拆遷評估方法如何選擇

1. 拆遷房屋評估怎麼評估

1、收集交易實例

運用市場比較法評估被拆遷房屋的價格，必須具有較多的原始資料，如果資料太少，則比較評估出的價格難免武斷、不夠客觀。因此，運用市場比較法進行估價時，首先應盡可能地收集較多的交易實例。目前的評估機構與房地產交易機構關系較密，對此，應不存在困難。

2、選取比較實例

盡管收集和積累的交易實例較多，但針對要估價的某一擬拆遷的房地產來說，其中有些交易實例並不適用。因此，在對某一房地產進行估價時，還需要選擇其中符合一定條件的交易實例，作出供比較參照的交易實例。供比較參照的交易實例，作為供比較參照的交易實例。供比較參照的交易實例選擇得恰當與否，直接影響到市場比較法評估出的價格的正確性，因此應特別慎重。一般來說，選擇交易實例應盡量滿足以下要求：

(1)估價對象房地產的用途應相同。這種用途主要反映大類用途，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途如下：商業、辦公樓、賓館、住宅、工業、倉庫。混淆用途，是目前估價錯誤的主要原因之一。

(2)與估價對象房地產的建築結構應相同。建築結構一般有如下幾種：鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構。

(3)與估價對象房地產所處的地區應相同，或在同一供求范圍內的類似地區。由於市場比較法是以替代原理為理論依據，用來比較參照的交易實例房地產與估價對象房地產之間要具有替代關系。因此，交易實例必須是在同一供培育范圍內的類似地區中的房地產交易，如果能做到在同一地區則更好。

(4)與估價對象房地產的價格類型應相同。一般來說，價格類型大致有如下幾種：買賣價格，租賃價格，入股價格，抵押價格，徵用價格，課稅價格，投保價格，典當價格。拆遷估價原則上應適用買賣價格。

(5)與估價對象房地產的估價時點應接近。估價時點，是指決定估價對象房地產估價額的基準日期。所謂接近的含義是相對的，如果房地產市場相對穩定，在幾年前的交易用於現在比較，也比較有效。如果房地產市場變化快，則比較的有效期要縮短。一般認為，交易實例的交易日期越近越好，實在無近期交易實例，採用的交易實例的交易日期在5年以上的不宜採用，因為在進行交易日期修正時會出現較大偏差。

(6)該交易實例必須為正常交易，或可修正為正常交易，所謂正常交易，是指交易應是公開、平等、自願的，即在公開市場、信息通暢、交易雙方平等自願、沒有私自利益關系情況下的交易，正常交易應是一種對交易雙方來說經濟上合理的交易。

3、建立可比價格

選取了比較實例後，還應使各比較實例的價格之間及其與擬將評估的估價對象的價格具有比較的基礎，然而再作有關修正。建立可比價格要做的工作主要包括：

1統一劃為單價，如元/平方米;

2統一貨幣單位，原則上應以人民幣為計算單位;

3統一面積單位，如是平方米，還是平方尺，原則上為平方米;

4統一面積內含，原則上應是建築面積。

4、進行交易情況修正

交易情況修正，是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。由於房地產具有不可移動性等種種特性，房地產市場一般是個不完全市場，因此其價格往往容易受到當時的一些特殊行為的影響，所以必須將個別的特殊交易情況排除，使其正常化。換句話說，基於特殊情況的交易價格在市場比較法上不適合作為比較的對象，而應進行修正，使其成為正常價格。

2. 拆遷評估一般有幾種方法，哪種方法對被徵收人較為有利

你好，評估方法一般有市場比較法、成本法等，對被徵收人較為有利的一般應當是市場比較法

3. 拆遷房屋估價的方法有什麼

法律分析：拆遷房屋估價的方法有：1.根據實際評估時間點計算重置價值；2.預估預期收益進行計算；3.參照類似的房地產市場價值；4.預估土地開發後扣除相應稅費的價值進行計算；5.評估土地在進行實際區位確定的價值。

法律依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》 第十九條 對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。 房屋徵收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開徵求意見。

4. 如何評估房屋拆遷價值

拆遷房屋價值的評估：被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定。
【法律依據】
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第九條
房屋徵收評估前，房屋徵收部門應當組織有關單位對被徵收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。
房屋徵收部門應當向受託的房地產價格評估機構提供徵收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建築的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋徵收范圍內向被徵收人公布。
對於已經登記的房屋，其性質、用途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為准;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為准。對於未經登記的建築，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

5. 房屋拆遷補償的評估方法

房屋拆遷補償評估的方法有：
1.根據實際評估時間點計算重置價值；
2.預估預期收益進行計算；
3.參照類似的房地產市場價值；
4.預估土地開發後扣除相應稅費的價值進行計算；
5.評估土地在進行實際區位確定的價值。
【法律依據】
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條
對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋徵收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開徵求意見。

6. 企業被拆遷有哪些常見的鑒別評估方法

企業拆遷最佳的評估方法是重置成本法。企業拆遷可以根據實際評估時間點計算重置價值，可以以參照類似的房地產市場價值預估預期收益進行計算，可以評估土地在實際區位確定的價值預估土地開發後扣除相應稅費的價值進行計算。
【法律依據】
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條
對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋徵收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開徵求意見。

7. 房屋拆遷評估的方法有哪些，對拆遷評估房

你好，房屋拆遷的評估方法一般有成本法、市場比較法、收益法、假設開發法、重置法等，一般如果是住宅拆遷的話，應當選擇市場比較法對被徵收人較為有利

8. 拆遷房屋價值如何評估

法律分析：先選定房地產價格評估機構，然後確定評估方法。注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。具體來說：被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估；可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上方法評估，並對各種評估方法的測算結果進行核對和比較分析後，合理確定評估結果。

法律依據：《國有土地上房屋徵收評估辦法》

第四條 房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

房地產價格評估機構不得採取迎合徵收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋徵收評估業務。

第十三條 注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。

被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，並對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析後，合理確定評估結果。

9. 房屋拆遷價格評估機構怎麼選

一、「推舉式」選定估價機構拆遷人在整個拆遷工作中處於主導地位，被拆遷人則處於從屬地位。被拆遷人所獲得的補償金是由拆遷人負責支付的，拆遷人掌握著被拆遷人的補償金支付權。從民法的角度講，拆遷與被拆遷是一種平等的民事法律關系，但從權利和義務的質量上來區分，其自然形成了權利和義務的主次之分，形成了法律關系中的主體、客體和內容三者關系。二、「抽簽式」選定估價機構當拆遷人與被拆遷人選擇估價機構無法達成一致意見時，則應由拆遷管理部門出面干涉。按照《條例》規定，拆遷管理部門有權對拆遷人、被拆遷人、拆遷實施單位、評估機構施行監督、管理的行政職能。因此，當拆遷人與被拆遷人因估價機構的選定發生矛盾時，則應當由拆遷管理部門在已經公示的估價機構名錄中抽簽確定估價機構，這就是法律上所講的「救濟」手段當採取「抽簽式」的方法選定估價機構時，拆遷管理部門應當邀請司法公證機關現場監督，並對抽簽的器具、程序、方法、結果進行全過程的監督，抽簽結果應當眾宣布，並製作司法公證文書。三、「自選式」選定估價機構所謂「自選式」選定估價機構，是指被拆遷人對原估價報告有爭議，經申請復核仍有異議的，被拆遷人可自行選擇已公示並符合條件的估價機構，按照同一計算標准重新作出估價報告。自行選擇估價機構的方式不同於自由選擇，其限制條件是，必須具備估價資質，估價人員必須具備估價資格，執行估價標准必須切合實際，符合被拆房屋所在城市中的類別質差、房地產市場基準值。自行選擇估價機構的前置條件應當是當事人對原估價結果提出異議，經估價機構解釋、說明仍有異議的，當事人方可自行選擇估價機構。