評估居民房價值的方法怎麼確定

① 如何進行房價評估

房產評估有一套專門的理論體系和計算公式，其中最常用的就是市場比較法。

如果你只是需要大概了解一下你的房屋價格的話，你就可以選擇市場比較法的思路，首先，你在你的房子所在地的房屋中介公司去了解一下和你的房子位置、戶型、面積、樓層等因素均相同或類似的房子的售價是多少，通過比較，再結合一些其他因素（比如採光）進行修正，就可以得到一個大概的價格。

② 評估判斷房子價值的方法有幾種

一般地說, 判斷房子的價值有以下幾種方法：
－－中介經紀機構省心省力比較准確 首先, 選擇一家品牌好、信譽好、客源多的房屋經紀機構。因為規范且具有一定規模的中介公司大多有一套固定的房產評估系統。中介公司利用這一系統由受過專業培訓的分析員根據房子的各種因素進行測算, 能夠比較直接地反映出房子在特定時間、地段、環境的市場價格, 並依照房子的實際情況選擇不同的方法, 最後將幾種不同的結果綜合考慮, 得出一個最接近市場行情、最能反映房產真實價值的價格。業務人員通過把房產位置、建築面積、建築結構、交易單價、區域及個別因素修正等數據輸入評估系統, 與客戶的房產進行對比計算, 得出正常報價。二手房的估價方法包括市場比較法、成本法、收益還原法和假設開發法等, 不同的實際情況可以採用不同的評估方法。最常用的是市場比較法和成本法。這幾種方法算起來比較復雜, 不太適合個人自己計算。 要找房產中介機構的前提是必須選擇一家擁有工商許可證和合法的中介服務資質的品牌中介公司, 與中介公司簽署正規、細致、合理的協議書。不能找非正規無名小中介。 －－免費網上評估系統操作簡單高效 大多房地產網站都在金融理財頻道開設免費在線房產評估系統, 並且操作簡單易行, 評估結果雖然不是很准確, 但能讓急於了解自家房產價值者心裡有點數。網站的二手房評估系統一般來說是依據 《中華人民共和國土地管理法》、《城鎮土地估價法規》和具有國家標準的《房地產估價規范》, 綜合以下各種因素, 包括住宅類型、位置、交通狀況（例如建築使用面積、建房時間、戶型、層高、朝向、裝修年代及費用）、給排水、電力供熱、管道燃氣等條件, 以及相鄰品質接近的項目均價, 還有賣房者對房子價值的期望值等, 幾秒鍾的時間, 你會得到一份可以列印或發郵件給好友的房產評估報告。由於不同網站的評估方式不同、採用的評估系統電子版本有差異, 得出的房產總價和單價都會有一些出入, 買房者可以把它作為一個基本參考。 －－房產專業評估師很少為個人服務 給房產估價需要從業人員具備豐富的經驗、較高的專業水平。經國家考核認定的房地產估價師, 也只有在比較成熟的市場環境下, 依據大量可供參考的市場信息, 才有可能評估出比較准確的價格。 不過, 估價師很少為普通的個人客戶服務。對於普通的購房者來說, 如果僅僅希望做個簡單的評估, 首先需要確定一個評估的基準。在開始評估前, 購房者不妨多收集幾個近期發生的、地段類似、建築結構相近的交易, 以此對市場行情有個大致的了解。當然, 查詢某些大型房產中介的廣告報價, 對了解行情也會有幫助。不過, 能夠作為評估基準的數據, 必須是現實的成交價格。 由於請專業評估師做評估需要負擔不低的費用, 想賣房的人請切記這一點, 做好心理准備。此外, 不同的評估師算出的價格會有差異。有業內人士認為, 在一定范圍內, 因評估師的經驗不同、判斷方法不同、對某些事物的感覺不同, 必然會產生具有一定差異的評估結果, 有點差異是正常的, 但差異不能太大。對差異的合理范圍, 應該以市場平均值為參照。 －－建立自己的賬本也能算出個大概 在這里教你一個「土法子」, 也能將你自己的房產價格算出個大概。當然前提是會算下面幾個數據：一、房屋的折舊費。房子一旦蓋好便進入折舊期。一般說來, 磚混結構一等房屋的折舊期限是５０年, 那麼每年的折舊率為２％；二、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落後而無法與新房進行比較, 如果房子的戶型為小廳、小衛、小廚房（簡稱「三小」套型）, 則扣減１０％；三、房子所在的樓層不同, 價格不一樣。例如一至五層是基準價, 五層、六層扣減３％, 七層減５％, 而三、四層則加３％, 樓頂減５％；四、朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗, 則減５％；五、小區環境對房價的影響。沒有物業管理扣減５％, 小區沒有單獨封閉, 也減５％, 屬於重點中小學區域的房子要加１５％；六、習慣性心理因素, 也會使人們對買舊房心存壓力, 花很多錢才買套舊房, 這一因素使房價又減８％的價錢。

③ 房屋評估價如何計算

房屋評估計價方法：以房屋建築總面積(平方米)、按測定的重置單價計算房屋重置完全價值(原值)、根據評估的房屋新舊程度、計算房屋現值(凈值)。其計算公式如下：

1. 房屋重置完全價值(原值)=房屋建築總面積×房屋重置單價±房屋的增減價值

2. 房屋現值(凈值)=房屋重置完全價值(原值)×評估的房屋新舊程度(%)

3. 房屋應提折舊=房屋重置完全價值(原值)-房屋現值(凈值)

4. 年折舊額=房屋重置完全價值(原值)×(1-殘值率)÷耐用年限

5. 年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價值(原值)×100%

6. 尚可使用年限=房屋的耐用所限×評估的房屋新舊程度(%)
   

④ 房價如何評估

標准一：房齡。
房屋的新舊程度，不僅決定房源賣相，也對購買者今後的使用構成影響。房屋自修建完畢後，就開始進入了折舊期。在進行二手房交易時，要計算房屋折舊費。磚混結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%左右。
標准二：戶型。
套二、套三等正規戶型好，反之，形狀不規范的異型戶型，或者套型過小、過大的戶型，都會降低房價，一般減去5%到10%。
標准三：樓層。
樓層的好壞也直接影響房價的高低，處於中間部位的房屋賣，一般計算時增加3%，再往上或者往下的樓層房屋售價就會相應減少1%到5%。如果底樓帶有戶外花園，或者頂樓帶有屋頂花園，價格要增加一定百分比。
標准四：朝向。

⑤ 房產評估是怎麼評的,

由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。

房產評估實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。

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評估類型：

1. 一般評估：這類評估一般是在交易雙方發生分歧意見或有爭議時，求助於評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨於一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。

2. 房地產抵押貸款評估：這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。

3. 特定評估：這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低於市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須採用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定後的評估值，計算繳納稅費。

⑥ 如何評估房價

如果是你要辦理交易，那麼就去當地專業的評估機構評估就行了
當地的房地產交易中心應當有估價機構，一般是已經脫鉤改制的獨立的評估公司或者是評估事務所。注意一定要找建設部或建設廳下發房地產評估資質的機構去辦理。不要到會計師事務所、資產評估事務所，以防房地產交易中心不承認其出具的報告書，因為其資質是財稅系統下發的，而房地產交易、產權部門歸建設口。
辦理手續很簡單，向工作人員出具房產證、身份證、填寫委託書，然後到現場勘察，出具評估報告書。

如果你是想對評估房價的過程進行熟悉了解，那麼往下看！
二手房的價格到底如何評估呢？房地產評估機構對於二手房的評估一般採用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數評估機構在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進行評估。

市場比較法是指：挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例與所評估二手房進行比照，然後依據實例價格再根據所評估房屋的具體情況做出適當修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。修正價格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區環境、景觀、公共配套設施完備程度、城市規劃限制；房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質水文狀況、規劃管制條件、土地使用權年限；房屋新舊程度，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建築結構，樓層，朝向等。

據專業人士表示，在二手房價格的評估中以下幾個因素的影響最為關鍵。

首要因素，位置、地段。
第二因素，房屋使用年限與小區管理及配套設施。修建年代越近的房屋，配套設施越齊全的小區，管理越到位，價格也越高。

第三因素，房屋戶型朝向。北京人買房講究坐北朝南。因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房由於受此觀念的影響，價格會產生落差。同樣，在房屋結構上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過於緊湊的房屋價格也能相差不少。

第四因素，房屋內部裝修程度及其他。房屋內部裝修程度以及其他因素對於價格的影響雖然不太明顯，但是對於房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。

在日常的生活中，我們可以用以上提及的方式來對自己的房屋進行粗略的評估。但如果是進行正規的二手房買賣或是將房屋抵押給銀行進行貸款，最好請正規的房地產經紀公司或專業的房地產評估機構來進行嚴格意義上的二手房評估。專業評估會讓您房屋的價格得到公正的評價，不會因為價格預估太高而導致房屋難以出手，也不會因為預估價格太低而使您遭受經濟損失。

⑦ 個人房產估價如何進行

如何對住宅房屋進行專業估價
老百姓在購買住房時，往往十分關注房價，但從專業評估的角度看房屋的價格與房屋品質是息息相關的，我們更應關注房屋的品質，注重性價比最優，那麼怎樣評判房屋品質的優劣呢?
實際上影響住宅房屋價格的因素很多，從微觀上看存在房屋的權益、區位，物質實體狀況等因素。
一、所謂房屋的權益因素： 主要指待交易房屋產權來源是商品房還是政策性住房(例房改房等)，若是政策性住房，往往購買人需多交一筆支付補地價款的費用，在二環路以內需交納房價的1．5％，二環路以外需補交房價的1％，而商品房交易無需此費用。
二、所謂房屋的區位因素是指房屋周邊的公共配套、交通條件、環境條件：
1、公共配套：房屋周邊有否大型商場或超市、農貿市場或便民店等，居民購物是否方便；房屋周邊有否學校、醫院、銀行、休閑娛樂場所等設施，居民生活是否便利等，此項因素一般影響正常房價的300-1000元/平米。
2、交通條件：房屋周邊道路有否主幹道、生活型幹道、便道等，距火車站、飛機場距離有否超過30分鍾，距家直線距離 300m以內公交超過幾個站台，出入小區的自行車、汽車是否受交通管制，有否單行道或有護欄街道或完全步行街。此項因素一般影響正常房價的100-500元／平方米。
3、環境條件：房屋周邊500m范圍內有否公園或公共綠化廣場，周邊有無工廠，空氣質量如何?雜訊污染如何，小區住戶素質高低，成都市西面房價貴主要來源於城市西面屬上風上水，環境指標客觀上明顯優越其它方向，房屋周邊土地是否開發完畢或還有大量擬建項目，環境因素一般影響正常房價200-1000元／平方米。
三、所謂房屋物質實體狀況是指土地狀況及建築物的優劣：
1、土地狀況：房屋所佔宗地或小區用地地勢平坦或有坡度，小區地型是否方正等，該項目因素一般影響正常房價的 50-200元／平方米。
2、建築物戶型和外觀：房屋是多層住宅或高屋住宅(電梯房)，建築布局是獨幢或多單元或蛙式，室內戶型是否符合四大二小二多的基本標准(即客廳大、衛生間大、主卧室大、廚房大、次卧小、公共 過廳小、陽台多、衛生間多)，各房間能否自然採光、客廳、主卧採光充足、室內形成「穿堂風」，房屋朝向居南北向，房屋所在樓房是否臨街等，合理的戶型布局比正常房價高約100-500元／平方米。
3、建築物其它情況：多層住宅形成2樓、3樓房價高約200元／平方米，1樓和4樓房價高約100元／平方米，5樓為基準價，6樓若有屋頂花園房價高約50-150元／平方米，若無屋頂花園房價低約50-150元／平方米，住宅是平屋或錯層或躍層或復式，單項指標向上影響房價100-500元／平方米；電梯房一梯戶數3戶或4戶或5戶，單項指標向下影響房價50-200元／平方米。
4、建築物其它情況：房屋是否水、電、氣、光纖、視、訊六大基本要素具備，是否有社區活動中心，是否有足夠停放自行車和汽車的位置，高檔社區還需具備小區游泳池、健身運動場所、便民店等，配套設施越完備，房屋品質越高，房價相應增高。
5、房屋裝飾、裝修情況：房屋外觀美觀大方，室內進行裝飾裝修，在進行交易市場時，房價一般比初裝房高約50-300元／平方米。
6、房屋物管情況：房屋是否有專業物管公司管理，物管費用是否合理(多層住房一般為0．3-0．8元／平方米)物管公司是否具備服務意識，是否擁有小區安防監視設備及固定辦公場所，機動車和自行車停車費是否合理，物管公司提供的小區服務內容是否多樣化等。

⑧ 怎麼估算房價

‍‍可以預見，到2020年後，中國房地產的剛需，會比現在大幅下降達到三分之一左右，因為適婚人口大量減少，城鎮化速率大幅下降，所以在大城市的商品房需求也會明顯減弱。事實上，三四線城市房價已經沒的漲了，一二線城市房價，因為人口暫時還有流入的原因，還能維持幾年的好光景。但是，從2022年左右開始，中國人口開始小幅下降，並且每年下降的人口數量會逐漸增加。到2030每年減少的人口數量將超過500萬。到2040年每年減少人口數量達到1000萬左右，並且這種人口大幅下降的狀況會持續40年左右。如此長時間大幅的人口減少，恐怕沒有那個城市的房價能倖免。當然，如果以匯率大幅貶值來緩解房價下跌，那麼到時候就不是房價降不下來，其他物價都飛天了。‍‍