田园综合土地解决方法

❶ 如何打造比较完美的田园综合体庄园

1、建设原则：田园综合体庄园包括农业、文旅、地产三个产业。
农业要做三件事——现代农业生产型产业园+休闲农业+CSA(社区支持农业);文旅产业要打造符合自然生态型的旅游产品+度假产品的组合，组合中需要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭，此外还要加上丰富的文化生活内容，以多样的业态规划形成旅游度假目的地;地产及社区建设，无论改建还是新建，都需要按照村落肌理打造，也就是说，即使是开发，那也是开发一个“本来”的村子，并且更重要的是要附着管理和服务，营造新社区。
前瞻产业研究院特别指出，我们不是要打造一个旅游度假区，而是打造一个小镇本身，只是这个小镇有很多旅游度假设施，小镇本身也具有非常丰富的旅游价值。在城市综合体营建理论中的统一规划、统一建设、统一管理、分散经营原则，在田园综合体中同样适用。
2、田园综合体的组成
(1)景观吸引核：吸引人流、提升土地价值的关键所在
依托观赏型农田、瓜果园、观赏苗木、花卉展示区、湿地风光区、水际风光区等等，使游人身临其境的感受田园风光和农业魅力。
(2)休闲聚集区：为满足客源的各种需求而创造的综合产品体系
可以包括农家风情建筑(如庄园别墅、小木屋、传统民居等)、乡村风情活动场所(特色商街、主题演艺广场等)、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间，体验乡村风情活动，享受休闲农业带来的乐趣。
(3)农业生产区：生产性主要功能部分
让游人认识农业生产全过程，在参与农事活动中充分体验农业生产的乐趣，同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。
(4)居住发展带：城镇化主要功能部分
居住发展带是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。通过产业融合与产业聚集，形成人口相对集中居住，以此建设居住社区，构建了城镇化的核心基础。
(5)社区配套网：城镇化支撑功能
服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等，我们称为产业配套，由此形成产城一体的公共配套网络。

❷ 田园综合体的主要问题出在哪里

田园综合体，是尚在路径摸索阶段，还是将成为乡村振兴的真正抓手?诸如农村集体所有制土地和农民宅基地流转政策的放开，宏观政策的利好已更多释放，但田园综合体的走向目前还不明朗。

阅读之前，请先思考这三个问题：

1、乡居的产业机会在哪里?

2、怎么解决土地流转的难点?

3、投资商如何避免砸盘?

一、乡居是发展乡村度假的必然

乡村 旅游 内涵多元，主要类别包括农业 旅游 、乡愁 旅游 、户外 探索 ，基于主要类别，还衍生出美酒佳肴、烹饪学习、特色民宿、自然学习等风靡世界的细分体验。

乡村 旅游 并非近程短时休闲的代名词，乡村度假才是效益最大化的 旅游 形态。近程短时是为乡村休闲，在都市郊区日常开展，停留3天之内，大多一天。中程中时是为乡村 旅游 ，多以古村镇为依托，停留时间不过3-5日;远程长时是为乡村度假，游客涉足目的地全域，停留时间可达半月。

度假就是换一种生活方式，乡村的差异化生活方式供给可谓自然而然、浑然天成。

乡居是乡村居民以自用住房为载体，将地方文化、乡村生活、田园景观环境、绿色农业食品等在地资源有机融合的一种特色 旅游 产品，是扎根于地方文化与乡村环境之上的休闲生活方式。

乡居在国外早就开始做了，在欧美以前叫“购回空间运动”，乡村的人在乡村住久了去城里买房子，城市的人因为热岛效应和环境污染，又想到乡下居住，二战以后，欧美很多中产阶级，尤其 汽车 普及后聚集在乡村。

国外很多乡村都有乡村客栈、民宿，还有精品酒店(乡村酒店)、度假村，各式各样的居住场景，提供乡村度假和深度体验的方式。在长三角地区，已经有很多地方这样。城市化到了一定程度后，乡村就越来越珍贵。

乡居的基本原则：

一、对乡村在地资源的充分利用

关键在于突破“空闲房间”的局限，充分认知、挖掘和组合在地资源体系，并始终保持农林渔牧的主业地位，不可以 旅游 经营越俎代庖;

二、保持小规模的自有运营

乡居产品的主客之间脱离简单的商品交换层次，上升至 社会 文化交往的层面，游客的消费与东道主的盈利都只是这一 社会 交往形式之下的副产品;

三、开展广泛而深刻的住客互动与交往

确保实质性的主客交流对话，实现城乡文化的互动，这也是发展乡居的关键初衷;

四、提供多样化的参与体验项目配套

客房只是乡居产品的一个体系，除此之外，丰富多样的乡村体验项目才是民宿经营的成功保证，是它们构成了“乡村慢生活”的主要内容。

乡居与田园综合体是天作之合。乡居与田园综合体恰为互补。乡居需要良好田园环境为背景和活动空间;乡居需要优质农业提供食物和活动素材;乡居需要高水平农村社区提供交互支撑;田园综合体恰可统筹实现上述乡居诉求。

二、土地问题怎么解决?

田园综合体的主流土地获取方式有四种：采用土地银行的方式;建立以土地股份为基础的合作社;农村闲置宅基地及废弃园地的指标整理与农林复垦;土地置换、租赁、入股联营等。

土地问题现在不叫门槛了，现在土地政策上也没问题，只是具体的操作实施细则还没完善，微观方面操作需要创新。

其中，基本农田肯定是不能动的，生态保护也要做，乡村的传统村落和文化的保护及复兴也要做。

创新方面，只要不违背政策和法律法规，都可以创新。比如广东那边，有些传统村落拆不动，是因为有客观的文化环境。广东人哪怕到南洋或者海外去了，他都必须保留自己的祖屋，老宅子一定要保留下来，很多村落是上百年的。这里的困境在于广东人不愿拆掉，他们的宅基地很难被流转起来。

但这些村落本身就是传统村落、 历史 文化名村，是应该先保护的。如果要依此做田园综合体，就可以依托这个村落来做，把它活化利用。先流转房子使用权，用来做民宿餐饮，做接待服务，在传统民居基础上做一个相对更深化的东西，在村民自己居住的物质形态上，转化成依托田园综合体发展的文旅创意产业。

在保护的过程中，还要复兴传统村落，深入挖掘它的文化。有些地方已经衰落了，文化挖掘和复兴还需要去找到这个地方的 历史 记载或文献。

做田园综合体的区域，首先是农业规模化和集约化程度比较高，形成了比较大的规模效益，这是一个很基本的条件。之后如果要做文旅，最好是有村落形态，很多人去传统村落，因为有些含有文化的东西保存了下来，如果没有含有文化的东西保存下来，就很难了。

另外一个就是地形地貌很有特色，比如周边有山水的融合，有非常好的空间环境，有适合人居住或 旅游 的景观资源，这些都是很基本的要素。

田园综合体的顶层规划中，哪些民居需要保护，哪些生产生活必须保证，哪些原来的生产生活空间需要保护，把这些确定下来后，再进行土地的整体确权。

三、有钱不是最重要的能力

农业+文旅+旅居的规划设计，这个东西肯定要根据具体项目来，做的是什么农业很关键，生态循环农业是一个大主题，但具体做什么，是做花卉，还是做养殖种殖，不同农业的做法不一样。

还有地形地貌环境空间，这些也不一样。所以不同的地方做法肯定是不一样的。田园综合体的规划设计中农业是先行的，然后再去匹配相应的文旅。在做成园综合体的时候，首先都要研究农业，要有农业专家参与进来。首先要研究的这个地方做什么农业，还有投资商本身的专长是什么?并不是每个人都能做农业，不做农业，但是肯定要找一家专业的农业公司参与进来。

这意味着这个团队里边，做农业有专业的人才，没有专业的人才做不起来，所以谁来投资，投资商的能力怎么样?那个能力不仅仅是一个投资人问题，技术能力如何，人力资源能力如何和运营能力如何，这几个都是很关键的，这样就形成了他能不能把这个事做好的能力，这是比资金更重要的能力。

不能每个人都做田园综合体，找一个团队做个规划，做好以后给政府汇报通过，把土地指标拿下来，最后干不成，那就不行了，所以这个里面也是一个政府管控的问题。就是对投资商本身的能力要进行考察。这个投资商是田园综合体建设中的龙头企业。

中国做产品走向质量化了，要求优质品质。优质品质对投资商的运营能力、技术能力的要求，比对资金的要求更高。如果对农业一窍不通，他怎么做得起来?

田园综合体的一二三产融合，在规划设计阶段，就要进行完整的体系化的考虑，因为它毕竟是要 社会 资本进入， 社会 资本进入以后，必须要体制化考虑这个问题，就是谁来做农业?农业怎么做?怎么做市场?你有什么技术?

在这个技术过程中，怎么实现它的增值效应?这个增值效应就是怎么把一二三产业有效的融合，要研究它，用哪些技术来来做，生产什么东西，怎么生产，都要做全盘规划。一开始就要考虑这个问题，规划好了才布局。比如说上万亩几万亩的空间，哪些地方做农业，哪些地方做农业加工，哪些地方做服务业，怎么融合都要考虑。

田园综合体的运营，不能用一个模式去说它，因为模式太固化了。运营首先要考虑农业的问题，从种子、耕种到销售，然后深加工，按照工业化产品来销售，这本身就是一个产业链。另外农业和文旅康养融合的运营，也就是文旅产业如何运营，这又是一个东西，我认为农业的利益相对独立性比较强，只要是专业化团队在做就可以，缺少的是文旅康养产业的运营，中国最缺的是这个。

除了懂文旅项目运作之外，还要懂农业，还要懂工业，对复合型团队要求较高，要整合成一个团队，形成一个复合的能力。

四、政府应该站在农民一方

田园综合体现在有几个原则的红线不能突破，那么最可能出现的问题就是农民利益解决不好，农民利益被侵占是有可能的。

怎么设计一个农民参与进来的模式，保证农民的活动产出，这是最关键的。这个如果做不好，田园综合体也没有可持续性，这是一个最大的问题。这里面涉及到几方的利益博弈。

资本方进去后，对当地很关键，政府在里面扮演的角色很重要，政府不应该作为利益相关者一方参与进去。也就是政府应该是作为协调方，而且是利益平衡协调的平衡者、公共服务者，更多是要站在弱势的一方，站在原住民利益的保护上面去思考这个问题，然后去考虑怎么来保持三农问题的均衡发展，这个挺难的。

如果脱离农民，那就不是田园综合体，而是搞一个 旅游 开发项目或康养项目，本质上不一样，田园综合体首先是三农问题。在农村干一个度假村，或者一个 旅游 开发项目，不是田园综合体，不能打这个概念。

这个利益构架的搭建，应该是资本方、农民、政府三方来商量，而不能由谁来主导，如果资本主导，那农民的利益很可能被侵占，如果政府为了招商引资与资本方合谋，那更难办。农民在利益组织构架中属于弱势方，所以政府应该保护农民的利益。

❸ 三大环境，如何规划设计，构筑田园综合体的新场景

3、田园环境设计

田园环境是田园综合体所特有的一种环境，田园综合体整体的背景环境就是田园，田园环境可以分为：田园、果林、湖和农耕地，建筑外部的环境设计涉及的就是这几个方面的内容。其设计依据是农民的生活习惯和居住习性，所谓“靠山吃山，靠海吃海”，这就形成了以各种田园环境为背景的建筑。建筑的田园环境设计方法有两种：一是将原有田园环境加以利用到建筑周边环境中来，即将建筑建造在田园之上；另一种是将建筑周边的环境重新塑造为田园环境，这就要通过合理的种植，搭配植被，管理灌溉形成新的田园环境。

设计要点：一是要把握田园环境的度，不能过于人工化，那样会形成太过死板和机械化的景观，应该以原有的田园环境为参照。二是定期修复，田园景观环境一般都是人工所为，即人们的劳作所得成果，所以人为定期对其进行护理和修复是很有必要的。三是田园环境具有更高的价值，相比较于自然环境的优美，田园环境除了优美以外，还有可供人们使用的价值，及可以食用、采摘、储藏，所以对于田园环境的设计应当注意其价值的体现。四田园环境具有季节性，这个主要与其植物配置有关，所以设计时要注意季节变化带来的环境影响。

田园环境的设计意义，不仅可以体现综合体的本质要求——田园，还可以形成具有更高价值的环境景观，为人们的生活带来快乐与便捷。

❹ 田园综合体如何实现效益最大化

专业规划机构前瞻产业研究院指出田园综合体价值化打造策略：

1、做好前期规划，构建支撑产业体系

必须坚持规划先行，多规融合，站位高，有前瞻性和可行性，找准定位，将村民生产生活真正融入到田园建设中去，增强可持续发展能力。

2、盘活土地资源，提高土地利用质量

通过土地流转、股份合作制、代耕代种、土地托管等方式促进农业适度规模经营，优化农业生产经营体系、增加农民效益。

3、引进社会资本，创新项目融资模式

除了财政资金支持，同时要推广政府和社会资本合作多，利用财政杠杆作用，撬动金融和社会资本投入，拓宽田园建设的融资渠道。

4、创新主体间的合作模式

妥善处理政府、农民和企业三者间的关系，发挥三者主体作用，健全市场化运行机制，充分主动投入，各尽其能、各取所需，形成建设合力。

5、引进先进的管理方法，完善配套设施体系

引进先进管理方法，提高农业休闲质量，高标准农田建设，加强田园+农村的基础设施建设及配套设施建设。

主体体现还是科学规划，打通各个环节，最后正常价值自然会得到体现。

❺ “田园综合体”发展建设的基本原则包括哪些

基本原则有四点具体如下：
1、坚持以农为本
要以保护耕地为前提，提升农业综合生产能力，突出农业特色，发展现代农业，促进产业融合，提高农业综合效益和现代化水平；要保持农村田园风光，留住乡愁，保护好青山绿水，实现生态可持续;要确保农民参与和受益，着力构建企业、合作社和农民利益联结机制，带动农民持续稳定增收，让农民充分分享田园综合体发展成果。
2、坚持共同发展
要充分发挥农村集体组织在乡村建设治理中的主体作用，通过农村集体组织、农民合作社等渠道让农民参与田园综合体建设进程，提高区域内公共服务的质量和水平，逐步实现农村社区化管理；要把探索发展集体经济作为产业发展的重要途径，积极盘活农村集体资产，发展多种形式的股份合作，增强和壮大集体经济发展活力和实力，真正让农民分享集体经济发展和农村改革成果。
3、坚持市场主导
按照政府引导、企业参与、市场化运作的要求，创新建设模式、管理方式和服务手段，全面激活市场、激活要素、激活主体，调动多元化主体共同推动田园综合体建设的积极性。政府重点做好顶层设计、提供公共服务等工作，防止大包大揽。政府投入要围绕改善农民生产生活条件，提高产业发展能力，重点补齐基础设施、公共服务、生态环境短板，提高区域内居民特别是农民的获得感和幸福感。
4、坚持循序渐进
要依托现有农村资源，特别是要统筹运用好农业综合开发、美丽乡村等建设成果，从各地实际出发，遵循客观规律，循序渐进，挖掘特色优势，体现区域差异性，提倡形态多元性，建设模式多样性；要创新发展理念，优化功能定位，探索一条特色鲜明、宜居宜业、惠及各方的田园综合体建设和发展之路，实现可持续、可复制、可推广。