长租公寓面临财务困境解决方法

‘壹’ 蛋壳长租公寓爆雷事件的最新进展是什么

梳理蛋壳长租公寓爆雷事件时间线：

2020年5月

  01.“勒令”退租

  蛋壳租户韩女士今年5月，突然接到退租信息，还说是韩女士自己的要求，同月蛋壳公寓突然发出解约函，要求韩女士3天内搬离住所。期间，蛋壳公寓的工作人员提到公司资金链断裂等公司发展问题。

  02.突如其来的租金贷

2020年11月30日，北京市设百余个蛋壳公寓矛盾纠纷接待点。

2020年12月2日，微众银行表示所有受蛋壳公寓事件影响的微众银行客户，经客户提出及微众银行确认后，剩余贷款本金将给予免息延期，在2023年12月31日之前，不扣款、不计息，不影响信用记录。

2020年12月4日，微众银行再次发布公告称，已研究制定出合法合规的方案，可以实现即使蛋壳租金贷客户不继续还贷，仍能结清贷款。该方案将不晚于2020年12月31日前开放办理。

2020年12月4日，最高人民法院副院长、二级大法官杨万明针对蛋壳公寓事件称，案件若进入司法程序，法院严格依法进行审理。

2020年12月18日，租客与蛋壳公寓解除租赁合同后，可与微众银行签署“贷款抵偿协议”，将要求蛋壳公寓退款的权利转让给微众银行，以抵销租客在微众银行的未结清贷款，协议签署贷款即结清，租客无需再偿还贷款，相应款项由微众银行向蛋壳公寓追偿。

目前消息截止到12月18日。

‘贰’ 长租公寓如何运营

这个是万维特 NB智能云锁的资料，有对应的长租公寓的解决方案，希望能帮到你～

‘叁’ 长租公寓的运营模式是怎样的

长租公寓的运营模式如下：
1、重资产与轻资产经营重资产经营，顾名思义，是企业通过开发、购买等方式自持房产，装修后投入运营的经营方式。这种模式对企业的资金实力要求较高，企业虽承担了较高的建设成本、购置成本或高昂的财务成本，但享受了公寓业态下房屋作为资产本身的增值轻资产运营是指企业通过与房主签订租赁合同，获得房屋的经营权、使用权等权利，但不实际持有房屋所有权，不享受地产与房产的价值增值。因租赁合同期限较短，一般为3-5年，企业较难对租赁房屋实施较大的装修改造，对外租赁的提价空间较小。
2、集中式与分散式出租集中式出租是指企业通过建设开发、出资购置或租赁包租的方式获得整栋楼宇或整体数层的房产，经过统一装修后对外经营。对于集中式出租的项目，较为整体、宽裕的物理空间为公寓的运营提供了广阔的场地，在满足居住需求的基础上，还设有了商家入驻、娱乐休闲、共享社交的区域，迎合了市场对租赁式公寓的期盼。
本条内容来源于：建筑工业出版社《卫生间、走廊、过厅、楼梯》

‘肆’ 企业经营不善，发生财务困难，有什么解决办法

财务困境莫惊慌几乎所有的企业都有可能遭遇财务上的危机，尤其对于刚创立的企业更是不可避免。相对来说，刚成立的企业其客户的付款往往要比预期迟缓，会产生现金流量问题。倘若经济不景气，主要的债权人还有可能收紧付款的条件。

这些原因都会使企业不能及时地收回款项。除此，当销售跌落到预期水平之下时，企业也有可能发生亏损。 不管是什么原因所致，大多数的财务问题都不是很严重，企业只是暂时的遭遇挫折，只要用心管理就能很快克服。

然而，有些财务问题却不会马上消失，它们会使企业陷人财务困境，会时刻困扰企业的发展。因此，作为私营企业的老板就必须寻找有效的方法来解决问题。虽然企业摆脱财务困境的途径会随着情况的不同而不同，但所有与财务困难作斗争的企业却面临着一个共同的重要事实，即严重的财务问题不是一朝一夕便能得到解决的。

一个企业从陷入财务困境到恢复财务健康通常要经历一个渐进的、耗时的过程。事实上，解决严重财务问题的计划常常要实施好几个月，有时甚至好几年。财务问题是慢慢形成的，对它们的解决也是如此。

掌握一些基本的管理原则，可以使私营企业的老板在导致财务失败以前争得时间，摆脱财务困扰。 运用这些原则并不等于得到了摆脱企业财务困境的答案，但这些原则可以为人们解决问题提供必要的时间。

有时候，争取时间与问题本身最终得到解决同样重要。首先，与债权人建立畅通的信息交流可以争得最多的时间。从一开始就应该让债权人事先知道何时你的企业将缺乏资金而无法按时偿付债务。 自然，当企业无力按期偿付债务时资金的匮乏必然会显露出来，可是，让债权人较早地了解事实真相就可以增加债权人的信任感。

它可以清楚地表明你对问题的关切，并强化债权人对你最终承担债务的信任。一旦信息交流建立起来，就应该保持它的公开性，不要对债权I人躲躲闪闪，回答问题要迅速并且开诚布公。 而且，应该自愿地向债权人定期提供你企业财务状况的最新变化。

同时，你要传送坦诚的信息，要向你的债权人提供足够多的信息以便使债权人能够理解你的企业财务困难的性质和程度。如果有必要，你甚至应该向债权人提供你的月度或季度损益表和资产负债表的副本。其次，战胜财务困境的自信来自企业老板渴望成功的内心。

这种渴望可以为克服几乎所有财务问题——不管其出现时多么严重——提供内在动力。可以说，自信的气度是企业老板摆脱财务困境的必备条件。自信就是一种动力，它可以将一个遭受挫折的企业拉回到健康赢利的阳关大道。

面对财务困境时，企业的老板切不可心慌意乱，也不要想着一下子就能解决所有的问题，先让自己冷静下来，然后再去寻找解决问题的方法。

‘伍’ 企业遭遇财务困境该怎么办

一、财务困境的定义
由于研究方法的不同，国外大多数文献对财务困境的定义并不统一，如Altman（1968），Ohlson（1971），Casey和Bartczak等都把企业根据破产法提出破产申请的行为作为企业进入财务困境的标志；而Beave（1966）则把破产、拖欠优先股股利和拖欠债务界定为财务困境。此外，Deakin（1972）认为财务困境公司应该只能包括已经经历破产、无力清偿或为债权人利益而已经进行清算的公司。与国外的研究不同，由于我国的破产法还不够完善，因此我国学者研究中主要将被特别处理（ST公司）视为判断财务困境公司的标准。本文沿用我国主流研究的方法，将被ST公司视为财务困境公司，但是将研究的期限延长，把研究的时间延长到被停牌为止。因此，笔者选取2012年济南某被第二次停牌的上市公司作为研究对象，下文中以A公司代替。
二、目标公司近年的基本状况
A公司于1993年11月25日在济南成立，当时的主营业务是摩托车及其零配件的生产及销售。公司A股股票于1993年12月6日在上海证券交易所上市。2003年，A公司由于亏损34亿元，境内外两家会计师事务所均出具无法表示意见的审计报告从而被暂停上市。当时的亏损额创造了我国上市公司有史以来单个公司之最，资产总额也减至9.54亿元。随后A公司通过艰难的资本重组，引入新战略投资者等一系列动作于2004年8月9日重新返回资本市场，但是之后的表现并未表现出人们所期望的业绩水平，取而代之的是不断地通过非经常性损益的操纵以及新旧准则的转变等手段进行财务报告的粉饰，以勉强维持盈利。
2012年5月17日，A有限公司由于连续三年亏损，自5月23日起暂停上市。并且公布了董事会争取恢复上市的具体措施。
三、A公司财务指标情况
（一）现金流情况现金是上市公司赖以生存的基础，是企业生存的根本保障。现金流不足常常是上市公司危机发生的最直接的原因。现金流不足的公司不仅没有投资的主动权，而且要面临因支付能力不足而导致的财务危机。本文选取每股现金流量和现金流量比率两个比率来反映A公司近六年的现金流情况，因为这两个指标能较好的反映企业的盈利能力和偿债能力。
每股现金流量=经营活动产生的现金流量/发行在外的普通股股数，这一指标可以很直接的反应企业每股普通股在一个会计年度内赚得的现金流量。当公司的主营业务势头良好，信用风险控制得当，就会给企业带来巨大的现金流。如果此时公司处于上升时期，则会给企业的发展带来加速的作用，如果处于财务困境，则会帮助企业在短时间内走出困境。虽然这个指标不如每股盈余反映的全面，但是在公司处于困境的情况下，每股现金流量指标明显更加的重要。可以看出在近的六年中A公司的经营现金流量波动幅度不大，07年、10年和11年甚至出现了负数。这其中既有市场萎缩导致的经营不善，也有由于大股东占用资金而导致的资金短缺等原因。
现金流量债务比=经营性现金流量/流动负债。现金流量债务比能够反映企业的短期偿债能力，是企业财务状况是否健康的一个重要的指标。它表示每一元的短期债务的经营性现金流量的保障程度。从05年之后的数据可以看出，A公司现金流量债务比一直在0左右徘徊，可以说A公司的经营现金净流量几乎对短期的偿债需求没有贡献，因此A公司的财务风险可以视为无限大，基本失去了“造血能力”。如果没有股东或、银行和政府的注资或援助，很难维持经营。
（二）营运能力本文选取应收账款周转率和总资产周转率来反应A公司的营运能力。
应收账款周转率=销售收入/应收账款平均余额。应收账款周转率越高，说明企业回收应收账款的速度越快，可以减少坏账损失，提高资产的流动性，企业的偿债能力也能得到加强。从上表中可以看出A公司的应收账款周转率比较低，这是由于企业回收应收账款的效率低造成，从年报中可以看到前五名的应收账款单位均为关联方，且账龄大多在3年以上。这样就使得大量的资金被应收账款占用，企业资金的利用率和资金的正常周转受到负面影响。
总资产周转率=销售收入/资产平均余额。这个指标反映的是资产总体的利用率。根据中国企业联合会历年发布的数据看，A公司的总资产周转率基本保持在行业平均水平。从上表可以看出，A公司回归资本市场后的几年中资产周转率基本上是呈现上下波动的态势，2008年之后不仅销售收入逐年下降，资产总额也同样呈现减少的趋势。
（三）盈利情况盈利是企业的主要目的之一，关系到企业的存续和发展。本文采用权益净利率和每股收益两个指标来反应A企业的盈利状况，这两个指标有非常好的综合性，能够全面反映企业的经营和财务情况。
权益净利率=净利润/股东权益。权益净利率表示每一元的股东权益能产生的净利润。它所反映的是一个综合收益在股东权益上的体现。这个指标用于困境公司的分析可较全面的反应困境公司状况。A分公司在05年以后这个指标呈现逐年下降的趋势，这说明股东权益不断的被侵蚀。2008年的净利润小幅上涨，但是从报告披露情况看，这一年的主营业务收入并没有增长，净利润为正的主要贡献是营业外收入的大幅度增长，包括股改拨款、增值税返还以及合并产生的营业外收入等，这些收入并不具有持续性，因此之后的几年净利润继续减少。 每股收益=净利润/普通股股数。这一指标反应企业每一股普通股中的利润含有量。如果此指标越高，说明普通股的“含金量”越高。从表中的数据我们可以得出A公司在恢复上市后的每股收益任然偏低，前两年还能勉强维持微利，之后由于市场的进一步萎缩以及新准则的颁布和其他因素的影响，公司的亏损越来越严重，每股收益甚至连续三年出现了负数。这说明公司的亏损已经侵蚀了股东权益。2006年之后在市场继续萎缩的情况下，A公司直到2011年并没有采取有效措施扭转这种局面，其盈利能力继续下滑。
四、A公司的财务分析结论
综合2005年到2011年的财务报告我们可以得出以下结论。
（一）A公司存在着操纵非经常性损益的行为
在06年新准则颁布之前，A公司的惯常手法是通过大量的转回资产减值准备来实现微利。例如05和06年分别转回了1536万和774万元的各项减值准备。实行新准则以后，由于固定资产等的减值损失不能转回等的制约，A公司很难再通过操纵大量的非经常性损益项目来实现微利。06年以后的报表中A公司主要是通过转回存货跌价准备来抵减生产成本。新准则实施后A公司存货减值损失转回情况如表四所示：可以看出2007年之后A公司转回的存货跌价准备大体上呈现出增长的趋势，尤其是2009年和2010年，这两年一共转回了2.8千万的存货跌价准备。而这两年，A公司的原材料采购进一步萎缩，从而使得生产成本进一步减少。
（二）未来的偿债风险高，现金流压力大
2009年A公司转销了11260160.75元的存货跌价准备，年报附注上给出的理由是由于大量存货的耗用将原计提的准备转销。同时应收账款由2008年的36971145.56元减少为264187991.31元，且账龄在1-5年的应收账款比重只有2.8%，附注给出的解释是由于业务量的减少导致材料采购的减少，从而导致应收账款年末余额的减少。经营性现金流量净额减少到1042628.96元，还不到2008年的三分之一。所以09年的资产负债率下降并不是公司经营情况出现好转所致，而是A公司在这一年市场萎缩，减少采购同时清理应收账款所导致的结果。
2009年A公司的应收票据较前一年增加了363.28%，原因是大量的使用票据结算，同时应收账款只是减少了12.5%。此外一年内的应付账款比重达到了87.38%，可以看出A公司的现金流压力进一步增大，未来期间的财务风险比较高。2010年的经营现金流量为-30209148.91元，筹资额不到2009年的一半，一年以内的应付账款和其他应付款有3.6亿；2011年这一数字达到了4亿，一年内到期的应付账款的比重为93%，而其他应付款则呈现出两级分化的现象，这说明A公司的现金压力既体现在短期债务清偿困难，又有其他关联方长期占用资金两个方面。
（三）控股股东与关联方占用资金现象比较严重
上市公司具有从资本市场募集资金等功能，其融资渠道相对较宽，但如果募集而来的资金不能用于生产经营，而长期被大股东和关联方占用，造成经营资金的极度短缺，财务状况恶化，则对上市公司的生存发展将会产生严重的威胁。经验表明，上市公司股东多通过其他应收账款来占用上市公司资金。A公司08-11年其他应收款情况如表五。
可以看出A公司各年的其他应收款占应收账款的比重在80%以上，且多数有5年以上账龄。这些其他应收账款长期占用了A公司的资金，使得A公司在经营困难时的资金周转余地更加小，从而对生产经营造成了较大的负面影响。
（四）未来发展的不确定性
2012年1月5日，A公司和湖南天雁的资产重组方案获证监会有条件通过。天雁以不到4亿的资本置换A公司超过10亿的总资本。A公司将从摩托车生产企业转为汽车零件生产企业。在2012年A公司第七次披露重大资产重组的进展通告宣布重组已经全部完成，在目前汽车行业产能过剩的前景下，A公司能否顺利进行产业升级改造并走出困境还很不确定。

‘陆’ 如何防范企业财务困境

市场经济从本质上来说就是竞争型的经济，更是一个充满未知数的竞争经济。一个企业的生命如同人一般，在日渐竞争中显得越来越单薄，随时随地都有可终结其生命，而财务危机更是杀手中的杀手，如何避免和控制财务危机也自然成了各企业的重点考虑的一个问题。
一、财务危机的含义
财务危机指的是企业没有能力去支付到期的债务或是费用的一种常见的经济现象，其包括由资金管理技术性的失败，或是破产，也可指的是介于两者间的各式情况。
由此可以看出，财务危机并不是偶然才产生的，它只有在一定条件下才能给企业带来危机。其中不但有企业经营所形成的危机和企业内部控制失策而形成的危机更有外界政策和世界形势格局所导致的财务危机。因此如果要解决和预防财务危机的话，必须先要了解可能导致财务危机爆发的这些原因。
二、财务危机的产生原因
（一）企业经营过程中产生财务危机的原因
经营过程是每个企业必须好好考虑的问题，因为其产生的失误将直接关系到企业财务的健康，从来不可轻视。因此如要解决和防范产生的财务危机就必须要了解它产生的原因，才能从根本上进行根治。
1、非计划的存货积压。每个企业最忌讳过大的非计划的存货积压，过多的存货会让企业的资金周转变得很慢。而管理者则要根据企业的具体情况掌握相关存货、销售比率的一般性标准，某个月的存货和销售比率如果高于此标准都可能是企业财务出现问题的一种提示。
2、市场的变动突发性。市场是个充满机会的地方，而企业往往为了想提前抓住领导行业潮流的机会从而忽视了其可能带来的风险，从而导致受到各类主观及客观原因的影响，其中部分因素是可以掌握并控制的，但仍有许多因素是突发或是不确定性的，有的甚至会急剧往下，企业没有办法去应对这类突然而至的变化，财务危机就有着突发性的特点。
3、过度大规模扩张。企业要发展难免去向外扩张，从而占领市场的更多份额或者进军其他区域获得更大收益。但就在这个让人垂涎的机会上财务危机依旧存在。没有对财务危机到来的深刻意识即使是被人们奉为典范的国际着名企业也同样不堪一击：安然是美国市场中最大的电力、天然气的销售及交易公司，此企业在全美国，甚至是全世纪的能源商品交易中，都占有领头的地位，就是因为公司对自己过分自信大举收购其他产业，可自己还尚未能等到完全消化掉所收购的产业时又急不可待的投资大笔资金涉足自己不熟悉的行业，最终几乎是在一夜之间突然垮台，负债数十亿美元。盲目的扩张，最终导致了这家全球500强企业的悄然落幕。
4、繁琐而繁重的举债。以韩国大宇集团为例，其解散就是因为受到了复杂、繁琐的举债影响。大宇集团在银行以及政策的支持下，本身就走的是一条举债经营的道路。想通过大规模的举债情况来达到大规模扩张目的，最后来实现市场占有率领先的目的。在1997年，亚洲发生了大规模的金融危机，而大宇集团大此时未能对经营模式进行调整，依然是继续大量发行债券，采用借贷的方式进行经营。因为经营不善且资金周转困难。到1999年的七月，韩国政府下令债券银行接手，并且对大宇集团的结构进行调整，而这样操作则在一定程度加快了大宇集团的解散。所以，从这个例子中可以看出，大宇集团的举债经营无法提升企业的盈利能力，还会因为巨大的反作用力让企业步入财务绝境。
5、过分依赖其他企业或银行。商场如战场，虽然现在是盟友那是因为彼此都有共同的利益所在，一旦你对同盟企业过于依赖就会处处受制于人，如果同盟企业的战略的改变或者发现更大的利益伙伴从而将你一脚踢开。停止对你的各种支持让你陷入经济财务危机当中不能自拔。中国名牌彩电长虹因过于依赖自己的代理商郑百文，便将百分之三十的代理权传授给了郑百文。而且因为过分依赖于化，长虹营销风险太过集中，在1997年亚洲金融危机爆发后，郑百文也受到了极大的影响，1998年，郑百文倒闭，而此时，长虹的销售也受到了非常大的影响。直接导致长虹后期企业财务的风险加大而抗风险能力削弱。
6、多元化战略之败。俗话说没金刚钻就别揽那瓷器活。企业要发展要生存开展多元化战略无可厚非，但是在此前提下请注意自己的后院--财务能力是否能承受。不切实的为开展多元化战略而放弃自己原有的强大的市场，这是不理智的。并且要了解市场和时机，从而把自己的财务风险减到最低保持企业战斗力的完整。举个例子，长虹多年前就开始了多元化战略，但其未考虑到企业的财务承受能力和市场的需求，导致他的多样性的经营业务收入并未见到有突出的贡献。长虹以电视和空调为主，多样性经营不单未能获得成功，还大大加剧了财务危机爆发的可能性，最后被迫让出国产电视行业龙头的位置，从而出现了现在的群雄割据局势。
（二）企业内部引发财务危机的原因
财务危机的产生在一定情况下并不一定是外部原因，更多的是因为企业内部原因造成的，这体现在：
1、企业的财务管理人员对于财务危机的客观认识不充分
企业只有财务的活动就一定是伴着风险而行的。在实践的工作中，我们国家有很多企业财务管理人员的风险意识不足，这也是财务危机产生的一个重要原因。部分企业因为要增加销量并扩大市场的占有率，大量运用赊销的方式来对产品进行销售，企业要收账的款项大量增加，同时，坏账的比例也会随之而上升，资产长时间被债务人员无偿占用，在一定程度上影响了企业资产的流动性和安全性，这样会为企业带来非常大的财务风险。 2、企业的内部未有竞争能力，管理人员的工作失误
管理工作失误是让企业步入至财务危机的重要原因。而管理失误主要指的是管理行为无法一种过程行为。企业管理失误具体表现在企业管理人员在企业外部、内部环境条件发现变化时，因为应变能力不足，让企业目标无法真正实现。管理失误有可能会导致企业的重大事故发生，导致巨大的经济损失，让企业陷入至财务困境当中，甚至还有可能造成企业经济活动失败，让企业生存面对着巨大的威胁。
（三）外部政策所引起的财务危机
1、政策对企业财务的危机的影响。我们国家在对外开放的过程中，对于民族工业的过度保护国内产业和企业在国际市场的竞争能力，也在一定程度上降低了其发展的能力，对于国家企业与产业的长远发展不利，形成大范围的生产剩余局面，带来了不应该有的隐形性的经济危机，从而导致企业过于依附政府的扶植而变得更加虚弱，WTO后我国汽车行业虽然能够得到政府5年内的政策支持但是就算这样，面对外国企业的强势劲头，面对政府的开放式经济政策的贯彻，我们的汽车企业仍旧脆弱得不堪一击。所以当在失去政策上的帮助之前我们的企业必须要面和管理好在经济和财务上的鄙陋，增强财务危机的防范，加强与银行往来，避免企业面对政策改变时的束手无策，尽力调整政策对财务的冲击面，摆脱政策改变所引发的财务危机。
2、外界金融风险引发的危机。谈起对金融风险的厉害，相信企业家是最有余悸的了。97世界金融风暴，席卷了亚洲很多国家，就连纽约道・琼斯指数、伦敦、东京的大型股市也不可避免地陷入了这一泥潭，企业更是一夜间多数倒闭，可见金融风险是多么可怕。同时金融风险更是导致财务危机的导火索。从某种意义上讲，金融风险的存在必然会导致财务危机的增加，可以看出金融风险会导致企业：
①可能导致借款人不履行约定的还款承诺；②可能导致金融机构支付能力的不足；③可能导致市场利率的变动；④可能导致汇率的变化；⑤可能导致国家宏观经济金融决策的不适时宜或失误；⑥可能导致金融机构重要人员的违规经营；⑦可能导致其他国家或地区的政治经济形势变化；其中任意一条，只要企业不加以积极应对都可能转化成企业本身的财务危机，将企业退入倒闭的深渊。
由此可见财务危机有以下特点：积累性、突发性、复杂多样性、多损害性、毁灭性，这些让人心有余悸。但财务危机并不是无解之药，既然知道了财务危机的产生条件和特性也就不难找出解决或者控制它的方法。
三、财务危机的解决方法
（一）资产剥离
资产剥离其实也是壮士断腕。是指企业将现有但又不能马上地出现效益并且还需投入大量资金的分子公司、固定资产、产品生产线等出售给其他的企业，以最快的速度取得现金或是有价的证券经济行为，包括了出售、转换等多种方式。
（二）进行企业财务重组
当企业遇见自己本身已经无法解决的财务困难时，财务重组绝对是一个行之有效的解决办法。
财务重组指的企业债务以及资本结构做重新的安排、调整，对目前的资不债的情况进行改善。当企业财务危机属于技术性或流量危机时，一般可以采用财务危机的重组方法来化解危机。
一般来说，财务重组有三种形式：
第一，对企业的债务期限结构进行改变，由此通过对企业进行债务重组来对总理 进行解决。企业以及债权人要相互协调，让债权做出适当的让步并减少企业的还款压力，帮助企业可以顺利渡过难关。
第二，加大管理力度并开源节流。通过内部的深入改革，加大企业内部的管理，明确各方的权责利的关系，调动所有可以运用的力量 ，激发起员工的工作积极性，并且对一些不必要开销的费用进行制约，将有限的资金运用到最需要的地方，做好开源节流。这样不单可调动企业内在动力，并且还可消除管理上所带来的问题与危机，由此提升企业的运作能力和效益，改善企业财务结构。
第三，补充流动资金以及固定资产筹集新资金。为了恢复正常的劳动，要对资金进行补充，积极争取到相关利益方的支持与帮助，减少过渡期所承受的财务压力。所以企业要向他们主动说明当前的问题以及解决的思路，同时让对方了解如果危机没有办法缓解或是解决，那么都会受到一定程度的损失。
四、财务危机的防范
每个企业都或多或少的存在财务危机，想要完全解决和杜绝企业的财务危机是不可能也是不现实的。所以防范于未然仍旧是关键。
（一）对财务危机必须有超前意识
每当在做重大行动前必须拟订近期的行动方案，并且有若干个后备应急的方案，尽快缓解当前面临的危机。万事有备无患，而且企业拟订近期的行动方案要开源节流，因为流动现金正是企业的血液，财务危机的发生就是企业正在无节制的大出血，所以筹措流动现金正是解决当前财务危机是非常有效的方法。当财务危机发生的时候要快速查清现状及情况，明确企业所在的一个经营情况和财务情况，让决策者在最快的时间内做出最正确的决定救企业于危难，如果一味的逃避那只能让企业丧失最后的翻盘机会。
在此情况下企业可采用比较实际、普通的方法：对不良债权进行处理，并加快回收应收账款的速度；对存货进行削价的处理；出售或是出租当前所不用的固定资产；对外的投资要进行回收；节约并控制营业费用的各项开支；进行多种方式的融资，在融资时注意选择有利于企业发展的融资方式；其他的可节约开支或是增加现金的方案。
（二）最短的时间内了解情况并做出应对措施
当财务危机发生的时候，企业内部一定要快速查清情况，明确企业当前的经营情况和财务情况。同时和债权人、供应产、股东等进行联系，以便了解具体情况和共同解决眼前的财务危机。再次，通过各部门和各合作伙伴传来的信息及时做出反应，务必把财务危机化解于襁褓之中。
（三）掌控好企业的现金
很多企业之所以步入至经营困境或是破产的原因，并不是单纯的因为资不抵债的问题，而是因为暂时的支付困难所造成的，企业要将现金放在重要的位置上，加快资金的周转，提升资产的变现能力，尽量减少呆坏账。企业应根据现在的现金流量水平加速提升现金的流转速度，并且同时还要在手中保持一定的现金，以此来满足正常运营以及应付突发事件的需要。
（四）构建起公司财务的预警系统
构建财务预警系统，加大财务危机的预测和监控。财务预警系统是适当的管理方式，通过全方位分析企业内部、我部经营情况的各类资料，把企业所存在的可能的财务危机预先告知经营者和其他利益有关者的一种工具。设置财务预警的系统一旦发现异常情况及时采取应变对策，避免或减少风险损失。使经营者可以在危机来到之前，快速采取预防和控制的措施，把危机消灭在萌芽的状态上，由根本上阻止危机的发生。
（五）构建财务危机的防洪制度
公司在生产经营的过程中，除了财务危机的预警系统及体系的建立，还要创立具有切实性和可行性的防范制度，以此有效防范并化解财务的危机。防范机制的构建一般可从以下几个方面进行考虑：
第一，加强对于财务危机的预测，主要指的是对公司在负债的过程中，对所各个环节以及因素进行全面的分析，同时对过去不利元素所引发的危机的可能性程度大小进行融资时濂，及时采用有效的措施对危机进行防范。
第二，做好豆有的预防工作。对公司的资本经营活动拟定出一套或是几套的防范危机的方案，以此对危机进行预先的控制，对危机的发生尽量避免。
第三，加大对危机事中、事后的控制。这里指的是危机可能或已经发生的时候，要通过一定方法、手段危机处理计划，快速拟定好处理的方案，进而及时控制并扭转格局，最大限度减少危机所带来的损失。

‘柒’ 蛋壳公寓再成被执行人，他们距离破产还有多远债主应该怎么办

11月4号，蛋壳公寓运营主体紫梧桐资产管理有限公司又增了被执行人信息其金额高达519.1万元，这是蛋壳公寓在11月份里第三次被列为执行人，共累计金额超过千万。据了解，该公司还有许多诉讼，涉及多样合同的纠纷，并且这个公司已经被多次受罚了在北京那边总部那边还有百人聚集维权，现场还出现了肢体冲突，但工作人员对供应商表示，”公司没有钱，请回家等待“对于这样的回答我觉得有点失信于为公司服务的人员和那些租客，从消费角度来看，作为公司本身应该积极面对处理问题而不是让一畏着等待，作为一个上市公司就应该有大公司的风范。

‘捌’ 长租公寓成消费者投诉重灾区，这种商业模式存在哪些缺陷

长租公寓成消费者投诉的重灾区，这种商业模式存在哪些缺陷呢？我认为首先这种商业模式资金流限制的太严重，其次这种商业模式容易导致发生危险，除此之外，这种商业模式没有什么利润，所以这些都是缺陷，接下来跟大家具体说明。3.这种商业模式特别怕风险。
正如现在的情况一样，很多长租公寓因为遇到了疫情的原因，导致运营不下去，主要的原因就是因为资金链断裂了，本身的良好结果应该是越来越多的租户租房子，他们就有越来越多的资金，从而就可以搞到越来越多的客户，但是现在住户忽然之间变少了，所以资金链就断链了，导致的整个商业模式都毁坏了，因此这种商业模式是特别怕各种风险的，一有风险几乎就会倒闭。

总而言之，我认为长租公寓的很多模式都是存在问题的，比如说因为总是用之前的钱来扩张，在这种情况之下，又加上自己本身的模式没有什么利润，甚至很多公司是赔钱在做，所以一旦发生各种风险就容易倒闭，正如现在的情况一样，很多公司就是因为顶不住风险，所以倒闭了，因此这种模式本身就是存在问题的。

‘玖’ 长租公寓2019年三大关键词：融资、危机、强管控

今年以来长租公寓的危机频繁爆发，由此也引来相关部门的高度重视，史上“最严”住房租赁政策在各城市相继出台，在杭州、南京两大“重灾区”先行试点。

当下，各地为“抢人”纷纷出招人才政策，城市人口流动性加大。而经过几年的铺垫，一线城市的长租公寓市场已基本普及。来自第三方机构统计，北京、上海和广州部分长租公寓的入住率能够达到93%、89%、95%。

过去一年，资本对长租公寓的态度也陷入矛盾，有不少品牌运营商获得了资本青睐。比如，2019年上半年，在资本的大力推动下，魔方公寓管理规模达到10万间，成为集中式公寓领域的老大，紧随其后的是乐乎公寓5.4万间。在分散式公寓领域，截至2019年上半年，自如运营商以85万间的管理房源位列第一，排行榜前三的运营商管理规模总额已经超过200万间，头部效应得到进一步增强。

随之而来的是，房地产开发商、中介、互联网资本和一些酒店服务集团进入长租公寓行业。但由于长租公寓行业正处于多种运营模式并存的探索阶段，各大品牌还没有形成相对固定的市场格局，性价比、服务和科技手段将成为长租公寓未来争夺的主要因素，也将成为长租公寓未来的重要发展方向。

融资、上市

资本给予企业的期限将至，长租公寓一度是资本追逐的风口，如今资本对回报的诉求紧推着企业上市。美东时间11月5日，青客登陆纳斯达克挂牌上市。青客上市无疑是长租行业一个里程碑式的开始。此前的10月29日，蛋壳公寓也正式向美国证券交易委员会（SEC）递交招股书，准备在美国纽交所上市，股票代码为“DNK”。

日前，自如CEO熊林对外表示，自如目前和未来一段时间的首要任务一定是深耕企业产品、服务、技术、团队，但他也强调了自如不会急于启动IPO。

实际上，头部品牌公寓对于钱的渴望很高，他们能够通过上市来融得更大规模的资金。房东东创始人全雳分析指出，2019年长租公寓的融资有两大特征：融资金额庞大、聚焦头部企业。

今年2月，蛋壳公寓对外宣布完成5亿美元C轮融资，此轮融资由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投，同时，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。此轮融资结束后，蛋壳公寓的估值已超过20亿美元；3月，魔方公寓宣布获得1.5亿美元D轮融资，加拿大领先的机构基金管理公司CDPQ为本轮战略投资方；12月，长租公寓安歆集团宣布完成C轮融资，融资金额达数亿元，由凯雷投资领投。

经过几年发展，长租公寓的第一梯队已经形成，分别是：自如、蛋壳、青客；集中式公寓规模以魔方、万科暂时领先。从融资角度看，资本越来越向国企、开发商、知名品牌公寓等头部企业和优质企业集中。

盈利困境

硬币的另一面是，中小公寓运营商很难获得资本青睐，民间资金的高成本已导致多个品牌面临资金危机。今年7月，乐伽“高收低出”运营模式导致资金链断裂，成为租赁寒冬来临的信号。全雳指出，长租公寓通过“非正常手段”的市场经营无法经受住寒冬的考验，由此大量公寓陷入资金链危机。

长租公寓的盈利问题一直悬而未决，也是让中小公寓陷入运营危机的主要原因。国内长租公寓盈利压力的再次出现，资金效率的提升有一定限制，因此房产和企业运营商对新项目拓展比较谨慎。

2019年上半年，房企运营商整体增长速度逐渐放缓。万科泊寓拓展房源规模为23万间、朗诗寓4万间、碧家国际社区4万间、招商公寓2.4万间，跟2018相比房源规模持平。

从2018年与2019年上半年长租公寓规模来看，有部分新房企运营商进场。2018年6月，进入长租公寓领域的华润有巢，目前拓展规模为4万间房源，与上一年相比翻一番，而城方城寓则在半年内新增房源达到1.6万间，扩展速度和规模极快。

国企逐渐成为主角。11月29日，上海浦东新区2宗租赁住房用地成功出让，总出让面积116.4亩，总建筑面积15.8万平，总成交价9.29亿元，分别由上海浦发租赁住房建设发展有限公司（浦发集团）与上海普悦置业有限公司竞得。启信宝信息显示，上海普悦置业有限公司实控人是上海市普陀区国资委。

强监管时代

今年以来长租公寓的危机频繁爆发，由此也引来相关部门的高度重视，史上“最严”住房租赁政策在各城市相继出台，在杭州、南京两大“重灾区”先行试点。

9月，南京四部门联合下发《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》，其中指出应当建立住房租赁租金托管制度，与银行签订租金委托收付协议，设立机构租金专用账户收付租金，实行租金银行托管。

11月，杭州市住保房管局联合市金融办、人行杭州中心支行制定发布《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》，其中明确，“托管式”住房租赁企业须在租赁资金专用存款账户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金等。

12月，住房和城乡建设部等多部委印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，其中指出对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业，在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。

综合业内人士的说法，类保证金的模式在未来或将普及至各大城市，该政策更多的是对房东与租户的一种保障。政策对于长租公寓机构的影响颇大，专用账户也意味着财务透明化，一方面能够监管企业的健康状况，另一方面也可以防范私自挪用租金等违法违规行为。

住建部部长王蒙徽撰文直指长租乱象，指出在专项整治期间，全国共排查住房租赁中介机构8万多家，查处存在不规范行为的住房租赁中介机构1万余家，通报违法违规案例8000余起，有效遏制住房租赁中介行业乱象，净化住房租赁市场环境。接下来，还将成立专班负责专项整治，加强市场监管和制度建设。由此可见国家对于住房租赁市场的重视以及净化市场的决心。

各城市也开始对住房租赁中介机构进行落地排查，对违法违规的企业机构进行曝光，加强住房租赁市场监管力度，督促企业健康发展。市场渐趋规范。

国家不断出台相关政策，市场面临优胜劣汰。正如全雳所言，只有控制好成本、管理好资金、运营能力优秀的企业才能在行业寒冬中存活下来。展望2020年，作为购租并举的住房制度的有力补充，长租公寓在未来仍然会得到充分的市场机会，大量的租赁用地国有房源将开始逐步形成规模。