门店估价方法及技巧

‘壹’ 如何评估店面价值

评估店面价值方式：
商铺本身
1、楼层，一层商铺的价值永远是最高的,投资者选择首层商铺的投资回报较高,但风险也较大;如果投资眼光不错,选择二、三层商铺的投资风险较小,回报也可观。
2、标识，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。
3、硬件的通用性，商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。
4、经营管理模式，这是对商场铺位而言的,这对整个商场的经营和发展影响较大,包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等,市场的运作方式一定要与消费需求相吻合。
5、社会价值，如果是租给一个人管理的商场铺，两人倒班，你解决了两个人的就业，社会价值是2人；如果租给餐饮企业，你的价值可能是20人；如果是租给批发店，联系的是生产厂商及零售，也许价值是200人-2000人。社会价值也是商铺经济价值衡量的参考。
6、其他，土地使用年限、门面宽深比、新旧程度。
商铺的环境
1、趋势。商圈不论大小，分新建、成熟、衰败三种。成熟商圈有稳定收益；新商圈如潜力股，如政府投资不变，收益是更丰厚的；拆迁、衰败的商圈就如买到天花板的股票，前景堪忧
2、周边业态
主力店。如大型百货商场、购物中心。主力店将带动周边100米之内的商业物业全面“寄生”性升值。 广场，品牌店，在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的。其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。
周边产业结构。周边产业决定周边人群结构，也就决定其消费能力及消费习惯。同时要注意周边产业的变迁的预期,例如金融机构进驻、办公大楼的增多自然造成对周边服务的需求。

‘贰’ 一家公司，一家门店或者一个产品是如何估值的老是说某一东西值多少钱，我怎么看不出来

1、对公司或门店的价值评估可以通过资产评估来进行估值，主要的评估方法有重置成本、现行市价、收益现值和清算价格等。

2、对产品的价值评估，或产品定价方法，可以采用成本定价、撇脂定价、同类比价等。

‘叁’ 门面转让费讲价技巧

1、找到商铺的卖点、位置、人流，靠近高档楼盘，租金低，周围的商铺的集群效应等等。总之，一定要找到1个核心卖点和2-3个后备核心卖点。

2、根据承租方的具体情况，尽快摸清承租方最看重店铺的什么卖点。比如人流量，就应该在谈判中反复强调人流量将对经营带来的巨大帮助，并以此作为说服承租方投资的突破口。

3、即是投资，以万元为单位很正常，假如是成本、费用，那以千元为单位，都是比较恐怖的数字，应该压缩的。店铺租金有周围店铺的参照标准，一般在谈判中不太好争取好价钱，但是建立在投资上的转让费，则是不好横向比较的。

4、转让费的谈判过程中，一定要力争主动。主动做价格分解、分析，先入为主建立合理的概念，在一些设备费中可以把价格做低一点，装修费可以调高(正规公司的装修收费的确很高)，要让步的时候，坚决不谈装修费，适当提高设备的折旧费用，慢慢让步，最后勉强成交。

(3)门店估价方法及技巧扩展阅读:

门面转让，是指以正当的方法，通过合法途径，将门面出租或出售给别人。以个人，团队的形式来获取经济利益的方式。

门面转让合同指甲乙两方在门面在转让时签订的门面归属权的协议。一般这份合同会划分好双方权责问题。门面交接时，甲方应腾空非《转让财物交接清单》范围内一切设施、物品和货物，保持门面已有装修、装饰、设施、设备、门窗、墙面、地面和天花板面的完好和完整，以便使用。

办理门面交接手续时，由甲、乙、丙三方共同进行现场验收，按《转让财物交接清单》点验、接收有关财物，交接完毕后，甲、乙、丙三方应共同签署《转让财物交接清单》，在丙方现场监督下，甲方向乙方交付门面钥匙。门面钥匙一经交付，转让门面即告验收、交付完毕。

特别注意：转让门面不符合约定的交接条件时，乙方有权拒绝交接，甲方应及时整改、修复，直至符合交接条件为止。并将视为甲方逾期交付门面，由甲方承担逾期交付的违约责任。

‘肆’ 如何评估门面房价格

目前在一般商铺估价最经常采用的方法——市场比较法。
一、搜集交易实例——多收集周围商铺的成交行情，其中包括买卖和租赁行情。
注意：由于商铺买卖没有租赁的成交量大，因此在实际操作过程中，往往租赁的数据多于买卖。
二、选取可比实例——即从上述成交案例中，挑选出与所评估商铺最接近的3－10个可比案例。注意：重点强调的是可比性。
三、建立价格可比基础——包括5方面内容：
1）统一付款方式；
2）统一采用单价；
3）统一币种和货币单位；
4）统一面积内涵；
5）统一面积单位。
注意：这中间很容易将实际使用面积＆建筑面积混淆——差之毫厘，谬以千里。
四、进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正
在这过程中，提醒投资者注意以下一些要点：
1.毛租金＆净租金：即租金中包含了一些其他东西，比如：有些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包含物业管理费等。
2.开价＆实际成交价：投资者比较容易了解到开价，而较难了解到实际成交价，但这对于最后的准确估价有很大影响。
3.楼层差异：商铺一楼与二楼的租金差异很大，直接导致了其售价差异，因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。
4.其他：交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等不再赘述。
注意：进行必要修正对于商铺估价起到不容忽视的作用。
五、综合评估决定估价额
这里需要特别强调指出：二手带租约出售商铺的价值评估，对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。
注意：综合评估需要估价人员有丰富的专业经验。

‘伍’ 如何评估淘宝店铺能卖多少钱 进来看看就知道

你好，现在网店很值钱，网店买卖中的网店一般分两种，正在经营的网店和闲置的网店。同样的皇冠店铺，一家每月能赚3万元，另外一家没怎么经营，没客流量，那这个两个店铺的价值肯定是不一样的。

再举个例子吧，这里有两个店铺的基本数据。

对比：等级，信誉，好评率，主营占比，动态评分，创店时间，扣分，营业额，销量，流量，店铺客单价，转化率，货源等等。

分析：对于一个正在经营的店铺，在闲置店铺的基础上，外加动态评分、营业额和客单价的比较，也就是店铺的赚钱能力。如上图，A店铺动态评分好，营业额高，店铺有十款以上销量过万的爆款，最终估值约为63万元，而同为1金冠的B店铺估值约为42万元。

网店的赚钱能力是正在经营网店估值的出发点。赚钱能力强的店铺，估值就高。

‘陆’ 中介门店估值怎么计算

每个公司都有其自身价值，价值评估是资源市场参与者对一个公司在特定阶段价值的判断。非上市公司，尤其是初创公司的估值是一个独特的、有挑战性的工作，其过程和方法通常是科学性和灵活性相结合。公司在进行股权合作(EquityFinancing)或兼并收购(MergerAcquisition，MA)等资源运作时，合作方一方面要对公司业务、规模、发展趋势、财务状况等因素感兴趣，另一方面，也要认可公司对其要出让的股权的估值。这跟我们在****市场买东西的道理一样，满意产品质量和功能，还要对价格能接受。
公司估值方法公司估值有一些定量的方法：但操作过程中要考虑到一些定性的因素，传统的财务分析只提供估值参考和确定公司估值的可能范围。根据市场及公司情况，被广泛应用的有以下几种估值方法：
一，可比交易法:
挑选与初创公司同行业、在估值前一段合适时期被合作、并购的公司，基于合作或并购交易的定价依据作为参考，从中获取有用的财务或非财务数据，求出一些相应的合作价格乘数，据此评估目标公司。比如A公司刚刚获得合作，B公司在业务领域跟A公司相同，经营规模上(比如收入)比A公司大一倍，那么合作人对B公司的估值应该是A公司估值的一倍左右。在比如分众传媒在分别并购框架传媒和聚众传媒的时候，一方面以分众的市场参数作为依据，另一方面，框架的估值也可作为聚众估值的依据。可比交易法不对市场价值进行分析，而只是统计同类公司合作并购价格的平均溢价水平，再用这个溢价水平计算出目标公司的价值。
二，现金流折现
这是一种较为成熟的估值方法，通过预测公司未来自由现金流、资源成本，对公司未来自由现金流进行贴现，公司价值即为未来现金流的现值。计算公式如下：(其中，CFn:每年的预测自由现金流;r:贴现率或资源成本)贴现率是处理预测风险的最有效的方法，因为初创公司的预测现金流有很大的不确定性，其贴现率比成熟公司的贴现率要高得多。寻求种子资源的初创公司的资源成本也许在50%-100%之间，早期的创业公司的资源成本为40%-60%，晚期的创业公司的资源成本为30%-50%。对比起来，更加成熟的经营记录的公司，资源成本为10%-25%之间。这种方法比较适用于较为成熟、偏后期的私有公司或上市公司，比如凯雷收购徐工集团就是采用这种估值方法。

‘柒’ 如何对一个店面进行评估

1看经营什么产品，连代着产品的附加值，比如，这个产品的市场知名度，市场价值，潜在客户。2看店面的实际地段，地段价值，客流量。看它周围的城市圈情况，比如这个地段的经济情况，人口流动两（早上、中午、下午、晚上，双休日），租金问题，装修问题，等等
3店面的装修情况，面积有多少。
4实际的营业额，利润。
店面实际地段价值，店面处的地段繁华则价值较高没，地段冷清则价值低；经营产品，产品的附加值高则价值高，产品附加值低则价值低；店面客流量，店面客流量高则价值高，客流量低则价值低；店面的装修情况，店面装修完全则价值较高，装修未完全则价值较低。
一个店面本身就是一个不错的广告，如果你选择的地域合适的话，那么你就不要发愁自己没有顾客，没有生意可做了，因此根据自己的产品选择一个合适的地段是最重要的，而在选择的过程中，一定不能忽视的就是客流量的多少，以及要明确的知道，你的顾客群体在怎么样的一个消费层次上，他们都直接关系到你的生意好坏。
其次要看行业类型。一个好的商铺，有很多不同的类型，或者是同一个行业的集结地，也或者是不同行业的汇聚场所，但无疑好的商铺的话，行业越广泛吸引的客流就越多，能够满足人们不同方式的需求，而如果你在某一个行业的专营场所的话，无形中就会加重竞争的负担。
最后还要注意人群的消费水平。这也就是我们第一条中所提到的一定要具有地域的选择性，一般而言，选择一个有消费能力的顾客群体区域来开设商铺会有不错的效果，一个人的经济实力总会与他的消费能力挂钩的，这些都是不能忽视的重要方面。

‘捌’ 商铺价格评估一般评估费是多少

商铺价格评估一般评估费是3000元。价值评估是指根据地段、楼层和硬件条件的差异对物业价值的评估。店铺价值评估是根据店铺拥有或占用的所有软硬件状况和整体经营能力，充分考虑各种因素，并结合宏观经济环境和行业背景，对店铺整体市值进行的综合评价。
商铺因其稳定的投资收益和增值特性，越来越受到房地产投资者的青睐。简而言之，商铺投资收益可以用以下公式表示：商铺投资收益=商铺持有期间获得的租金收入+未来销售的增值收益最大的理论依据仍然是租金收入是所有商业地产交易的驱动源。这也是与住宅定价的最大区别，即强调租金水平与商铺最终售价的关系。列出如下公式：投资回报率=店铺购买价值/租金收入。
拓展资料：
1、目前，市场比较法是一般店铺评价中最常用的方法。收集交易实例——收集更多周边店铺的交易价格，包括销售和租赁价格。注：由于商铺的交易量没有租赁的交易量大，在实际经营过程中，租赁的数据往往比交易的数据多。选择可比案例——即从以上交易案例中选择与评价店铺最接近的3-10个可比案例。注：重点是可比性。建立价格可比基础——包括五个方面：统一的支付方式，统一单价，统一货币和货币单位，统一区域内涵，统一的面积单位。注：实际使用面积与建筑面积容易混淆——相差百里。
2、修改交易状态、交易日期和房产状态在此过程中，提醒投资者注意以下几点：毛租金&净租金：即租金包括一些其他的东西。例如，有的业主要求租赁税由承租人承担，业主同意每年给承租人一定期限的免租期，租金包括物业管理费等。总要约价&实际成交价：投资者更容易了解要约价，但要了解实际成交价却很难，但这对最终的准确估值有很大影响。楼层差：店铺一楼和二楼的租金差异很大，直接导致了价格的差异。因此，在确定成交情况时，要分清每层店铺的价格。其他：成交日期、土地使用年限、立面宽深比、新旧程度等不再重复。注意：进行必要的更正在商店估价中起着重要作用。
3、评估金额由综合评估确定这里需要强调的是，对于出租出售的二手店的价值评估，租赁期内的租金收入必须严格按照租赁合同的规定——即使是异常交易价格。原因很简单，那就是——卖不破租。注：综合评价要求评价人具有丰富的专业经验。综上所述，店铺估值所采用的比较方法有很多值得投资者关注的关键点，而对市场租金的理解和修正对店铺真实市值的确定起到了关键作用。社区类型：社区的类型可以包括富裕和发达、中产阶级、公寓和零售、工厂和低收入住房、新旧、发展中或发达、静态或动态、种族多样性或孤立、安全或犯罪频繁等。为您的商店位置创造一个环境，这可以增强或削弱潜在客户对您的形象。周边环境质量对于大多数类型的商店来说，高质量的零售或生活环境通常是一个积极的推动因素。对质量的感知会受到新颖性、现代建筑设计、昂贵的材料、绿化设计、独特的功能、声誉、树木、公园或其他自然特征以及许多其他因素的影响。