拜访业主的技巧与方法

‘壹’ 做房地产有哪些找客户的好方法

1、打电话洗盘
一般中介公司都会有精耕区域业主的电话，和整个小区的业主统统打一次电话，询问有没有换房的打算，这种做法，效率低，并且成功的机率也比较小，新人可以去做。
2、门店驻守
在门店的房源墙或者宣传栏，写上最新的优质房源信息，吸引客户驻足。
3、公司内部成交合同
每个房产中介公司在客户成交时，都签订有合同，成交合同上会有客户信息，打电话回访，看这些客户有没有买房或者租房的打算，找客源时还能找房源。
4、扫街
闲暇之时，可以到处逛逛，不但对旁边的楼盘市场有一定的了解，或许还会获得意外的惊喜。只要善于观察周边的环境，不知不觉，就会积累到潜在的客户资源。
5、人际关系
其实，人脉很重要，这里的人脉不止是自己的亲朋好友，还有小区物业、门卫、保安、老客户等，维护好人脉关系，当身边有人有需求时，他们会在第一时间将信息传达给你。
6、小区做活动
房产中介都有自己的精耕商圈，对于这些小区，可以跟物业接洽，每星期双休日定期在小区中做宣传活动，发传单送礼品等；还可以在小区中张贴海报等，吸引客户。
7、和同行合作
附近如果有别的同行就多去和他们交流交流，现在很多房产中介都是团队作战了，房产中介之间共享房源信息，大家一起努力，成单率也更高。
8、发单贴条
在地铁口、超市等人流密集的地方发传单，在共享单车等流动性强的地方贴条，或者直接在小区里贴条，但要注意贴的地方，不要到处都是，引起客户反感。
9、投广告
在网络等搜索平台投放关键词广告，一旦用户搜索到你的目标楼盘信息，优先显示附带你广告的页面，从而获取客户线索；或者直接在网络平台投房源广告，展示首页，吸引客户点击。
10、软件工具
房产中介也可以借助软件来挖掘客源，效果有时会出奇的好。
很多针对房产中介开发的软件如易房大师，在网络端口发布房源时，房源群发功能一键群发，极大提高工作效率。
在做口碑营销时，通过房产中介管理软件易房大师建立自己的集成网站和小程序微站，打造专业品牌形象，网站客户、微信客户一“网”打尽。
在网络获客时，每个进入你房产网站的客户都有记录，易房大师系统集成，大数据跟进分析客户，精准获客，精准营销。
11、口碑营销
公司做好口碑营销，以真诚的态度来打动客户，多为客户考虑取得客户的信任，让他们一想到房产方面的问题就会想到你们公司，愿意来找你合作，这样能够获取很多的忠实的客户。
12、网站发房源
互联网时代，客户都会在网上找合适房源，房产中介在房产网站端口发布房源信息，也会吸引到客户咨询，可以多开几个网络端口，大面积提高房源覆盖率和曝光率。
13、微信平台找客户
移动互联网下，每个房产经纪人微信里都有很多潜在客户，朋友圈、微信群等都是展示自己展示房源，吸引客户的平台。
14、陌生拜访
直接拜访目标市场、陌生人群开发客户，拿着宣传资料去单位、住宅做陌生拜访，不要害怕拒绝，房产销售技巧就是从拒绝开始的。

‘贰’ 如何开展业主拜访

与新住户第一次面对面的沟通，有效的拜访新住户，是提升住户满意迈向成功的第一步。只有在充分的准备下拜访住户才能取得成功。评定物业服务人员优劣的关键是看其每个月开发出来多少个有效新良好住户，物业满意度信任度得到了多少提升。那么，如何成功进行上门拜访呢？

一、成功拜访形象

1、外部形象：服装、仪容、言谈举止乃至表情动作上都力求自然，就可以保持良好的形象。

2.控制情绪：不良的情绪是影响成功的大敌，我们要学会遥控自己的情绪。

3.投缘关系：清除住户心理障碍，建立投缘关系就建立了一座可以和住户沟通的桥梁。

4.诚恳态度：“知之为知之，不知为不知”这是老古语告诉我们的做人基本道理。

5.自信心理：信心来自于心理，只有做到“相信公司、相信服务产品、相信自己”才可以树立强大的自信心理。

接触是促成信任的重要一步，对于提升住户信任来说，上门拜访接触是奠定成功的基石。物业服务人员在拜访住户之前，就要为成功奠定良好的基础。

二、计划准备

1、计划目的：由于我们的服务是具有长期持续性的所以上门拜访的目的是推销自己和公司服务而不是为了完成公司拜访制度。

2.计划任务：物业服务人员的首先任务就是把自己“陌生之客”的立场短时间转化成“朋友立场”。脑海中要清楚与住户电话沟通时情形，对住户性格作出初步分析，选好沟通切入点（如对物业服务不满意的原因），计划解决住户问题的思路和策略，最好打电话、上门沟通一条龙服务。

3.计划路线：按优秀的计划路线来进行拜访，制个拜访计划吧！今天的住户是昨天住户拜访的延续，又是明天住户拜访的起点。物业服务人员要做好路线规则，统一安排好工作，合理利用时间，提高拜访效率。

‘叁’ 跟业主沟通的六大技巧

首先你要了解你的业主，和每一位业主进行友好沟通，或者最低限度成为业主的相识。你越能了解你的业主，他们就越能成为你的朋友，你的工作便更容易。 为了方便我们了解不同性格的业主，通过多年的经验我反他们分成七大类： （1）普通业主――这一类大约是你所有业主的百分之六十或七十，他们是不难应付的，虽然他们有点主观，但却很诚恳。他们爱作决定，喜欢发表意见。我们应多取悦他们，多为他们服务，不久，他将成为你第一号的朋友。 （2）冲动业主――这种人很普遍，他们脑筋灵活，精力充沛。所以不难和他们接触，只要你用客气礼貌的说话，他们一定会欢迎你，同时，你说话要正确，绝不含糊，因为他是极爽快的人，也是很容易交往的业主。 （3）犹豫业主――他们经常爱说“让我考虑一下”。其实他很可能需要和其它人商讨一下，才能作出决定，因此，你必须要有耐性，给他们一些时间和方便，或许你可向他提出一些问题进行正确地引导，例如：“你这样做（这样说）对你自己是有好处，可还有没有不好的地方你想过吗？”把你要说的真正目的让给他去说。 你的提议会帮助他下决定，他还是不答允，你可追问原因，同时，更可和他详细倾谈，最后他一定会向你投降的，这种朋友他是很很佩服你的，一旦成功了，那可是最知心的朋友。 （4）自大业主――与这类业主沟通时，你要非常小心，他自负，敏感和非常主观。切勿和他辩论，一切都要顺从他，对他的意见、言论，尽可能表示赞同，这样，或许你能容易达成有效沟通这的目的。 （5）亲和业主――他很喜欢说和听笑话，他善于倾谈，非常友善。但你千万不要以为他是容易交往的，相反的，他是最能应付的一种。特别是他来找你沟通时，都是带着目的来的，采取的办法是来摸你的底。这时，你应让他说话，不要冲撞他，一有机会，就要把话题转到要沟通的话题上去，不要放松，最后，你要提出决定性的问题，使他无法以拒绝。例如：“你是同意还是不同意我的意见！” （6）呆板业主――这些人特别地固执，他是最难沟通的一种，与他每一次接触，好像是全无希望达到你想要沟通的目的，有时甚至令人气怒。他会目瞪口呆地望着你说话，毫无反应，使你感到失望。唯一的方法，就是多上门几次，充分利用机会，给他亲身体验，合他口味后，或许他才会配合你。 （7）粗鲁业主――许多物业管理员都非常害怕和他接头，因为他行为举止非常粗鲁，他的言语会使你感到不大舒服，但你不要因此而退缩，因为他的粗鲁会吓走了其他人，这便是你的机会，你很可能与他有效地沟通，得到意想不到的收获。然而，和他倾谈时切勿和他辩论，你要设法从侧面告诉他你今天来找他的目的，要应付他粗鲁的行为和言语，你该表现自然些，不要取笑他的无知，同时，和他沟通时，要非常谨慎。粗鲁客户虽然粗鲁，但也非常注重利益，故我们要把握他的弱点，向他进攻，这样，便能水到渠成了。

‘肆’ 物业人员拜访业主 的礼仪

作为物业管理人员经常会去业主家中走访处理问题。既讲究实在，又讲究艺术，才能够取得最佳效果。以下几点希望对你有帮助：
1、见面问候时最好点名道姓。迈进业主家门，你的第一句话可能是：“你好，见到你很高兴。”但这却不如说：“王先生，你好，见到你很高兴。”据测，后者比前者要热情得多。 2、若业主没请你坐下，你最好站着。坐下后不应直接掏烟给业主，如业主请你抽烟，你应说：“谢谢。”请记住，切莫把烟灰和火柴头弄到地板上，那是很不得体的。
3、不要急于出示随身带的资料、函等文件。只有在交谈中提及了，并已引起对方兴趣时，才是向业主表达的最好时机。另外，你得事先准备好，针对你去业主家要解决的问题,预先要考虑业主可能会提出的问题，在业主提出问题事，应给予详细的解释或说明。 4、主动开始谈话，珍惜时间。尽管对方已经了解到你的一些情况和来访目的，你仍有必要主动开口。你可再次对某些问题进行强调和说明。
5、时刻保持相应的热情。在谈话时，你若对某一问题没有倾注足够的热情，那么，业主会马上失去谈这个问题的兴趣。
6、当业主因为某些问题，出现愤怒并难以抑制时，应提早结束此次走访。愤怒会使你失去理解他人和控制自己的客观尺度。它不仅无助于问题的解决，反而会把事情搞得更糟。 7、学会听的艺术。听有两个要求，首先要给业主留出讲话的时间，其次要"听话听音"。如业主首先讲话，你不可打断他。应做好准备，以便利用恰当的时机给其以响应，鼓励他讲下去。
不能够认真聆听别人谈话的人，也就不能够“听话听音”，更不能机警、巧妙地回答对方的问题。记住：不论是社交场合，还是在工作中，善于听乃是一个人应有的素养。 8、避免不良的动作和姿态。玩弄手中的小东西，用手不时地理头发、搅舌头，清牙齿，掏耳朵，盯视指甲、天花板或对方身后的字画等，这些动作都有失风度。
9、也不应忘记自己的身份去故作姿态，卖弄亲近：“咱俩无话不谈，要是对别人，我才不提这个呢!”俚话和粗话更应避免。
10、要诚实、坦率、有节制。若在一件小事上做假，很可能使你的整个努力付诸东流。对方一旦怀疑你不诚实，你的各种不同凡响的作为都将黯然失色。谁都不是十全十美的完人，因此，你可以坦率地谈起或承认自己的缺点或过失。在评论第三者时不应失去体量他人的气度，无节制地使用尖刻语言只会让人疑心：“谁知哪一天，他也许会在背后这样说我呢。”
11、要善于“理乱麻”，学会清楚地表达。善于表达使人终生受益。讲话不会概括的人，常常引起人们的反感：叙事没有重点，思维头绪混乱的人，常常迫使人们尽量回避他。一般来说，你若从没有担心过别人会对你的话产生反感，就意味着你已引起他人的反感了。 12、注意自己说话的语气和语调。说话要保持清晰，喉音、鼻音不宜太重，语速平缓，语调老成、平淡，充满朝气的语调会使你显得年轻。此功重在平时留心多练。
13、注意衣着和发式。第一次见面就给人一种不整洁的印象，往往会给你的自我表白投下阴影。
14、过度的关心和说教应该避免，要表现出诚意和合作精神。
结束出门时，不要忘记带走你的帽子、手套、公事包等东西。告别语应适当简练，克制自己不要在临出门时又引出新的话题。

‘伍’ 初次拜访客户的技巧

工具原料良好印象持之以恒
方法/步骤分步阅读
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一、准备被拒。
不要期望客户第一次甚至第二次面对“陌生的你”就会敞开心扉，接受你的推销。
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二、直截了当。
初次见面，说话要简单利落、落落大方，不能含含糊糊、畏首畏尾。可以直呼其名及职称，而且说话要主动，在客户未开口之前，用亲切的语调向其打招呼问候：“X经理，早上好！”。
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三、自我介绍、表示感谢。
表明公司名称及自己的姓名职务并将名片双手奉上，同时顺带一句话：“这是我的名片，谢谢您能抽出时间让我见到您！”。
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四、适当寒暄。
在谈正事前，先跟客户简单聊天，如果准备充分可以增进不少感情。如事先了解客户背景情况，从对方感兴趣的话题入手，适当的夸赞对方，表达与对方有相投的兴趣，拉近感情距离。这个时间不宜过长。
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五、找准机会，完美过度、表达拜访理由。
以自信的态度，清晰地表达出拜访的理由，让客户感觉到你的专业和可信赖。
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六、适时赞美。
每个人都希望被赞美，同时在赞美后采用询问的方式引导客户的注意、兴趣及需求。如：“x经理，您公司xx产品我一直在用，感觉非常不错，您能介绍一下么？”
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七、结束拜访时，可约定下次拜访的内容和时间。
如：“x经理，非常感谢您用这么长时间给我提供了这么多宝贵的信息，根据你说谈到的内容，我回去会好好做一个方案，然后再来向您汇报，您看我下周三上午将方案带来让您审阅可以么？”。

‘陆’ 如何与业主沟通技巧

一、换位思考

换位思考是指人的一种心理体验过程,将心比心,设身处地为他人着想,这是达成良好沟 通不可缺少的心理机制。它客观上要求我们将自己的内心世界,如情感体验、思维方式等 与对方联系起来,站在对方的立场上体验和思考问题,从而与对方在情感上得到沟通,为 增进理解奠定基础。在物业管理实践中,换位思考是化解层出不穷的矛盾冲突时最常用的 沟通技巧。物业人员和业主发生矛盾时,物管人员要换位思考,站在业主的角度去思考问 题,体会业主的心情,并且引导进行换位思考,去体谅物管人员的难处,理解与之有矛盾 的做法,从而解决纠纷。
如某中档小区,开发商为保持楼盘外观的美观,曾与物业公司签约规定,任何人不得封闭 阳台。 但开发商与业主的销售合同书上并未明确此条款, 因此当业主想封闭阳台遭拒绝时, 迁怒于物业, 许多业主联合起来拒交物业服务费。 物业公司并没有采取与业主对立的做法, 而是从业主角度去考虑,尽可能地去了解业主行为的动机。通过多次到实地调查研究,发 现由于该城市的风沙较大,不封闭阳台,的确会给业主的生活和安全造成不便和隐患。但 开发商认为允许封闭阳台,会影响外墙的美观。物业公司经过再三斟酌,认为应该从实际 出发,以人为本,要把给业主留下安居环境作为首要因素来考虑。通过与开发商的反复协 商,最终达成共识,阳台可以封,但要统一规格、材料等,既满足业主的要求,又不影响 外墙的美观。而业主也认识到物业当初禁止封闭阳台,是与开发商的约定,也是从维护小 区整体外观的角度去考虑的, 也是为了广大业主的利益。 经过换位思考后, 双方消除误会, 握手言欢。

二、多管齐下

多管齐下,意思是指单凭一方或一己之力,很难解决问题,若汇聚各方力量、多人之力, 问题就会迎刃而解。俗话说“一个好汉三个帮” ,有时光靠物管人员的努力,并不能解决与业主的纠纷,需要借助社区、业委会、政府主管部门等第三方力量,共同协作,把问题解决。第三方相对物管人员和业主两方,因为没有利益冲突,所以更容易客观看待事情,从中立的角度分折双方的过错得失,有利于公平、公正地解决问题。在实际沟通过程中,多管齐下不仅指借助第三方力量,还指灵活运用其他的力量,如业主家中明事理的家人,与业主相熟的其他物管人员等。
如某物管人员小王,接到业主的投诉,称他所在的居民楼,有人在楼梯拐角处放煤炉烧水,污染空气,也影响过往通行。小王找到煤炉的主人李先生核实情况,请他遵守《业主规约》,不要为了自己方便,就将煤炉这样的私人物品,放在公共的区域里,影响整体环境。李先生丝毫不理睬小王的话,还是将煤炉放在老地方,于是小王接连去了李先生家三次,苦口婆心地请李先生尊重相邻业主的权益,可李先生非常固执,执意要将煤炉放在那里。要先生不讲理,可问题还是要解决,于是小王想到请李先生有交情的保洁员小胡出面,和李先生沟通,劝他把煤炉拎回家。然后小王又请李先生的母亲帮忙做他的思想工作,李先生是孝子,又讲兄弟义气,经过多方面努力,问题得以解决。多管齐下,是非常积极的沟通技巧,一条路走不通,想方设法从其他方面入手,寻求缓解人际矛盾的各种力量,共同解决纠纷,促进小区和谐。

三、恰如其分

恰如其分,就是恰处中间,既不过分,亦非不及,指办事或说话正合分寸。恰恰相反如其分,不多一分,不少一分,对分寸掌握得当,才能化解潜在的危机,巧妙处理各种突发的事件。物业管理实践中的人际沟通,是一门复杂的艺术,人与人之间的交往,有利益的驱动,更有情感的联系。物管人员与业主建立深厚的感情,业主信任物管人员,物管人员关心业主,但并不意味着可以不讲原则,有时还必须做到公私分明,否则做事始终考虑人情,而不考虑原则,就会打乱物管的秩序,影响管理的效率。
如业主张先生与物管人员关系一向很好,物业公司搞活动需要帮忙时,他都出了很多力。但当他提出想在家中饲养一条大蟒蛇时,物管人员坚决反对,因为《业主规约》里有具体规定,业主不能在家中饲养一些有危险性的动物。若张先生家中有蟒蛇,哪天忘记关门,蟒蛇游出来,就会给其他业主带来很大的危胁。张先生认为物管人员太不够意思,一点不通融,物管人员向他说明情况,并表示如果不违反规定,张先生有任何困难,物管人员都会给予最热忱的帮助。张先生最终理解了物管人员的做法,恢复了与他们的良好关系。人情归人情,原则性的问题不能通融,不能模糊了界限,要做到恰如其分。

四、委曲求全

委曲求全是指为了求全,忍受一时的委屈。委曲即勉强、即忍让、即迁就。全即全部、即整体、即大局。老子说过“曲则全,就是后退,谦让,退一步“海阔天空”的意思。物业管理,管理的是物业,服务的是人,天天与人打交道,是一项复杂而艰辛的工作。物管人员提供服务,与业主抬头不见低头见,一点委屈都不能承受,就会与业主关系搞僵,不利于企业长期的发展。古语云“小不忍则乱大谋”,现实生活中,物管人员欧打业主,与业主积怨甚多,都是不能委屈自己,终难以求全。物管人员为业主排忧解难时,有时会遇到有苦难言的情况,为了企业的形象,为了良好的口碑,应该掌握委曲求全的沟通技巧,以一己的忍让,换得业主的满意。
如某业主家中沐浴器出水太小,请物业维修人员上门察看是否水管有问题。维修人员一时查不出原因,业主要求再查,还是没有查出问题。于是业主十分恼火,突然打开沐浴器,浇了维修人员一身水。维修人员一声不响地重新检查沐浴器,发现问题的症结,业主的沐浴器使用时间过长,锈渍堵塞了出水眼。维修人员为业主解决问题后,全身湿淋淋地离开业主家,虽然心里很委屈,但选择了冷静克制。如果当时维修人员受不了气,与业主激烈争吵,或是收拾工具,表示不修了,势必引起业主更大的愤怒,对物管人员产生敌对心理。

五、以退为进

以退为进,是指以暂时的退让,取得更大的进展。有时针锋相对,并不是解决冲突问题的最好办法,适度的退让,反而有利于沟通。不争一时意气。避其锋芒,等业主冷静下来,再去进一步沟通,并且相信问题一定能圆满解决,运用“以退为进”的沟通技巧,表现了物管人员处理问题的智慧耐心和信心。
如某高层住宅电梯发生故障,物业公司领导立即赶到现场,按照事先先制定的紧急预案组织的关人员进行抢修。经过50分钟的紧急处置,电梯故障得以排除。当困的3位业主走出电梯时,物业领导向他们解释故障发生原因,并真诚地道歉,安抚他们的情绪。但业主们却不领情,破口大骂,认为物业失职,还要向媒体投诉。这时物业公司领导说什么,业主也听不进去,说一句回十句,强作沟通,反而会激起业主更大的反感。物业领导审时度势,觉得还是冷处理较好,业主正在气头上,即便努力沟通,效果也是事倍功半,不如以退为进,等到第二天再向业主致歉。第二天领导派人送了水果篮给3位业主,并以卡片的形式向业主说明物管人员对电梯的维护保养工作是到位的,电梯故障是突发情况,让业主受惊了,表示歉意,而业主的气消了,也认为当时自己太冲动,口不择言,对物管人员太苛刻。双方冰释前嫌,关系比以前更加融洽。

‘柒’ 拜访客户的技巧有哪些

客户拜访工作是一门集营销艺术、广告宣传、语言表达为一体的综合活动。

销售过程中，拜访客户可谓是最基础最日常的工作了：市场调查需要拜访客户、新品推广需要拜访客户、销售促进需要拜访客户、客情维护还是需要拜访客户。很多销售人员也都有同感：只要客户拜访成功，产品销售的其他相关工作也会随之水到渠成。

在目前产品竞争激烈的状况下，客户所承载的信息已经太多，所以不会轻易地就接受销售人员所提供的产品。因此，拜访客户并进行当面说服就显得越发的重要。要获得销售成功，销售人员就必须去拜访客户，在拜访中与客户进行沟通，从而说服客户。所以，销售在很大意义上可以说就是拜访，没有拜访就没有销售。

然而，可能是因为怀有一颗“被人求”高高在上的心态；也可能是因为对那些每日数量众多进出频繁的销售人员司空见惯，所以就有很多被拜访者对那些来访的销售人员爱理不理；销售人员遭白眼、受冷遇、吃闭门羹的故事也多不胜举。很多销售人员也因此而觉得客户拜访工作无从下手。其实，只要切入点找准方法用对，你也会觉得客户拜访工作并非想象中那样棘手。

1 开门见山，直述来意

初次和客户见面时，在对方没有接待其他拜访者的情况下，销售员可用简短的话语直接将此次拜访的目的向对方说明：比如向对方介绍自己是哪个产品的生产厂家（代理商）；是来谈供货合作事宜，还是来开展促销活动；是来签订合同，还是查询销量；需要对方提供哪些方面的配合和支持，等等。如果没有这一番道明来意的介绍，试想当我们的拜访对象是一位终端营业员时，他起初很可能会将我们当成一名寻常的消费者而周到地服务，当他为推荐产品、介绍功能、提醒注意事项等等而大费口舌时，我们再向他说明拜访的目的，突然来一句“我是某家供应商，不是来买产品，而是来搞促销……”，对方将有一种强烈的“白忙活”甚至是被欺骗的感觉，马上就会产生反感、抵触情绪。这时，要想顺利开展下一步工作肯定就难了。

2 突出自我，赢得注目

有时，我们一而再、再而三地去拜访某一家公司，但对方却很少有人知道我们是哪个厂家的、业务员叫什么名字、与之在哪些产品上有过合作。此时，我们在拜访时必须想办法突出自己，赢得客户大多数人的关注。

首先，不要吝啬名片。每次去客户那里时，除了要和直接接触的关键人物联络之外，同样应该给采购经理、财务工作人员、销售经理、卖场营业人员甚至是仓库收发这些相关人员，都发放一张名片，以加强对方对自己的印象。发放名片时，可以出奇制胜。比如，将名片的反面朝上，先以印在名片背面的“经营品种”来吸引对方，因为客户真正关心的不是谁在与之交往，而是与之交往的人能带给他什么样的盈利品种。将名片发放一次、二次、三次，直至对方记住你的名字和你正在做的品种为止。

其次，在发放产品目录或其他宣传资料时，有必要在显见的地方标明自己的姓名、联系电话等主要联络信息，并以不同色彩的笔迹加以突出；同时对客户强调说：只要您拨打这个电话，我们随时都可以为您服务。

再次， 以已操作成功的、销量较大的经营品种的名牌效应引起客户的关注：“您看，我们公司××产品销得这么好，做得这么成功，这次与我们合作，您还犹豫什么呢？”

最后，适时地表现出你与对方的上司及领导（如总经理等）等关键人物的“铁关系”：如当着被拜访者的面与其上司称兄道弟、开玩笑、谈私人问题等。试想，上司和领导的好朋友，对方敢轻易得罪么？当然，前提是你真的和他的上司或领导有着非同一般的“铁关系”；再者表现这种“铁关系”也要有度，不要给对方“拿领导来压人”的感觉。否则，效果将适得其反。

3 明辨身份，找准对象

如果我们多次拜访了同一家客户，却收效甚微：价格敲不定、协议谈不妥、促销不到位、销量不增长，等等。这时，我们就要反思：是否找对人了，即是否找到了对我们拜访目的实现有帮助的关键人物。

这就要求我们在拜访时必须处理好“握手”与“拥抱”的关系：与一般人员“握握手”不让对方感觉对他视而不见就行了；与关键、核心人物紧紧地“拥抱”在一起，建立起亲密关系。所以，对方的真实“身份”我们一定要搞清，他（她）到底是采购经理、销售经理、卖场经理、财务主管，还是一般的采购员、销售员、营业员、促销员。在不同的拜访目的的情况下对号入座去拜访不同职位（职务）的人。比如，要客户购进新品种，必须拜访采购人员；要客户支付货款，必须采购和财务人员一起找；而要加大产品的推介力度，最好是找一线的销售和营业人员。

4 宣传优势，诱之以利

商人重利。这个“利”字，包括两个层面的含义：“公益”和“私利”；我们也可以简单地把它理解为“好处”，只要能给客户带来某一种好处，我们一定能为客户所接受。

首先，明确“公益”。这就要求我们必须有较强的介绍技巧，能将公司品种齐全、价格适中、服务周到、质量可靠、经营规范等能给客户带来暂时或长远利益的优势，对客户如数家珍；让他及他所在的公司感觉到与我们做生意，既放心又舒心，还有钱赚。这种“公益”我们要尽可能地让对方更多的人知晓；知晓的人越多，我们日后的拜访工作就越顺利：因为没有谁愿意怠慢给他们公司带来利润和商机的人。

其次，暗示“私利”。如今各行业在产品销售过程中，很多厂商针对购进、销售开票、终端促销等关键环节都配有形式多样的奖励或刺激；各级购、销人员对此也是心知肚明。因此，哪一家给他的“奖励”多，他自然就对哪一家前来拜访的人热情了。和“公益”相比，“私利”就该暗箱操作了，最好是做到只有“你知，我知”（针对个人业绩排行榜可公开的奖励除外）。

5 以点带面，各个击破

如果我们想找客户了解一下同类产品的相关信息，客户在介绍有关产品价格、销量、返利政策、促销力度等情况时往往闪烁其词甚至是避而不谈，以致我们根本无法调查到有关竞品的真实信息。这时我们要想击破这一道“防线”往往比较困难。所以，我们必须找到一个重点突破对象。比如，找一个年纪稍长或职位稍高在客户中较有威信的人，根据他的喜好，开展相应的公关活动，与之建立“私交”，让他把真相“告密”给我们。甚至还可以利用这个人的威信、口碑和推介旁敲侧击，来感染、说服其他的人，以达到进货、收款、促销等其他的拜访目的。

拜访客户，是销售活动中很重要的一个环节。作为一名销售人员，如何建立自己职业化的拜访之道，然后再成功地运用它，将成为突破客户关系、提升销售业绩的重要砝码！因此，销售人员要在思想上高度重视客户拜访工作。

‘捌’ 如何跟业主沟通技巧

如何跟业主沟通技巧

1. 普通业主

此类别大约占业主的60%或70%，他们并不难对付，尽管他们有些主观，但却很诚恳，爱做决定，喜欢发表意见。因此应多取悦他们，多为他们服务，不久，他将成为你第一号的朋友。

2. 冲动业主

对于这类业主，只要有礼貌地讲话就能很好地进行沟通，同时必须正确且明确地讲话。

3. 自大业主

与这种类型的业主沟通时，必须非常小心，因为这类人比较自负、敏感和非常主观。不要与他争论，必须在所有事情上服从他，并尽可能同意他的观点和言论。这样，也许就可以轻松实现有效沟通的目的。

4. 亲和业主

这类业主喜欢说和听笑话，善于倾谈，非常友善。但是千万不要以为他很容易交际，相反这是最难应付的人。尤其是与他交流时，都是带着目的来的，采取的办法是来摸你的底。

和这类人沟通，应该让他说话，不要冲撞他，一有机会，就要把话题转到要沟通的话题上去，最后再要提出决定性的问题，使他无法拒绝。

5. 呆板业主

这些人特别地固执，是最难沟通的一种，与他每一次接触，好像是全无希望达到自己想要沟通的目的，有时甚至令人气怒。

唯一的方法就是多上门几次，充分利用机会，给他亲身体验，合他口味后，或许他才会配合。

‘玖’ 拜访客户有哪些要点

客户拜访要点：
（1）简单的自我介绍，交换名片。
（2）考察客户办公环境，了解其兴趣点。
（3）了解客户目前的市场范围。
（4）了解客户目前采用的推广方式。
目的有两个：
1、客户有没有钱：为促成时客户可能提到的价格问题做准备，因为目前客户采用的任何一种推广方式的成本都不会比”书生企业通”低；
2、网络营销意识如何：客户网络营销意识的水平决定了我们的销售人员在沟通（演示、引导）过程中使用什么样的语言能够吸引客户。
(9)拜访业主的技巧与方法扩展阅读：
确定回访方式：
客户回访有电话回访、电子邮件回访及当面回访等不同形式。从实际的操作效果看，电话回访结合当面回访是最有效的方式。
按销售周期看，回访的方式主要有：
1、定期做回访。这样可以让客户感觉到贵单位的诚信与责任。定期回访的时间要有合理性。如以产品销售出一周、一个月、三个月、六个月....为时间段进行定期的电话回访。
2、提供了售后服务之后的回访，这样可以让客户感觉贵单位的专业化。特别是在回访时发现了问题，一定要及时给予解决方案。最好在当天或第二天到现场进行问题处理，将用户的抱怨消灭在最少的范围内。
3、节日回访。就是说在平时的一些节日回访客户，同时送上一些祝福的话语，以此加深与客户的联系。这样不仅可以起到亲和的作用，还可以让客户感觉到一些优越感。

‘拾’ 如何拜访客户(经典成交技巧)

无论什么行业，去拜访客户时，总要做好相关准备才能胸有成竹，这一点放在理财师身上同样适用。在拜访用户之前，理财经理首先要对准备拜访的用户进行分析，根据重点客户、一般客户等不同客户的经营情况、性格等定制不同的拜访策略；此外，理财经理还应在拜访前，确认自己所带的拜访资料是否齐全。当然，着转是否得体也不容忽视。

巧妙运用肢体语言

正式去拜访客户的时候，理财经理应该做到镇定自若，并在和用户的谈话过程中，适当的加入一些肢体语言。

首先，走姿要保持昂首挺胸，给用户留下自信沉稳的印象；其次，要保持微笑，我们每个人都不会对整天眉头紧锁的人产生好感，在和用户沟通的过程中，如果我们能做到微笑示人，即便你说的内容客户并没有多大兴趣，但秉着“伸手不打笑脸人”的原则，也比较容易争取到用户的好感度。

营造轻松的开场氛围

在用户正式开口说话之前，理财经理首先要以轻松、亲切的语调问候用户，最好在拜访用户之前就记住客户的名字、称谓和职位等关键信息，避免出现叫错人的尴尬。

虽然理财经理拜访客户的主要目的是为了业务，但在见到客户的初期，切忌和客户直接谈论工作相关事项，而是借助一些寒暄语先营造一个好的开场氛围，降低用户对你的警惕性，等“场子”真正熟络起来之后，再选择合适的时机去谈业务。

这边还需要着重提一下在和用户沟通时需要注意的问题：

首先要足够真实

在和客户沟通时，要结合客户的实际情况，尽可能多的给客户说话机会，而不是自己夸夸其谈；言行举止要言行一致，不要轻易向用户许下承诺，如果许下了承诺，就必须付诸实践去完成；把控好谈话的度，关于客户较为隐私、禁忌的话题，理财经理应该做到避而不谈，不然会让客户产生反感。

适时的赞美，满足客户的优越感

每个人都喜欢被赞美，客户也不例外。大部分客户都经受着来自于工作和生活等多方面的压力，这时候理财经理就可以从他们的工作中找出一些闪光点并加以赞美，以此提升客户的优越感，当客户的优越感得到了满足，理财经理和客户之间的距离就能慢慢拉近，想要更好的促成合作也就更简单了。