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如何降低地價的方法

發布時間:2023-12-10 05:40:56

如何把房價給降下來

黃奇帆不必多介紹,學術型官員,一個把重慶房價按在地上摩擦很多年的男人。還在重慶嘗試過「地票」改革,這個政策未來很可能會深度影響農村土地市場。
黃奇帆每次講話都很有料,我印象最深的一次是他說「金融的本質就三句話」:
第一,為有錢人理財,為缺錢人融資;
第二,金融實際上就三個詞:信用、杠桿、風險;
第三、金融不是單純的卡拉OK、自拉自唱的行業,它是為實體經濟服務的,金融如果不為實體經濟服務,就沒有靈魂,就是毫無意義的泡沫。在這個意義上,金融業就是服務業。
說回正題,黃奇帆最近又有一次分享,發言稿很長,將近兩萬字。今天正文發是我整理的摘抄干貨版,還有一半是劃重點的全文,我放到了「閱讀原文」里。
1. 樓市的4個發動機,未來都會慢慢熄火
在過去的20年,中國房地產每年的新房銷售交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米,翻了四番多。
持這種增長的動力主要有4個:
一是城市化,背後的動力是人口遷徙和聚集,前半程是城鎮化,後半程十大城市化。城市人口增長,城市規模擴大,形成了對房地產的旺盛需求;
但是城市化已經進入後半程,天花板近在眼前,人口增速放緩,人口紅利逐步淡出,人才靠搶。
二是舊城拆遷改造,也能產生較大的新房建設銷售交易量。但是舊城改造大拆大建未來會逐漸淡出,棚改已經熄火,舊改更多是修修補補。
三是住房質量升級,之前的建築水平一般,老房壽命比較短;現在新房的質量比之前好很多,每年的折舊速度也會相應地變慢。
四是人均住房面積增加,老百姓對更新更大的房子也有旺盛需求。但是現在「城市人均住房面積」達到36平方米,已經基本足夠;
這種趨勢也會體現在「新房交易量」上:1998年到2008年,每年增長25%,3年就能翻一番。2008年到2012年,每年增長15%左右,五、六年翻一番。
2012年到2018年,大體上維持在6%-7%的區間,去年增長率只有1.8%。
2. 樓市未來在三種地區仍有增長行情,中心城市還會增長。所謂「中心城市」,指的是省會和區域中心,比如山東有濟南和青島,福建有福州和廈門——也就是我們常說的「雙子星」省份;
有些已經過了1000萬人口的大城市,比如鄭州、濟南、杭州、南京、合肥、武漢、成都、西安,這些城市不會封頂,還要向1500萬、2000萬發展。
有些省會城市現在是500、600萬人口,以後可能往1000萬人口的方向走。
省會城市一般都會遵循「一二三十」的發展規律:
用不到全省10%的土地,吸納至少20%的人口,創造本省30%的GDP,享受全省40%的學校、醫院、文化、金融、商業等公共資源。
大都市圈還會增長。
已經是2000萬以上的超級大城市,這個超級大城市自身的核心圈已經密密麻麻地碰了天花板了,它的發展將集中表現在大都市圈。
大都市圈不是一個行政范圍,而是它的經濟輻射范圍,大都市圈的輻射范圍一般會有1.5—2萬平方公里。大體上50公里—70公里的半徑繞一個圈。
城市群還會增長。
以超級大城市為中心的城市群,一般是四五百公里的半徑范圍內的城市構成城市群。

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