酬金制和包干制物业费的计算方法

⑴ 物业费怎么计算

物业费计算为：建筑面积×每平方价格×一年十二个月=价格

物业费计算的方式是所使用物业的面积 * 单位面积费率。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

(1)酬金制和包干制物业费的计算方法扩展阅读：

根据《物业服务收费管理办法》：

第二条

本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条

国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第四条

国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第五条

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条

物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

第七条

物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第八条

物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显着位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第九条

业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十条

建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

⑵ 物业管理酬金制和包干制在物管合同中如何确定哪种更合理或在何种情况下确定两种方式的一种酬金制下

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润”。
“酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。
酬金制的核心优势主要表现：
1、财务透明，业主可以直接监管资金的使用。
2、有利于保护物业管理行业幼稚期的成长
包干制的核心优势主要表现在：
1、强化成本意识，提高企业生存能力。
2、有利于提高员工素质，促进行业发展。
3、节省监管成本，提高决策和服务效率
结论：
1、酬金制能帮助物业管理企业在起步阶段的成长与发展。
我国幅员辽阔，经济发展极不平衡，物业管理的发展也是如此，所以，在市场经济发展较慢、物业管理起步较晚的地区，可采用酬金制，既易于让业主接受，又适合物业管理企业及行业的立足，平稳度过行业的幼稚期。
2、包干制适用于市场化程度较高，物业管理有一定基础的地区。
包干制是市场发展到一定阶段时的产物，其优势远大于酬金制，尤其是在促进进入快速成长期的企业和行业发展方面。实际上，在物业管理出现最早的深圳，虽然目前的收费方式还称之为佣金（酬金）制，表面看也有佣金（酬金）制的外衣，如定期公布收支明细，应答业主有关收支的质询，业主可聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计等等，但其实质上早已不是佣金（酬金）制的内涵了，第一，在监管问题的实际操作上，绝大多数业主/业委会并没有真正履行其监管的责任，而主要还是依赖物业管理企业的品牌信誉代替繁琐耗费大的监管程序，即使有个别业委会实施了监管程序，在耗费了极其巨大的各类成本之后，并没有实现过程控制的目的，最终导致两败俱伤；第二，目前已没有任何一家企业能真正按照成本进行定价，基本上均采用包干制即市场价进行定价，最典型的案例就是，最初深圳高层住宅的服务费价格整体水平较高，当某几家企业率先将价格降低时，其它企业也先后将收费价格降至与之相同或相近；多层住宅的服务收费价格普遍偏低，企业提供这种服务基本无利可图甚至亏损，但也几乎没有企业独自提高收费价格或由业主补交亏损部分，这种表现几乎就完全是市场的价格机制在自发地起着调节作用，因此，当市场化程度较高，物业管理有一定基础时，应采用包干制。
随着物业管理行业的发展，物业管理市场成熟度的提高，包干制的优势将愈来愈明显，包干制利用市场这只看不见的手，以满足业主的需求为导向，保护先进，优胜劣汰，激励物业管理企业迅速提高自身的经营水平，从而迅速提高行业的整体水平。

⑶ 什么是酬金制物业费，什么是包干制物业费

酬金制：是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
包干制：是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。

⑷ 物业费缴纳采用包干制或者酬金制两种形式

物业费缴纳可以采用包干制或者酬金制两种形式，采用哪一种形式缴纳物业费由业主与物业管理企业协商议定。物业管理企业要在物业管理区域内的显着位置将物业服务等级、收费标准和该物业管理区域内物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行长期公示。

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包干制

包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，要通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或者物业服务支出。

酬金制

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 普通住宅区公共性物业服务费用采取酬金制的，物业管理企业的酬金按比例收取的，一般不应超过物业服务成本的10%.

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业要向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每半年公布一次物业服务资金的收支和年度预算执行情况等。

业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

物业服务收费采用酬金制方式，物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

（以上回答发布于2013-05-06，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑸ 物业费怎么算

物业费应用于公共物业及配套设施的维护保养、聘用管理人员、提供公用水电、购买或租赁必需的机械及器材、购买物业财产保险、清洁、公共区域植花种草及其养护、更新储备金等。
【法律依据】
《物业服务收费管理办法》第十一条
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。

⑹ 物业包干制与酬金制的含义及区别

物业包干制与酬金制有2点不同：

一、两者的概述不同：

1、物业包干制的概述：指将个人消费分为若干方面，不同方面按不同的分配标准来支付劳动报酬的一种分配制度。

2、酬金制的概述：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

二、两者包括的费用不同：

1、物业包干制包括的费用：包括伙食费、服装费、津贴费三项，不包括保育、保姆、妇女卫生、老年优待等费用。

2、酬金制包括的费用：只包括支付给物业管理企业的相关费用。

(6)酬金制和包干制物业费的计算方法扩展阅读：

包干用时制的赛事均应事先规定基本时限，规定计时器材，并可制订其他实施细则，但以下几条须共同遵守。

1、计时钟一律置于白方右手一侧。

2、下子和按钟必须使用同一只手，不得一只手下棋，另一只手按钟。

3、下单官仍须计时。

4、当一方放弃盘上竞争而导致放弃着手权时，允许终止计时，双方可争之点全部归属于对方。双方地界的勘定由裁判长负责。

5、提倡使用电子钟计时。使用机械指针式钟计时，以计时钟的红针倒下、分针、秒针均超过“12”为超时。

6、当计时钟发生故障时，裁判长应根据实际情况作出临时更换计时钟、解释计时钟读数、对某方超时判负等果断裁决。

7、裁判长有权制止无理消耗对方时间的非正常行棋。

⑺ 物业服务费用酬金制和包干制有何区别

酬金制是物业公司单独提取管理酬金。物业日常支出由业委会审核支出。物业费不足时，再次向业主收取。换句话说，物业公司不管初期费用够不够用于管理，首先保证自己的酬金及管理费用。

包干制是物业公司核算一个综合费用，在收费期内，不管这个费用是否满足支出需要，由物业公司自负盈亏。钱不够，物业自己垫款，钱富裕了，物业统统作为收入。

两者各有利弊。综合来说，酬金制比较科学合理，物业公司自己挣多少钱，物业成本支出和开销等一目了然。业主的钱用于何处，怎么使用，都公开公示。业主钱花的顺心，物业也不怕自己挣不着钱。这也是今后物业管理收费的趋势。
包干制其实是当初计划经济和市场经济转型时期的产物，背景是政府定价的基础上，物业公司不管收费能否满足物业支出，只能按照一个标准来收取。而实际上，由于物业运作的模式不同，设备设施的维护保养成本不同，服务标准的不同，一个统一的收费远远不能适用于所有的物业项目。而且随着市场经济的发展，物价的通胀等等因素，物业成本也不可能多年来保持同一个标准。包干制物业收费也不再适应市场机制的发展。

⑻ 包干制的物业费需要公示收支明细吗

包干制的物业费需要公示收支明细。
实行包干制收费方式的，应当公布 物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。实行酬金制收费方式的，应当公布物业管理各项资金的收支情况。
物业服务收费实行明码标价制度，物业服务企业应当在物业管理区域内的显着位置， 将物业服务企业名称、收费对象、服务内容和标准、计费方式、计费起始时间、收费项目和标准、价格管理形式、收费依据、等有关情况进行长期公示，接受业主、物业使用人和价格主管部门的监督。
公共收益内容。主要包括公共区域的广告收益，小区公共区域的停车位收益，利用公共配套如活动场地、游泳池、会所等经营收入，物业经营用房的收益等。
【法律依据】
《物业服务收费管理办法》
第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。