‘壹’ 已知过去与未来的房地产收益，怎么求房地产的估值
已知过去与未来的房地产收益，求房地产的估值，如通过预测得知其未来5年的各年纯收益分别为200万元，215万元，240万元，255万元，280万，假设从第6年开始每年的纯收益将稳定在300万元，国债利率为6%，风险报酬率为安全利率的30%。收益率=6%*（1+30%）=7.8%；房地产价值=200/(1+7.8%)+215/(1+7.8%)^2+240/(1+7.8%)^3+255/(1+7.8%)^4+280/(1+7.8%)^5+300/[7.8%*(1+7.8%)^5]=3585.29万元。
一、房地产四大评估方法
1、市场比较法：在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。
2、收益还原法：按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。
3、成本估价法：采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。
4、假设开发法：房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。
二、地产股几种估值方法
1、PE法：PE=股价/每股盈利，是各种股票最常见的估值方法。房地产企业有特有的特征，这使得PE方法来估值可能存在较大的漏洞。$万科A(SZ000002)$。
2、PB法：PB=股价/每股净资产。我们知道PB很多用来给周期企业估值，给房地产企业估值目前看存在较大的缺陷。
3、NAV法：NAV净资产价值法是目前对房地产企业最流行的评估方法。简单说就是其度量的是企业当前有形资产的价值，不考虑品牌、管理能力和经营模式的差异。以
各种对房地产企业估值的方法各有利弊。采用最流行的NAV法再结合市销率等指标，可以判断房地产企业目前资产状况和发展情况。