土地增值額的計算方法

『壹』 土地增值稅的增值額怎麼計算方法

一、土地增值稅的含義：

土地增值稅，是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額後的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

二、計算方法：

1、納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

2、計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目。

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=（收入-扣除項目）*稅率

三、土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：

1、有利於增強國家對房地產開發商和房地產交易市場的調控；

2、有利於國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；

3、有利於增加國家財政收入為經濟建設積累資金。

『貳』 土地增值稅的計算方法

土地增值稅的計算：

應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

1.土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產取得的增值額，轉讓房地產的增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額後的余額。

2.新建房地產的扣除項目金額

(1)取得土地使用權所支付的金額

①納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。

②納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續費和契稅。

(2)房地產開發成本

房地產開發成本是指納稅人開發房地產項目實際發生的成本，包括土地的徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

(3)房地產開發費用

房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用，但在計算土地增值稅時，房地產開發費用並不是按照納稅人實際發生額進行扣除，應分別按以下兩種情況扣除：

①財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按「取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本」之和的5%以內計算扣除。計算公式為：

允許扣除的房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內

②財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按「取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本」之和的10%以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。計算公式為：

允許扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內

(4)與轉讓房地產有關的稅金

與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

【解釋】房地產開發企業按照《房地產開發企業財務制度》的規定，其在轉讓時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許單獨再扣除;其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。

(5)財政部確定的其他扣除項目

對從事房地產開發的納稅人可按「取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本」之和，加計20%的扣除。

【解釋1】該優惠只適用於從事房地產開發的納稅人，除此之外的其他納稅人均不適用。

【解釋2】從事房地產開發的納稅人只有在銷售「新建商品房」時，才適用20%加計扣除的規定。

3.土地增值稅的稅率

(1)增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(2)增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

(3)增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%

土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

(4)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

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『叄』 土地增值稅的計算方法和步驟

確定不含增值稅收入總額；確定扣除項目金額；計算增值額；計算增值率：增值率值額/扣除項目金額×100%；按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數；計算應納稅額：應納稅額地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建築物和附著物的行為征稅，不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。具體包括：轉讓國有土地使用權。地上建築物及其附著物連同國有土地使用權一並轉讓。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

『肆』 土地增值額扣除項目如何確定，如何計算

計算增值額的扣除項目：

1、取得土地使用權所支付的金額；

2、開發土地的成本、費用；

3、新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

4、與轉讓房地產有關的稅金；

5、財政部規定的其他扣除項目。

計算：

1、增值額未超過扣除項目金額50％，土地增值稅稅額=增值額×30％。

2、增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％。

3、增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％。

4、增值額超過扣除項目金額200％，土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數。

(4)土地增值額的計算方法擴展閱讀：

個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核准，凡居住滿五年或五年以上的，免予徵收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半徵收土地增值稅。居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅。

納稅人應按照下列程序辦理納稅手續:

(一)納稅人應在轉讓房地產合同簽訂後的七日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，並向稅務機關提交房屋及建築物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。

納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓後申報的，經稅務機關審核同意後，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況確定。

『伍』 土地增值稅計算方法

應納土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。其中公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。
【法律依據】
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條-第九條

『陸』 土地增值額怎樣計算土地增值額的計算方法，請舉例，謝

土地增值稅是指對土地使用權轉讓及出售建築物時所產生的價格增值量徵收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出後的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。
土地增值稅超率累進稅率表

級數 土地增值額 稅率% 速算扣除系數
1 增值額未超過扣除項目金額50%的部分 30 0
2 增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的 40 5%
3 增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的 50 15%
4 增值額超過扣除項目金額200%的部分 60 35%

例一：
某房地產開發公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發該寫字樓有關支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產開發成本3000萬元；財務費用中的利息支出為500萬元（可按轉讓項目計算分攤並提供金融機構證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉讓環節繳納的有關稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規定的其他房地產開發費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產開發公司應納的土地增值稅。
答：（1）取得土地使用權支付的地價款及有關費用為1000萬元
（2）房地產開發成本為3000萬元
（3）房地產開發費用=500-50+（1000+3000）×5％=650（萬元）
（4）允許扣除的稅費為555萬元
（5）從事房地產開發的納稅人加計扣除20%
允許扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬元）
（6）允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）
（7）增值額=10000-6005=3995（萬元）
（8）增值率=3995÷6005×100％=66.53%
（9）應納稅額=3395×40％-6005×5％=1297.75（萬元

『柒』 房地產土地增值額如何計算。詳細情況如下

土地增值稅法規定：
下面幾項可以從轉讓收入額中減除的有：
1.取得土地使用權所支付的金額
2.房地產開發成本
3.房地產開發費用
4.與轉讓房地產有關的稅金
5.其他扣除項目

2400*10%是屬於房地產開發費用。

稅收法律規定：凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按（1*+2）*10%以內計算扣除。

『捌』 土地增值稅如何計算請舉幾個例子

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目。

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

上面所列四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例，均包括本比例數。

納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便演算法：

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%

（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%

（四）增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。

例：某房地產開發公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發該寫字樓有關支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產開發成本3000萬元；

財務費用中的利息支出為500萬元（可按轉讓項目計算分攤並提供金融機構證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉讓環節繳納的有關稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規定的其他房地產開發費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產開發公司應納的土地增值稅。

答：（1）取得土地使用權支付的地價款及有關費用為1000萬元

（2）房地產開發成本為3000萬元

（3）房地產開發費用=500-50+（1000+3000）×5％=650（萬元）

（4）允許扣除的稅費為555萬元

（5）從事房地產開發的納稅人加計扣除20%

允許扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬元）

（6）允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）

（7）增值額=10000-6005=3995（萬元）

（8）增值率=3995÷6005×100％=66.53%

（9）應納稅額=3395×40％-6005×5％=1297.75（萬元）

(8)土地增值額的計算方法擴展閱讀：

一、土地增值稅具有以下四個特點：

（1）以轉讓房地產的增值額為計稅依據。

土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額後的余額，與增值稅的增值額有所不同。

（2）征稅面比較廣。

凡在我國境內轉讓房地產並取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之，凡發生應稅行為的單位和個人，不論其經濟性質，也不分內、外資企業或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產業務，均有繳納增值稅的義務。

（3）實行超率累進稅率。

土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低為依據來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。

（4）實行按次徵收。

土地增值稅在房地產發生轉讓的環節，實行按次徵收，每發生一次轉讓行為，就應根據每次取得的增值額征一次稅。

二、土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：

（1）有利於增強國家對房地產開發商和房地產交易市場的調控；

（2）有利於國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；

（3）有利於增加國家財政收入為經濟建設積累資金。