一手房的年限计算方法

㈠ 产权年限关系房产价值 房屋产权年限怎么算

对于购买新房的朋友来说，一般一手房都是开始购买年限算起70年，那么二手房如何计算呢？因为从一手房房东买房的时候算起的，那么前面的房东使用的年限我是不是亏掉了？所以房屋的价值是否直接和房屋产权年限挂钩呢？而房屋产权年限怎么算呢？

假使89年的房子，那么我买来实际使用年限是不是只有50年了呢?这样的话，为什么二手房还这么火热呢?

一、土地使用权年限的界定：

根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。北京市房屋土地管理局在关于实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》具体问题的通知中关于土地出让年限的确定：钢筋混凝土结构、砖混结构的房屋，其土地使用年限最高不超过70年;砖木结构的房屋，其土地使用年限最高不超过50年。依据上述规定：住宅用地最高年限不超过70年。

二、土地使用权的出让与划拨分类。

土地使用权最主要的两种获得途径分为，一是，出让土地使用权;二是，划拨土地使用权。

(1)土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通过出让取得国有土地使用权的，是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地的。主要是经营性用地，房地产、住宅、商业、工业等。

(2)划拨土地使用权：是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。国有划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地、主要是公益事业，学校、医院、军事用地，国家机关办公用地、公路，国家重点建设工程、国有企业等。

除此之外，土地使用权还可以转让、出租和抵押，但是要根据房屋的不同情况而具体认定。最终，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。当然，土地使用者也可以申请续期。需要续期的，应按照相关规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

三、二手房中的已购公房、经济适用房、二手商品房、央产房具体如何计算：

1、已购公房、央产房。

已购公房和央产房同属福利分房制度下的“产物”。取消福利分房后，已购公房和央产房也可上市进行交易，由于是成本价的房屋，因此买方在购买这类房屋时需要缴纳一定的土地出让金。根据其房屋权属的特殊性，这类房屋的土地使用年限计算方法也分为几种不同版本。

(1)如已购公房和央产房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼的第一套房屋首次进入二手房市场，缴纳土地出让金之日起核定其土地出让年限。其他房屋上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。

例如：某栋钢混结构房屋1998年竣工，该楼第一套房屋首次进入二手房市场的交易日期为2000年，因此该栋楼的整体土地使用年限也从2000年开始算起，即最终土地使用年限截止日期为2070年。2003年业主将这套房屋出售，那么购房者购买后的土地使用年限为70年-(2003年-2000年)=67年。也就是说，新业主即将有67年的土地使用时间，该套房屋的新购买时间2003年+67年=2070年。同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。

(2)如已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其70年的土地使用年限以原签署的《国有土地使用权出让合同》或《转让合同》，以及下发的《国有土地使用证》核定土地使用年限为准。(一般是从竣工日期算起)

例如：某砖混结构的房屋1997年竣工，它的《国有土地使用证》下发时间为2000年，而该房屋所下发的《国有土地使用证》上标注的使用年限为“1997年至2067年”，也就是说该房屋的土地使用年限从1997年开始算起。那么，如果这套房屋的业主于2004年出售该房产，其新的土地使用年限=70年-(2004年-1997年)=63年。该套房屋的新购买时间2004年+交易后核定的土地年限年63年=2067年，即这套房屋的最终土地使用年限到2067年为止。

2、二手商品房、经济适用房。

经济适用房是为了适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，适合于中低收入家庭承受能力、具

本文讲的是二手房，二手房使用年限，二手房的使用年限，二手房使用年限怎么计算？

推荐阅读：有经济性和适用性的社会保障住房。经济适用房的性质较为特殊，整个开发的楼盘并不具备土地使用权证。基于这种情况，通常情况下，经济适用房的土地使用年限以基楼盘原始竣工的时间为准。而这一种土地使用年限的计算方式也等同于二手商品房，因此，经济适用房和二手商品房的土地使用年限都是以开发商取得国有土地许可证的时间来核定其土地使用年限的。

例如：某砖混结构的房屋2000年竣工，如果该房屋2006年出售，那么，购房者所购买这套房屋的土地使用年限=70年-(2006年-2000年)=64年。该套房屋的新购买时间2006年+交易后核定的土地年限年64年=2070年，即这套房屋的最终土地使用年限到2070年为止)。

（以上回答发布于2013-02-19，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈡ 上海一手新房计分规则和一手房购房流程图解

上海一手新房计分规则：

• 基础分：根据购房者名下房产、五年内购房记录、家庭结构和户籍情况来计分。

  • 名下房产：若购房者在上海名下有房，则基础分会相应减少。
  • 五年内购房记录：购房者在过去五年内若有购房记录，也会影响基础分。
  • 家庭结构：家庭结构的不同会导致基础分有所差异。
  • 户籍情况：上海户籍和非上海户籍的购房者在基础分上会有所不同。

• 年限分：社保缴纳月数乘以社保缴纳系数。

  • 社保缴纳月数：自2003年1月起算，认购家庭按社保缴纳月数最高的1名成员计算。
  • 社保缴纳系数：这是一个固定的系数，用于计算年限分。
  • 若认购对象为2个及以上家庭，则按社保缴纳月数较低的家庭计算年限分。

上海一手房购房流程图解：

1. 准备购房资格：

   • 根据上述计分规则计算自己的购房积分。
   • 确保自己符合上海的购房资格要求。

2. 看房选房：

   • 前往心仪的楼盘看房，了解楼盘信息、户型、价格等。
   • 选择合适的房源，并了解购房的具体要求和流程。

3. 认购登记：

   • 在楼盘开盘前，按照开发商的要求进行认购登记。
   • 提交购房所需的相关材料，并缴纳认购金。

4. 摇号选房：

   • 根据购房积分进行摇号，确定选房顺序。
   • 按照摇号结果依次进入选房区，选择自己心仪的房源。

5. 签订合同：

   • 选定房源后，与开发商签订购房合同。
   • 按照合同约定支付房款和其他相关费用。

6. 办理贷款：

   • 若选择贷款购房，需前往银行办理贷款手续。
   • 提供所需的贷款材料，并等待银行审批。

7. 交房验收：

   • 在房屋交付前，进行房屋验收。
   • 确保房屋质量符合合同约定和国家标准。

8. 办理产权证：

   • 在房屋交付后，按照相关规定办理产权证。
   • 提交所需的产权证办理材料，并等待产权证下发。