門店估價方法及技巧

『壹』 如何評估店面價值

評估店面價值方式：
商鋪本身
1、樓層，一層商鋪的價值永遠是最高的,投資者選擇首層商鋪的投資回報較高,但風險也較大;如果投資眼光不錯,選擇二、三層商鋪的投資風險較小,回報也可觀。
2、標識，最大限度使得盡可能多的商鋪在平面、立面范圍內極容易被消費者看到。
3、硬體的通用性，商鋪的硬體條件具體指商鋪的設計和能源狀況等，包括面寬、進深、層高及對消費者的有效引導，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術性內容，以上因素對商鋪的功能影響很大。
4、經營管理模式，這是對商場鋪位而言的,這對整個商場的經營和發展影響較大,包括聘請的管理公司、營業時間、服務意識等,市場的運作方式一定要與消費需求相吻合。
5、社會價值，如果是租給一個人管理的商場鋪，兩人倒班，你解決了兩個人的就業，社會價值是2人；如果租給餐飲企業，你的價值可能是20人；如果是租給批發店，聯系的是生產廠商及零售，也許價值是200人-2000人。社會價值也是商鋪經濟價值衡量的參考。
6、其他，土地使用年限、門面寬深比、新舊程度。
商鋪的環境
1、趨勢。商圈不論大小，分新建、成熟、衰敗三種。成熟商圈有穩定收益；新商圈如潛力股，如政府投資不變，收益是更豐厚的；拆遷、衰敗的商圈就如買到天花板的股票，前景堪憂
2、周邊業態
主力店。如大型百貨商場、購物中心。主力店將帶動周邊100米之內的商業物業全面「寄生」性升值。 廣場，品牌店，在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標准和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經營和發展的潛力上講肯定是有保證的。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關鍵。這基本也能從一個側面反映出項目的優劣。
周邊產業結構。周邊產業決定周邊人群結構，也就決定其消費能力及消費習慣。同時要注意周邊產業的變遷的預期,例如金融機構進駐、辦公大樓的增多自然造成對周邊服務的需求。

『貳』 一家公司，一家門店或者一個產品是如何估值的老是說某一東西值多少錢，我怎麼看不出來

1、對公司或門店的價值評估可以通過資產評估來進行估值，主要的評估方法有重置成本、現行市價、收益現值和清算價格等。

2、對產品的價值評估，或產品定價方法，可以採用成本定價、撇脂定價、同類比價等。

『叄』 門面轉讓費講價技巧

1、找到商鋪的賣點、位置、人流，靠近高檔樓盤，租金低，周圍的商鋪的集群效應等等。總之，一定要找到1個核心賣點和2-3個後備核心賣點。

2、根據承租方的具體情況，盡快摸清承租方最看重店鋪的什麼賣點。比如人流量，就應該在談判中反復強調人流量將對經營帶來的巨大幫助，並以此作為說服承租方投資的突破口。

3、即是投資，以萬元為單位很正常，假如是成本、費用，那以千元為單位，都是比較恐怖的數字，應該壓縮的。店鋪租金有周圍店鋪的參照標准，一般在談判中不太好爭取好價錢，但是建立在投資上的轉讓費，則是不好橫向比較的。

4、轉讓費的談判過程中，一定要力爭主動。主動做價格分解、分析，先入為主建立合理的概念，在一些設備費中可以把價格做低一點，裝修費可以調高(正規公司的裝修收費的確很高)，要讓步的時候，堅決不談裝修費，適當提高設備的折舊費用，慢慢讓步，最後勉強成交。

(3)門店估價方法及技巧擴展閱讀:

門面轉讓，是指以正當的方法，通過合法途徑，將門面出租或出售給別人。以個人，團隊的形式來獲取經濟利益的方式。

門面轉讓合同指甲乙兩方在門面在轉讓時簽訂的門面歸屬權的協議。一般這份合同會劃分好雙方權責問題。門面交接時，甲方應騰空非《轉讓財物交接清單》范圍內一切設施、物品和貨物，保持門面已有裝修、裝飾、設施、設備、門窗、牆面、地面和天花板面的完好和完整，以便使用。

辦理門面交接手續時，由甲、乙、丙三方共同進行現場驗收，按《轉讓財物交接清單》點驗、接收有關財物，交接完畢後，甲、乙、丙三方應共同簽署《轉讓財物交接清單》，在丙方現場監督下，甲方向乙方交付門面鑰匙。門面鑰匙一經交付，轉讓門面即告驗收、交付完畢。

特別注意：轉讓門面不符合約定的交接條件時，乙方有權拒絕交接，甲方應及時整改、修復，直至符合交接條件為止。並將視為甲方逾期交付門面，由甲方承擔逾期交付的違約責任。

『肆』 如何評估門面房價格

目前在一般商鋪估價最經常採用的方法——市場比較法。
一、搜集交易實例——多收集周圍商鋪的成交行情，其中包括買賣和租賃行情。
注意：由於商鋪買賣沒有租賃的成交量大，因此在實際操作過程中，往往租賃的數據多於買賣。
二、選取可比實例——即從上述成交案例中，挑選出與所評估商鋪最接近的3－10個可比案例。注意：重點強調的是可比性。
三、建立價格可比基礎——包括5方面內容：
1）統一付款方式；
2）統一採用單價；
3）統一幣種和貨幣單位；
4）統一面積內涵；
5）統一面積單位。
注意：這中間很容易將實際使用面積＆建築面積混淆——差之毫釐，謬以千里。
四、進行交易情況、交易日期、房地產狀況的修正
在這過程中，提醒投資者注意以下一些要點：
1.毛租金＆凈租金：即租金中包含了一些其他東西，比如：有些業主要求租賃稅收由承租方承擔、業主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業管理費等。
2.開價＆實際成交價：投資者比較容易了解到開價，而較難了解到實際成交價，但這對於最後的准確估價有很大影響。
3.樓層差異：商鋪一樓與二樓的租金差異很大，直接導致了其售價差異，因此在確定交易情況時務必將各樓層商鋪價格分清。
4.其他：交易日期、土地使用年限、門面寬深比、新舊程度等不再贅述。
注意：進行必要修正對於商鋪估價起到不容忽視的作用。
五、綜合評估決定估價額
這里需要特別強調指出：二手帶租約出售商鋪的價值評估，對於租期內的租金收益必須嚴格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價格。
注意：綜合評估需要估價人員有豐富的專業經驗。

『伍』 如何評估淘寶店鋪能賣多少錢 進來看看就知道

你好，現在網店很值錢，網店買賣中的網店一般分兩種，正在經營的網店和閑置的網店。同樣的皇冠店鋪，一家每月能賺3萬元，另外一家沒怎麼經營，沒客流量，那這個兩個店鋪的價值肯定是不一樣的。

再舉個例子吧，這里有兩個店鋪的基本數據。

對比：等級，信譽，好評率，主營佔比，動態評分，創店時間，扣分，營業額，銷量，流量，店鋪客單價，轉化率，貨源等等。

分析：對於一個正在經營的店鋪，在閑置店鋪的基礎上，外加動態評分、營業額和客單價的比較，也就是店鋪的賺錢能力。如上圖，A店鋪動態評分好，營業額高，店鋪有十款以上銷量過萬的爆款，最終估值約為63萬元，而同為1金冠的B店鋪估值約為42萬元。

網店的賺錢能力是正在經營網店估值的出發點。賺錢能力強的店鋪，估值就高。

『陸』 中介門店估值怎麼計算

每個公司都有其自身價值，價值評估是資源市場參與者對一個公司在特定階段價值的判斷。非上市公司，尤其是初創公司的估值是一個獨特的、有挑戰性的工作，其過程和方法通常是科學性和靈活性相結合。公司在進行股權合作(EquityFinancing)或兼並收購(MergerAcquisition，MA)等資源運作時，合作方一方面要對公司業務、規模、發展趨勢、財務狀況等因素感興趣，另一方面，也要認可公司對其要出讓的股權的估值。這跟我們在****市場買東西的道理一樣，滿意產品質量和功能，還要對價格能接受。
公司估值方法公司估值有一些定量的方法：但操作過程中要考慮到一些定性的因素，傳統的財務分析只提供估值參考和確定公司估值的可能范圍。根據市場及公司情況，被廣泛應用的有以下幾種估值方法：
一，可比交易法:
挑選與初創公司同行業、在估值前一段合適時期被合作、並購的公司，基於合作或並購交易的定價依據作為參考，從中獲取有用的財務或非財務數據，求出一些相應的合作價格乘數，據此評估目標公司。比如A公司剛剛獲得合作，B公司在業務領域跟A公司相同，經營規模上(比如收入)比A公司大一倍，那麼合作人對B公司的估值應該是A公司估值的一倍左右。在比如分眾傳媒在分別並購框架傳媒和聚眾傳媒的時候，一方面以分眾的市場參數作為依據，另一方面，框架的估值也可作為聚眾估值的依據。可比交易法不對市場價值進行分析，而只是統計同類公司合作並購價格的平均溢價水平，再用這個溢價水平計算出目標公司的價值。
二，現金流折現
這是一種較為成熟的估值方法，通過預測公司未來自由現金流、資源成本，對公司未來自由現金流進行貼現，公司價值即為未來現金流的現值。計算公式如下：(其中，CFn:每年的預測自由現金流;r:貼現率或資源成本)貼現率是處理預測風險的最有效的方法，因為初創公司的預測現金流有很大的不確定性，其貼現率比成熟公司的貼現率要高得多。尋求種子資源的初創公司的資源成本也許在50%-100%之間，早期的創業公司的資源成本為40%-60%，晚期的創業公司的資源成本為30%-50%。對比起來，更加成熟的經營記錄的公司，資源成本為10%-25%之間。這種方法比較適用於較為成熟、偏後期的私有公司或上市公司，比如凱雷收購徐工集團就是採用這種估值方法。

『柒』 如何對一個店面進行評估

1看經營什麼產品，連代著產品的附加值，比如，這個產品的市場知名度，市場價值，潛在客戶。2看店面的實際地段，地段價值，客流量。看它周圍的城市圈情況，比如這個地段的經濟情況，人口流動兩（早上、中午、下午、晚上，雙休日），租金問題，裝修問題，等等
3店面的裝修情況，面積有多少。
4實際的營業額，利潤。
店面實際地段價值，店面處的地段繁華則價值較高沒，地段冷清則價值低；經營產品，產品的附加值高則價值高，產品附加值低則價值低；店面客流量，店面客流量高則價值高，客流量低則價值低；店面的裝修情況，店面裝修完全則價值較高，裝修未完全則價值較低。
一個店面本身就是一個不錯的廣告，如果你選擇的地域合適的話，那麼你就不要發愁自己沒有顧客，沒有生意可做了，因此根據自己的產品選擇一個合適的地段是最重要的，而在選擇的過程中，一定不能忽視的就是客流量的多少，以及要明確的知道，你的顧客群體在怎麼樣的一個消費層次上，他們都直接關繫到你的生意好壞。
其次要看行業類型。一個好的商鋪，有很多不同的類型，或者是同一個行業的集結地，也或者是不同行業的匯聚場所，但無疑好的商鋪的話，行業越廣泛吸引的客流就越多，能夠滿足人們不同方式的需求，而如果你在某一個行業的專營場所的話，無形中就會加重競爭的負擔。
最後還要注意人群的消費水平。這也就是我們第一條中所提到的一定要具有地域的選擇性，一般而言，選擇一個有消費能力的顧客群體區域來開設商鋪會有不錯的效果，一個人的經濟實力總會與他的消費能力掛鉤的，這些都是不能忽視的重要方面。

『捌』 商鋪價格評估一般評估費是多少

商鋪價格評估一般評估費是3000元。價值評估是指根據地段、樓層和硬體條件的差異對物業價值的評估。店鋪價值評估是根據店鋪擁有或佔用的所有軟硬體狀況和整體經營能力，充分考慮各種因素，並結合宏觀經濟環境和行業背景，對店鋪整體市值進行的綜合評價。
商鋪因其穩定的投資收益和增值特性，越來越受到房地產投資者的青睞。簡而言之，商鋪投資收益可以用以下公式表示：商鋪投資收益=商鋪持有期間獲得的租金收入+未來銷售的增值收益最大的理論依據仍然是租金收入是所有商業地產交易的驅動源。這也是與住宅定價的最大區別，即強調租金水平與商鋪最終售價的關系。列出如下公式：投資回報率=店鋪購買價值/租金收入。
拓展資料：
1、目前，市場比較法是一般店鋪評價中最常用的方法。收集交易實例——收集更多周邊店鋪的交易價格，包括銷售和租賃價格。註：由於商鋪的交易量沒有租賃的交易量大，在實際經營過程中，租賃的數據往往比交易的數據多。選擇可比案例——即從以上交易案例中選擇與評價店鋪最接近的3-10個可比案例。註：重點是可比性。建立價格可比基礎——包括五個方面：統一的支付方式，統一單價，統一貨幣和貨幣單位，統一區域內涵，統一的面積單位。註：實際使用面積與建築面積容易混淆——相差百里。
2、修改交易狀態、交易日期和房產狀態在此過程中，提醒投資者注意以下幾點：毛租金&凈租金：即租金包括一些其他的東西。例如，有的業主要求租賃稅由承租人承擔，業主同意每年給承租人一定期限的免租期，租金包括物業管理費等。總要約價&實際成交價：投資者更容易了解要約價，但要了解實際成交價卻很難，但這對最終的准確估值有很大影響。樓層差：店鋪一樓和二樓的租金差異很大，直接導致了價格的差異。因此，在確定成交情況時，要分清每層店鋪的價格。其他：成交日期、土地使用年限、立面寬深比、新舊程度等不再重復。注意：進行必要的更正在商店估價中起著重要作用。
3、評估金額由綜合評估確定這里需要強調的是，對於出租出售的二手店的價值評估，租賃期內的租金收入必須嚴格按照租賃合同的規定——即使是異常交易價格。原因很簡單，那就是——賣不破租。註：綜合評價要求評價人具有豐富的專業經驗。綜上所述，店鋪估值所採用的比較方法有很多值得投資者關注的關鍵點，而對市場租金的理解和修正對店鋪真實市值的確定起到了關鍵作用。社區類型：社區的類型可以包括富裕和發達、中產階級、公寓和零售、工廠和低收入住房、新舊、發展中或發達、靜態或動態、種族多樣性或孤立、安全或犯罪頻繁等。為您的商店位置創造一個環境，這可以增強或削弱潛在客戶對您的形象。周邊環境質量對於大多數類型的商店來說，高質量的零售或生活環境通常是一個積極的推動因素。對質量的感知會受到新穎性、現代建築設計、昂貴的材料、綠化設計、獨特的功能、聲譽、樹木、公園或其他自然特徵以及許多其他因素的影響。