業管理合同時，需要注意的是合同的性質應該為服務合同，而不是委託合同。其最簡單的方法是先看物業合同的名稱，如果是服務合同，一般這個合同的名稱是「物業管理服務合同」，而不是「物業管理委託合同」，同時，在合同的條款中，如果是委託合同，一般會表現為「甲方委託乙方」，而服務合同則一般是「甲方為乙方提供服務」。 案例：3物業管理費 近期牽涉到物業管理費的主要有兩個方面的內容，一個是物業管理費究竟包含了一些什麼費用，由於相關條例出台後， 「物業管理費」的包含費用項目與以往有所不同，而部分物業公司在給予業主的收據上往往只標明「物業管理費」5個字，所以容易導致業主們對於其概念的含糊而產生糾紛。另一個矛盾比較集中的是物業管理費收不到的問題，造成業主之間、業主與物業管理企業之間的矛盾。 [解讀]由於「物業管理費」是個大概念，一般來說是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對於很多業主來說，很容易把這4項內容與額外的日常公共設施設備維修費以及電梯水泵運營能耗費等摻合在一起。同時，由於物業管理公司在收取了物業管理費用後，有的開發票、有的給收據，使得很多業主對於自己繳納的「物業管理費」究竟包含了一些什麼內容不甚清楚。因此，在某些小區里其收繳率相當低，有的甚至低至20～30%，使得物業管理難以為繼，造成其他已繳費業主的心理不平衡。 《物業管理條例》第四十一條只講了合理公開收費問題，而基本物業服務費由哪些構成沒有羅列出來，造成應該付的不付，而不該付的也付的怪現象。 同時，造成物業管理費的欠費糾紛，除了物業管理企業服務不到位、開發商遺留問題為主要原因外，物業管理收費標准不明確，不能體現質價相符的原則是重要原因。而目前仍然有部分業主對物業管理費的定價缺少相關知識，物業收費忽高忽低，造成業主與物業管理企業矛盾重重，這種情況在前期物業管理上尤為突出。 [解決方法]在收費方面，物業公司應該在給予業主的相關物業管理費用繳費收據上，將相關的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個「物業管理費」的名稱來取代其中各類的費用名稱。 案例：4開發商與物業的「父子關系」 如今部分與開發商互為「父子關系」的物業管理公司，很容易出現對於房屋質量等問題不重視，以及開發商和物業管理公司之間互相「踢皮球」的現象。尤其是在涉及開發商利益時，物業管理企業常對開發商予以袒護，造成業主與物業管理企業矛盾加重，業主往往以拒付物業管理費來抗拒，加之小區業主大會、業主委員會遲遲無法成立，前期物業管理時間很長，有的長達七八年，矛盾越積越深。 [解讀]《物業管理條例》第二十四條規定了房地產開發與物業管理相分離的原則，應通過招投標的方式選出物業管理企業。但到目前為止，大多數小區物業管理企業均是由開發商派生出來的，即便實行招投標，由於難以真正建立公平競爭的招投標機制，開發商派生出來的物業管理企業仍處於優勢地位，往往是其中標，這種建設與管理的「父子關系」 依然普遍存在。當物業出現質量或銷售時不切實際的承諾等涉及開發商的問題引發糾紛後，物業管理企業常以其與開發商是兩獨立法人，無任何關系拒絕處理，而開發商往往是項目公司，一個小區成立一個項目公司，建設完成結算完畢後就不存在了，售後服務、保修等矛盾無法解決。 解決方法]人住小區的業主們在符合條件後，也就是說小區內房屋出售並交付使用的建築面積達到50%以上，或者首套房屋出售並且交付使用已經滿2年的，一定要及時召開業主大會成立業主大會，來維護自身權益。 案例：5誰做糾紛訴訟人? 由業主大會還是繼續由業主委員會代表全體業主參加訴訟，這是當前法院在審理此類案件時遇到的突出問題。 [解讀]據了解，在《物業管理條例》出台之前，一般由業主委員會代表全體業主參加訴訟，解決物業小區涉及全體業主共同利益訴訟的問題。而《物業管理條例》出台後，業主委員會的作用發生了變化，以前，業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。 《物業管理條例》則規定物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，業主委員會是業主大會的執行機構。 [解決方法]在涉及到小區公共設施設備和公共利益的物業管理糾紛時，必須由業主大會的名義起訴，並且需要得到具有表決權的2/3業主通過。否則以業主委員會的名義起訴，有可能要承擔敗訴的責。 案例：6物業公司是管理還是服務? 由於物業管理尚未形成規范的市場機制，物業管理企業不嚴格按物業服務合同履行、不按規章制度辦事等忽視業主的合法權益的事件時有發生，不少物業管理企業將自己凌駕於業主之上，收費標准模糊不清，多收費，少服務，質價不符，任意調價;處理問題和解決矛盾方法簡單生硬，甚至打罵業主也時有發生。 [解讀]《物業管理條例》除規定物業管理的服務義務，同時賦予了其維護物業安全、物業合理使用的一定社會管理責任，但法規並未賦予物業管理企業任何的一點權力。表現在物業管理企業對業主違反法律法規、業主公約和業主臨時公約僅有告知、制止、報告的權利，並沒有處罰權和措施權;從理論上分析，物業管理企業並非物業所有人，它是受物業所有人委託或合同約定管理小區物業和秩序，其對物業所有人處分自己財產的管理權也是有限的，不具有權利源，其是否有訴訟的請求權法律規定不明確，存在較大爭議，造成業主違規搭建、裝修、拆除承重牆等危害其他業主的行為無力阻止。 [解決方法]此類矛盾在近期發生的數量較多，主要解決方法需要物業公司對自身的意識進行調整，物業公司是以服務為主而不是管理為主。 好了，就介紹這么多，以上就是一些常見的物業糾紛問題及其解決辦法，如果我遇上類似事件可以參考著來解決的，友情提醒下如果物業答應修復但沒有履行，可以查物業服務合同，如確有相關條款而未履行，可以向人民法院提起訴訟，告其違約。如果覺得給力的話給我點個贊唄，以後我會更用心作答的喲，祝你生活愉快。

⑼ 關於物業管理費的問題

呵呵，明顯不合法，但是有點合理。
根據《物業管理條例》及相關法律法規的有關規定，業主有義務按時交納物業服務費。而物業公司不能解決問題的屬於服務不合格，沒有達到《物業服務合同》約定承諾的，你可以通過向法院起訴，追究物業公司違約責任，要求物業公司賠償相應損失。但不能以此拒不繳納物業服務費。

⑽ 拖欠物業管理費的法律問題有哪些

物業管理費用的追繳工作要遵循人性化的原則，需要循序漸進，不能操之過急。
1、通過電話詢問、上門走訪等形式，了解業主拖欠物業費的原因，如業主所反映的問題是真實存在的，且是物業服務企業能力范圍內所能解決的，應當積極為業主解決問題，直到業主滿意為止。
2、解決問題後，若業主仍不願意交納物業費，在進一步溝通的同時，可以發放物業費催繳通知書，給予其充分的考慮時間是否交納物業費，在物業管理區域內的顯著位置對拒不交納物業費的人員名單進行公示。
3、建立機關、事業單位工作人員欠費抄告制度，將不支持物業管理工作和未及時交納物業服務費的幹部職工名單抄告給各單位，督促其配合物業管理工作並及盡快交納物業費。
4、經過上述溝通後，逾期不交納物業服務費的，應當通過司法訴訟的形式，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟，由法院介入受理逾期不交納物業費的案件。